海都深读：揭秘小区商业机密 物业隐形收入动辄数十万

公共账目为何不敢公开？

泉州湖景花园小区物业设在电梯门口的费用公开单

　　如果不是嘉琳广场增加的公摊突然高到每月300元，还会有多少人选择沉默？物业公司把本应归属业主的公共收入藏着掖着，形成行业潜规则。即使《物权法》已明确规定，经营性收入应该归业主所有，但谁又会去捅破这个集体利益的那窗纸呢？

　　而从长远的企业发展来看，物业一方面自称陷入经营的困境，一方面又以如此封闭的方式经营，是不是有更良性的、互惠互利的发展模式？至少，厦门、北京两地有一些做法，正在尝试。

　　【谁在旁观】 物业公司为何不敢公开账目？

　　为什么那么多物业公司不敢公开自己的账目？一位物业经理的话，或许最接近真相。他说，很多小区成立业委会后，都要和物业一起分成。从物业企业的角度来说，为了讨好业委会，甚至还要主动提出和业委会分成。而这些账目，有很多操作空间，一旦完全公开，就将老底完全揭出来，没有任何盈利空间，那谁还愿意继续服务所在小区呢？

　　海都记者采访了解，部分物业公司对于这些“额外收入”都予以默认，甚至认为这是一种合理、合法的补充创收。一位业内人士说，这其实是一种潜规则，一旦打破了这样的平衡，肯定会触犯到物业企业的集体利益。

　　一位物业公司的负责人还透露，大多物业经营人都想多赚钱，担心完全公开财务收支情况后，如果盈利过多，小区业主会提出降低物业费或要求更高的服务水平。

　　采访中，海都记者发现，即使是物业企业公示的账目，也有不对账的时候。市区福新花园城小区，该经理此前提供的材料中，广告费用为近9万元，但后来其提供的去年物业财务报表时，广告的费用才5万多元，两笔账都对不上。

　　业主都对自己的物权无知吗？

　　“我们的物权确实是被物业企业侵犯了。”对于物业企业的隐性收入，业主并不是一无所知，只是选择习以为常，毕竟不是私人私事。有业主认为，可以让物业在公开账目的前提下保留这部分收益。“适当补贴物业也是可以的，但至少要让业主清楚这部分收入有多少，花到哪里去了，是不是真的用在了小区环境的维护上。”市民吴先生说。

　　另一种观点则认为，既然是利用小区公共空间和公共权益获取的收入，那么就应该归全体业主所有，物业无权支配。“如果物业认为没有这些收入就运行不下去，可以向业主大会或者业主委员会申请拨付部分资金，但前提是：这些收入必须离开物业的管控。”市民王女士认为。

　　有业内人士指出，物业公司和业主之间的尴尬局面，最终原因是物业公司与业主之间信任的缺失。“如果将服务内容公示，如果将小区的财务公开，很多问题就可能会迎刃而解了。”一位相关人士说。

　　物业协会也知道这个内幕

　　小区的公共收入，包括电梯广告、公共区域停车位、小区内租赁摊位、活动场地、会所、游泳池经营、通信运营管理费，新小区还有装修入场费等费用，以及因损坏公共设施的赔偿、物业管理房收益等。

　　“相当一部分物业企业将小区这部分公共收入收归囊中，这也算是物业行业公开的内幕。”泉州市物业管理协会相关负责人介绍称，对于入不敷出的小区而言，尤其是旧小区，这部分收入可填补物业收支。

　　该相关负责人称，小区公共部位的经营管理，物业参与并付出了劳动，这部分公共收入，物业可通过业主大会，协商如何分成，是三七开，还是四六开等约定，然后将这部分收支公开在业主们面前，让业主们做到明明白白消费。

　　《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。而2012年，泉州市政府出台《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》时就明确提出，住建部门负责查处擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备。然而，至今没有任何一家物业企业因此受罚。

　　【小区的钱】

　　我们的物业费包含哪些服务？

　　福建泉中律师事务所林培德律师说，依据2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出，即物业费构成一般包括9方面：

　　1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费；

　　3.物业管理区域清洁卫生费；

　　4.物业管理区域绿化养护费用；

　　5.物业管理区域秩序维护费用；

　　6.办公费用；

　　7.物业服务企业固定资产折旧费；

　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9.经业主同意的其他费用经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。如，喷泉所费水电费属于公共损耗，可以纳入物业费中，但物业不能让业主重复缴纳。

　　应当注意的是，物业共用部位、共用设施设备的修理和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。而物业和公摊其实属于同一性质的收费，但收费名目不能重复。

　　小区的公共收入该归谁？

　　小区公共设施产生的收益到底该归谁所有？福建泉中律师事务所林培德律师说，对于小区经营性收益，根据《物权法》第80条规定，经营性收益具体分配问题，业主之间有约定按约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　因此，经营性收益当然属于全体业主所有。如果有成立业主委员会的，对于公共收入的分配，业主可以通过业主委员会与物业公司协商，比如收入拨付一部分收入给物业公司进行日常设施维护。

　　根据《福建省物业管理条例》第40条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条，物业管理企业应当承担两项义务：1.在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；2.公布物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。

　　【他山之石】

　　厦门：为经营收入设立专户

　　2010年，厦门市出台《厦门市物业管理若干规定（草案）》。规定中新增条款规定，前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入专项维修专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的30%。

　　经营收益存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项。公共部位经营收入应当每半年公示一次，业委会或者经授权的物业公司应当在小区显著位置公示10日以上，并在建设行政主管部门网站公示半年。

　　北京：公用部分收入变股权

　　2003年，“业权分配制”首次被北京华远地产提出并采用。所谓“业权分配制”是采用物业管理“佣金制”和社区股份制，即整个房子卖给业主后，小区按照业主所买房子面积大小，把公用部分的股权分配给业主。带来的最大好处是，有可能通过经营一些公共财产，使业主免交物业管理费，甚至分红。

　　在购房合同补充协议中规定，把墙体广告、电梯广告等能够带来效益的公共财产，归业主所共有。在入住后，业主可以委托物业管理公司对这些公共财产进行经营。（本期执行 陈丽娟 曾小琴 花蕾 林莉莉 田米 编 辑 杨炯 陈秀洪 视 觉 叶炎平 肖美瑞）