王健林：转型造就地产之王 二十年内中国楼市就倒了

　　提问：万达是否要做主题公园？

　　王健林：已经做了，我们有5个，2015年有两个会开业，这是我们非常有效的投资方向。

　　提问：我是来自贵州的地产商，今天很荣幸在这里能见到我们地产界的神。我们一直是传统型的住宅地产商，我们逐步往商业在过渡，在过渡的过程当中就觉得很困难。我们怎么样从传统的住宅地产过渡到商业地产上？过渡的时候有什么关键节点要注意？哪些细节是我们在处理当中更特别关注的？

　　王健林：住宅地产向商业地产转型是比较困难的，现在全国转型的比较多，成功的比较少。关键的点是很多，第一学习，不会做看别人。中国古人有一句名言，傻子过年看邻居，你不会做，看邻居怎么做，就是学习，向优秀企业学习。有兴趣可以来万达学习。

　　第二点，前期的设计定位是非常重要的，如果你设计得不好，一开始的毛病后期怎么改都不好。设计是最关键的。

　　第三点商业资源，不是建起来就可以经营好，商业地产最大的风险就是建起来可能没有人租。最大问题就是要有商业资源，这是一个累计的过程，主要是招商，招商不行就委托招商，现在国内有招商公司，专门从事招商的公司，提一点成。

　　提问：有一位大连的朋友问，养老地产有没有前景？高尔夫地产有没有前景？

　　王健林：其实这些包当中最有前途就是养老地产，我们也在琢磨，我们万达做是喜欢研究透了，有把握了才开始走。养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。中国老龄化而且越来越严重，老龄化以后，这种养老地产必然需求量非常大，要不然国家为什么凡是养老地产可以协议出让，这多么大的突破，只要你做养老地产就可以协议出让，不用招牌挂，而且还有税收优惠。谁更早进入这个行业，将来机会更大。

　　现在觉得盈利不高，那是没有找对模式，养老地产不是说盖一个房子，把大家弄到这里面来出租就行了，你要想老年人需要什么，他的生活，他的娱乐，他的配套服务做全了，做圆了就会有人来了，实在不行还可以做销售。所有地产当中最有前途的就是养老地产。

　　提问：现在大家商业地产非常热，我们想做商业地产。我们做的话会遇到什么问题？怎么样少走弯路？像你们注重公益的企业，能不能对我们边疆企业进行一些帮助？

　　王健林：怎么样少走弯路，简单说，我们把我们十几年从事商业地产的经验，我们内部的教材，我去年做了一个决定，把它整理加上案例，准备今年底或明年初出书，《商业地产投资建设，第二本叫《商业地产运营管理》完全是案例教学，怎么做，而且是可以操作流程的。比如运营管理，怎么样招商，怎么样组织开店，怎么组织管理，怎么样调整商家等等，我们把这两本书，已经编辑出来了，明年过了春节以后社会上发行，可能1月份就准备发行。你看完这两本书，认真读完，肯定少走弯路。

　　第二个怎么帮助你，就看具体情况了，我们新疆乌鲁木齐已经有公司了，你找我们总经理吧，具体讨论吧。

　　提问：这里有一个问题，在三线城市，四线城市，在房地产开发有没有机会？

　　王健林：三四线城市的机会越来越小。中国调控除了北上广深杭这几个成为需要调控，其他成事不需要调控。真正做房地产都知道，三线城市，四线城市，卖房子已经很困难了，供大于求，政府就是土地财政，没钱就卖地，超市场需求在供地。三线城市、四线城市的地是卖不出去的。可以肯定的说，系统性风险也许有产生的可能，所以我觉得要慎重，在三四线城市投资要慎重。

　　提问：关于人才和商业模式王总更看中哪一点？我们有一个节目叫《教导实战经理人》，王总有没有兴趣参与？

　　王健林：人才和模式，所有所有一切人才是最重要，我在公司里经常讲一句话，人就是钱，有人事业就可以出来，有人可以有一切。我们自己就是最明显的例子，我创业50万块钱，借50万，每年25%的利息借5年还本，不也起来了。所以我特别重视人才，我在98年就开始全国招聘人才，以后学会公开招聘，很难招到特别优秀，特别优秀的人才都是在当地工程比较稳定的，也不愿意参加公开招聘，猎头，我们现在超过50个猎头公司在合作，国际上还有5、60家猎头公司，人才就是一切。

　　提问：我们是房地产代理行业，我们是来自安徽的企业，也是合肥万达的分销商之一。面对越来越激烈的房地产市场，传统的房地产代理竞争越来越激烈，非常难做。在这样一个市场环境里，请您对我们房地产代理行业的转型提一些建议。谢谢。

　　王健林：房地产代理行业，我个人认为转型越早越好。从香港和新加坡、日本、韩国多次房地产波动来看，最早就是代理行业先倒掉，这个行业风险非常大。如果你从事代理行业我给你一个建议，还不如现在能找到好的转型方式更早的转型，随着房地产市场三四线市场的饱和，房地产好日子就是10年，也许更短，到那个时候可能代理行业更难过了。因为代理行业没有核心竞争力，你靠什么？最好的办法，选一个别的行业尽早转型。真的，我是这么想的。