海都深读：揭秘小区商业机密 物业隐形收入动辄数十万

海都深读·第三十三期

小区的商业机密

小区的商业机密

　　闽南网3月17日讯 您住的小区，物业公司有没有喊亏？

　　一到年头年尾结算时，好多物业公司都向业主叫亏，好像等米下锅一般。有趣的是，我们却也发现，不少“账面上入不敷出”的物业，日子其实过得蛮滋润的。

　　本期《海都深读》，咱就说说小区的公共收入——听说，这还是一个商业机密。

　　海都记者走访了泉州市区15个小区，探寻发现：一些物业揣进自己腰包的钱，还真不少。

　　细细一算，光类别就有十好几种。有电梯广告费、各种张贴广告费、公共车位出租费、家政服务、代买代卖、租房中介，还有各种入场费，大到装修入场、通信基站，小到饮水机、邮宝、自动贩卖机等进驻，有的物业还搞起了团购生意。

　　他们到底赚了多少？

　　记者走访部分广告商和大部分小区物业，给出的答案几乎一致：商业机密。

　　机密被揭开，还是蛮让人吃惊的。调查发现：有的一部电梯视听广告一年就要3000多元；有的仅出租公共车位的收入就占总收入的30%——这笔钱动辄几十万元，他们甚至从未提起过。

　　照理说，这都是业主们的公共部位、共同设施设备经营赚的钱，这些钱压根儿就不是啥机密。作为业主，您可以决定赚不赚，也有权要求看一看、算一算，甚至可以要求分一分。

　　现实却是，业主能看到这笔钱的还很少。有的物业藏着掖着，偷偷补贴，有的则一边喊穷一边转嫁到公摊。结果，再合理的公共收入和开支，没有透明公示和监督使用，就成了一笔糊涂账。

闪亮亮的景观灯谁买单？

泉州洛江嘉琳广场楼顶闪亮的夜景灯

　　夜晚闪亮的景观灯，白天气派的喷泉，让洛江嘉琳广场的业主美美地享受了六年。即使一套100平方米的房子，每月也只需支付80元的物业费。这是开发商曾许下，而后一直尴尬地支撑了6年的美丽诺言。为此，他们每年需要垫付400万的各种费用。

　　今年，物业和业主之间的矛盾发生了。因为这笔巨大的开支，不知该谁来买单。

　　每月物业费100多，为啥公摊突然多收300元

　　3年前，市民小周（化名）在洛江区嘉琳广场买了套房。他在丰泽上班，房子买在嘉琳广场，看中的是小区舒适的环境和景观。特别是一到夜里，小区楼顶上的景观灯，成为附近的一道风景线，广受周边朋友好评。

　　有次朋友来玩，看到小区内偌大的喷泉，赞叹不已，这让小周长了不少脸面。而且，小区内没有烦人的电梯广告、促销活动，这点也让小周觉得难得。

　　只是，这一道道“物美价廉”的视觉盛宴，因去年年底一张告示单变成了负担。物业公司在小区电梯里贴的告示：要求业主们自今年1月1日起缴交公摊费用，包括绿化、电梯费用、景观灯和喷泉水电费等所有公用设施费用。

　　这笔钱可不少。业主许先生曾到物业公司咨询过，如果所有公共设施部分都要分摊的话，每户一个月差不多要300元的公摊费。不少业主因无法接受，3个多月过去，这事仍僵着。

　　“景观灯、喷泉是开发商自己要宣传他们楼盘的一种手段，如果这些钱要摊到业主身上，未免也太不合理了。”小周和许先生当初都是冲着这儿的环境来的，突然要为此买单，觉得很不划算。

　　除了一味排斥，也有业主提出开源节流的解决方案。业主杨女士认为，景观灯和喷泉也属于公共设施，应该公摊，只是平时没必要天天开放，节假日开放下，这样公摊费用会少一些。业主陈先生觉得，如果景观灯和喷泉都关了，太可惜了，他建议自家物业公司学习其他物业公司，利用小区的公共设施增加经营性收入，贴补公共设施成本费用。

