实验区出台意见处理不动产登记历史遗留问题

　　“家里急需用钱，但我的房子土地性质不属于国有出让用地，导致房屋无法进行转移，也无法进行抵押贷款。”前不久，市民林先生还在为这些问题感到烦恼。今后，像这样的烦恼将远离平潭市民。

　　22日，记者从实验区行政审批局了解到，为贯彻落实福建省委解决“难硬重新”问题的决策部署，妥善处理实验区不动产登记历史遗留问题，切实增强人民群众获得感和幸福感，实验区出台《平潭综合实验区管委会关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的意见》（以下简称《意见》），重点解决五类不动产登记历史遗留问题的权属登记工作。

　　不动产权证是一套房子的“身份证”，子女上学、房屋买卖和抵押贷款等都需要不动产权证在手。然而，由于早期法律不健全、法律意识淡薄、政策调整、规划变更、监督管理不严格等众多因素，造成平潭历史上部分已经建成的房屋无法办理不动产权属登记，成为许多市民关注的堵点问题。

　　“没有房产证的房子，市场流通困难、房屋售价也低，遇上法院查封等情况，更会引起买卖双方纠纷。”多年从事二手房交易的中介游昌说。据介绍，近年来，实验区行政服务中心政务服务窗口以及12345市民热线常有涉及不动产历史遗留问题的咨询处理件，如何妥善为群众解忧，成为部门心头的牵挂。

　　此次实验区出台《意见》，在确保耕地红线不突破、生态红线不触碰、国有资产不流失、群众利益不受损，遵循《城乡规划法》《土地管理法》等法律基本原则的前提下，坚持公平公正公开，将按照先主城区后乡镇农村、先国有建设用地后个人宅基地、分批分期分类的方式，最大限度解决不动产登记历史遗留问题。

　　“在确保权属无争议的前提下，将采取‘当事人承诺+公告+社会监督’的方式，解决材料缺失问题，最大限度便民利民。”实验区行政服务中心不动产登记交易科副科长连夏晖说，行政服务中心将实行“一口受理、集中审批”的方式，在2021年12月31日前完成此次历史遗留问题的权属登记工作。

　　《意见》梳理了农民宅基地异地搬迁造福工程项目、单位集资房、国有土地上自建房屋分割销售、旧城改造项目、实测建筑面积超容等五类历史遗留问题，并给予了明确的处理意见。同时《意见》明确了本批次解决历史遗留的不动产权属登记项目框定在主城区18平方公里内，或在本《意见》中已列出的项目。没有历史档案或历史资料不清的，原则上采取单位出具情况说明、当事人承诺、具结、公示等多种方式解决办证材料不全问题。不动产登记历史遗留问题办理权属登记由群众自愿并承诺的方式办理，不采取强制要求。

　　“此次《意见》出台，对于广大群众而言，无疑是个重大利好消息，房屋估值提升了，流通更顺畅了，更保障了交易安全。”市民张先生说。

　　解读历史遗留问题具体怎么解？

　　农村宅基地异地搬迁造福工程类项目

　　2010年实验区成立前，经平潭县政府批准，非本农民集体成员因地质灾害防治而异地安置使用宅基地，但未及时办理用地审批、规划建设审批、竣工验收等手续，导致无法办理不动产登记的，按照“销旧证、办新证”的原则，收回原宅基地使用权，简化相关审批及验收手续。由片区牵头梳理、核实并出具《平潭综合实验区不动产权属确认书》明确搬迁安置户名单和各户土地四至、宗地面积、土地性质、建筑面积后，由区行政服务中心（不动产登记交易科）根据《平潭综合实验区不动产权属确认书》办理权属登记手续。

　　单位集资房类项目

　　单位集资建房未按规定手续报批，但已形成集资建房事实，因申请材料不齐全而无法办理不动产登记的，按照以下两种类型处理：

　　1.单位集资建房经过原平潭县纪委清房调查的，由承担原单位职能的区直部门对缺少的申请材料及相关手续作出书面说明，清房名单中的业主权利人作出具结，根据实验区个人住房国有划拨建设用地转出让相关规定按住宅用途补缴地价款后，予以办理不动产首次登记，土地使用权类型登记为出让，用途登记为住宅。

