王健林：转型造就地产之王 二十年内中国楼市就倒了

　　由《中国企业家》杂志社主办的“2013中国企业领袖年会”于12月7日-9日在北京举行。

王健林

以下为“与首富对话”私享会精彩观点实录：

两次转型造就商业地产之王

　　王健林：因为时间只有一个小时，所以正好我也嗓子不太好，我30分钟简单的演讲，30分钟做互动，欢迎大家来提问。

　　我想结合年会主题，现在讲转型升级，讲市场力量。我简单讲一下万达的四次转型。

　　现在很多人问我，万达为什么发展那么快，我们连续6年保持35%以上的环比递增，去年经济下滑这么严重，我们依然是34.8%，今年应该也在35%左右。原来我担心，过了一千亿会不会速度下来，现在保持这个速度。

　　有人问我，你为什么总是对国家大的趋势节点把握这么准，老是踩着这个点。这不是蒙的，这来自于企业对形势的判断和转型的动力。

　　万达发展到今天有4次转型。第一次转型，我们从一个区域公司，大连公司，变成一个全国性的公司，那是在1993年，我们88年成立以后，前几年发展还是非常快的，我记得在92年的时候，我们收入就已经接近20亿了，占那个时候大连房地产市场份额四分之一左右，已经很大了。

　　为什么我们那时候想要去跨区域发展？就是一个追求，想把企业规模做大。一个城市最多就几十亿的市场份额，再发展就是100亿，200亿，你占一半企业也是很小的。出于这个追求，我们93年跨区域，成为中国第一家跨区域发展的行业企业，那时候没有这个概念。

　　我到广州去，说要做一个项目，跟人家谈好了，我就去注册公司，到工商局不给注册，你是东北公司，怎么可以到这里注册，不可以，必须企业注册当地，跨区域没有这个先例，还不能注册。

　　一般人是不是就缩回去了？没有。我们找当时的一个华侨房地产公司，谈好，每年给你100几十万，给我注册一个账户，叫第几分公司，但是由我来管理，风险责任由我来承担，就把这个事情做起来了。

　　因为那次转型，尽管没有取得很大的成绩，赚钱不是太多，但是为什么去广东呢？那时候广东是房地产的高地，而且全国的形势，财富，都往广东集中。这是我们第一次转型，踏出这一步，但是没有获得很大的成功。

　　紧接着我们开始逐渐逐渐，从97年开始大规模的跨区域发展，我们到今天接近100个，成为全国跨区域发展最多的一个企业，这就是我们第一次转型。

　　这次转型带来的结果，就是从一个区域的品牌变成全国性的品牌，从几十亿的公司，变成百亿级的公司，这就是我们第一次的转型。而且这种连锁经营，给企业文化带来的变化，那是不可估量的。你一个公司怎么管理，很容易，就几十个人，一百多个人，变成几十个城市的公司怎么管理？那个时候不像现在互联网这么发达，信息手段这么发达，给我们管控提出了很大的难题。

　　但是就是这种要把企业规模做大这种决心，这次转型获得了基本成功。

　　我们第二次转型，就是从住宅房地产装向商业地产，这是始于2000年。这个转型的动力来自于非常原始，非常单纯的，就是我们在这之前我们有两个员工得了重病，一个是肝病，一个是癌症，花了公司300多万，一个100多万，一个200万，那个年代没有保证的，民营企业没有任何社会保障，有钱就报销，没钱就等死。90年代，私营企业不像现在，社会地位不像现在。

　　考虑到两个都是我们的老员工，我们尽管财力不像现在这样，有什么药就用什么药，延续了他们几年的生命。我们公司员工也不多，几千人而已，如果我们一旦发展几万人，一旦我们企业步入了中年，我们员工步入到老年，如果每个人都得这样的病，每个人退休了以后工资怎么发呢？上哪这么稳定的现金流呢？觉得房地产不靠谱。所以我们自己反复讨论三天，做了一个非常重要的决定，就是向不动产转型，我们觉得不动产建完以后，它的资产是在不断升值的，今年建完了值一个亿，过了5年就值两个亿了。还有它有稳定现金流。分析来分析去，我们决定向商业地产转型。

　　这次转型过程是非常艰苦的。我们被当了222次被告，我们在沈阳建了一个店，实在经营不下去，又拆了重建，付出代价9亿多，10亿左右。人不是神，都是在摸索当中前进的。但正因为这种执着，最初的这种坚定的信念的推动，我们现在商业地产可以说转型成功了。什么标志呢？

　　第一，从规模上现在全球第二，到明年四季度，我们将成为全球最大的不动产公司。按照现在的速度，不再增加，就是保持现在匀速，每年500万平方米竣工这种规模的话，2020年我们可以大概达到55000万平米以上，是世界上排名第二，第三，第四。不动产是很大的行业，它占了全球资金总量大概10%以上，规模很大。这个行业里做全球第一，应该说是转型成功了，这是我们第二次转型。

　　这次转型成功带来的变化，就是企业的文化有了根本性的变化，我们口号，我们企业文化，一直是两句话，8个字。最早我提出来的口号，88年，89年初提出的口号：老实做人，精明做事，那个时候都是市场经济骗子很多，也没有什么规矩，什么都可以来，监管也少。当时我想我们企业起码正规一点，给自己提口号，老老实实做人，我们90年代中期提的口号是“贡献财富，贡献社会”。2005年左右，我们有了一定的规模，模式也走出来了，我们提出国际万达百年企业，就是有把企业做长久，做长寿企业的想法，这也带来了我们一个新的商业模式就是广场，就是城市综合体的概念，使万达获得了长足的发展，超速的发展。现在连续6年保持35%，这就是商业模式带来的。这个模式至少10年，20年，还可以保持相当的核心竞争力。