　　现在负责的物业公司，是嘉琳广场开发商前期物业——泉州市北方物业有限公司。

　　该公司负责人先给海都记者算了一本“亏损账”：小区2008年交房，6年来，小区所有公共设施的公摊费都由开发商贴补，每年大约400万元，光景观灯和喷泉的水电费就要100万。目前入住业主2500多户，物业费每平方米0.8元。小区内目前共有物业工作人员近200名，单靠收取物业费，每年已是亏损状态。

　　该负责人说，小区目前没有公共设施的经营收入。2001年，他们曾管理的福新花园城是泉州市最早做电梯广告的，当时一个电梯广告一年收费220元，可就做了7天，因业主议论，怀疑物业公司通过这种方式赚大笔的钱，开发商认为此举会破坏物业企业名声，便不再做。现在他们物业公司所在的楼盘，都不做电梯广告。

　　可是，贴了6年钱，开发商也觉得不合理。该负责人说，和业主沟通过后，他们决定减少有异议的景观灯和喷泉费用。这样算来，每户大约只要分摊100元公摊费。只是，每月让业主多交100元，海都记者采访这么多天下来，发现业主也没那么容易买单。

　　物业费提高50%，业主合作率却能达到96.11%

　　对于业主来说，开发商能提供好的环境，物业能提供好的服务，又不需要多交钱，那是再好不过。那类似嘉琳广场的那尴尬的400万费用又该如何填补呢？

　　比嘉琳广场晚一年交房的湖景花园小区，位于湖心街与温陵路交叉口，这也是一个绿意盎然花团锦簇的舒适小区。而从提供给小区业主的一份公开年度报表显示，该小区的物业缴费率达到96.11%。

　　这份年度报表就放在小区电梯门口，详细罗列了该小区去年一整年的各项收入和支出，公示栏下方配有的文件袋内，还装有这些水电费等各种公摊费用的正式发票。

　　海都记者仔细翻看这份报表，收入主要有管理费收入（物业费）和公共设施经营收入两项，共为1978817.81元。其中，经营性收入占7.93%，包括游泳池收入、第三产业收入、其他收入三项，将近16万。其中，第三产业收入备注着“收零星停车管理费、移动、联通等场地管理费”，而其他收入则备注“收配套服务费”。

　　该小区物业公司——南方物业管理有限公司总经理黄济志说：“应该让业主明明白白消费，没什么好隐藏的。”他介绍，这一做法已是多年的惯例，每月小区的所有收入开支都报送给业委会，每一季度或一年度，将这些开支公示在各楼梯的告示栏，甚至印发给每户业主手中。对于小区较大的公共收入开支项目，则采用招投标方式，联动业委会、物业、广告公司等三方签订合同。

　　湖景花园这种透明的公示方式，不仅解决了经营性收入可能带给业主的猜忌，似乎也打开了与业主沟通的一道敞亮的大门。

　　业主陈先生称，起初他并不在意小区的收入支出，只关注物业费收取及保洁、安防等各种物业服务是否做到位，但当收到物业公司主动上门送来的小区收入开支，了解到小区管理的相关事项时，他坦言，这个做法很聪明。因为当物业出现亏损，或要调整物业费用时，业主的主动性将更强。

　　2009年交房当年，南方物业作为前期物业接手湖景花园，小区的物业费用为每平方米2.5元，开发商补贴0.9元，业主只需支付1.6元。2010年，湖景花园小区成立了首届业委会，与此同时物业方将过去一年收支透明化，那次物业聘选，90%以上的业主表决同意继续聘任南方物业，并接受每平方米2.5元的物业费，全额由业主支付。物业方把这一切归结于业主对物业的信任。

　　“其实，现在物业经营确实有点难。”物业行业一不具名人员称，有的小区一开始觉得有灰色收入便掖着藏着，但随着业主意识及对物业服务期待的提高，这种做法容易让业主觉得物业不够诚信，也容易引发矛盾，主动公开的做法，其实更便于物业自身的发展。黄济志也认为，公开透明的管理方式，也会得到应有的回报。