　　2.单位集资建房未经原平潭县纪委清房调查，由承担原单位职能的区直部门调查核实并出具集资建房名单，对缺少的申请材料及相关手续作出书面说明，集资建房名单中的业主权利人作出具结。集资建房名单中的业主根据实验区个人住房国有划拨建设用地转出让相关规定按住宅用途补缴地价款后，予以办理不动产首次登记，土地使用权类型登记为出让，用途登记为住宅。

　　实测建筑面积超容项目

　　开发商在实际销售过程中“封闭阳台”“粉刷层”等部位因不同标准计算方法测算造成实际测绘的建筑面积大于规划许可的计容面积的项目，按照补缴土地价款后予以办理权属登记处理，土地价款的测算方法为（商品房实测总建筑面积－规划许可的计容面积－开发企业已办理增容手续的面积－不计容不销售可登记部分面积）*原出让楼面价（取高值）*50%。

　　旧城改造项目

　　实验区成立前，平潭县委、县政府为改变平潭落后城市面貌，拓宽东大街、北大街、龙里路，建设东大街、北大街、龙里路两旁的住宅项目，因当时相关手续未及时办理等原因尚未登记的，经由权利申请人承诺、公示无异议后，由区行政审批局牵头，会同所在地片区、区资源生态局、执法应急局、交建局等部门，对权属办证涉及的用地、建设、验收等联合一次性形式审查，待申请人补缴相关土地价款及规费后按照现状办理权属登记。

　　此类情况主要计算参数确定为，楼面地价按照2019年基准地价换算为2820元/平方米，容积率按照现有主城区控制线4.0确认，原有土地价值按照征迁标准即国有划拨地295万元/亩、城镇区划内原未交过土地征收款的土地按290万元/亩确认。

　　补缴土地价款的测算方法为：（1）国有出让地上建设补缴标准为：应补缴价款=单元建筑面积*楼面地价*（总建筑面积-占地面积*4.0）/总建筑面积；（2）国有划拨地上建设补缴标准为：应补缴价款=单元建筑面积*（楼面地价*（总建筑面积-占地面积*4.0）/总建筑面积+（470万元/亩-295万元/亩）*占地面积/总建筑面积）；（3）城镇区划内原未征收土地价款的土地建设补缴标准为：应补缴价款=单元建筑面积*（楼面地价*（总建筑面积-占地面积*4.0）/总建筑面积+（470万元/亩-290万元/亩）*占地面积/总建筑面积）。

　　国有土地上自建房屋分割销售类项目

　　国有土地上自建房屋原合法取得《不动产权证》，但未经审批进行分割销售的，由申请人对房屋质量、消防安全等事项书面承诺并公示。由区行政审批局牵头，会同片区管理局、区资源生态局、执法应急局、交建局等部门联合一次性形式审查后，对于符合不动产单元划定要求的，按下列规定补缴相关土地价款及规费后，予以办理不动产分割转移登记。

　　此类情况主要计算参数确定为，楼面地价按照2019年基准地价换算为2820元/平方米，容积率按照现有主城区控制线2.5确认，原有土地价值按照征迁标准即国有划拨地295万元/亩、城镇区划内原未交过土地征收款的土地按290万元/亩确认。

　　补缴土地价款的测算方法为：（1）国有出让地上建设补缴标准为：应补缴价款=楼面地价*（总建筑面积-占地面积*2.5）；（2）国有划拨地上建设补缴标准为：应补缴价款=楼面地价*（总建筑面积-占地面积*2.5）+（470万元/亩-295万元/亩）*用地面积；（3）城镇区划内原未征收土地价款的土地建设补缴标准为：应补缴价款=楼面地价*（总建筑面积-占地面积*2.5）+（470万元/亩-290万元/亩）*用地面积；（4）涉及部分违建且不可分割的房屋，需由区执法应急局先行处理后，并参照上述相应情形补缴地价款后予以办理分割转移登记。（融媒体记者 刘志真/文）