雅生活收购南京紫竹物业 51%股权 港股表现不佳盼回A股股市

　　编者按：近日，雅生活服务（03319.HK） 发布公告，拟以2.05亿元的价格收购南京紫竹物业管理股份有限公司（简称“南京紫竹物业”）的51%股权。收购完成后，南京紫竹物业将成为雅生活的直接非全资附属公司。

　　雅生活服务在今年2月9日登陆港交所，每股发行价为12.30港元，是房企雅居乐（03383.HK）分拆的物业服务企业，上市前绿地集团持股20%，为雅生活服务的第二大股东。

　　不过，尽管有两大中国一线地产商作为股东，雅生活服务在上市后的走势并不尽如人意，上市首日股价跌幅一度超过25%，首日雅生活报收9.46港元。截至4月11日，雅生活的股价只有3月19日收于发行价上方，其余交易日收盘均低于发行价12.30港元。

　　前后脚上市、在A股登陆的物业股南都物业（603506），自2月1日上市以来表现则好于雅生活服务。南都物业上市后走出六个涨停，截至4月13日收盘报40元，比16.25元发行价增长了146.15%。

　　尽管港股表现不佳，雅生活执行董事兼首席执行官刘德明又表达了对A股的向往。刘德明表示未来寻找到合适的时机后，雅生活还会寻求在A股上市，欲打造“A+ H”物业公司第一股。

　　3月20日，雅生活公布2017年业绩，截至2017年12月31日，公司实现营业额17.61亿元(人民币，单位下同)，同比增加41.5%，毛利5.91亿元，同比增加89.5%，净利润3.002亿元，同比增长77.6%。公司股东应占利润2.9亿元，同比增加80.3%。

　　高估值登陆港股市场

　　雅生活是雅居乐集团旗下主营社区物业服务的公司，2017年6月，雅生活以10亿元价格收购了绿地控股旗下物业公司上海绿地物业服务有限公司，两个月之后，绿地集团又宣布以10亿元价格战略投资雅生活，获得其20%股份，成为第二大股东。

　　因此，雅生活拥有了“雅居乐物业”和“绿地物业”两大品牌。2017年9月，雅生活正式在港交所挂出招股书。

　　招股书披露，共计新发售3.33亿股，对应发售后雅生活25%的股份，募集资金共计39.12亿港元。募资的65%将用于战略投资及收购，10%用于开发一站式服务平台，15%用于发展集团“管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化”，10%用于运用资金及一般公司用途。

　　财务数据方面，2014年至2016年，雅生活收入年复合增长率为22.7%。截至2017年9月30日，雅生活收入为11.67亿元，纯利为2.01亿元，分别较2016年同期增长22.7%和57.5%。其中，雅生活毛利率和净利率分别由2014年的11.96%和5.65%增长至2017年9月30日的32.78%和17.19%。

　　发售完成后，雅生活的股权结构由四个部分组成：公众股东持股25%、雅居乐集团持股54%、绿地控股持股15%、共青城雅生活投资管理合伙企业(有限合伙)（简称“共青城雅投”）持股6%。

　　按照每股12.3港元的首发价，雅生活的估值达到了164亿港元，超过绿城服务、彩生活、中海物业、南都物业等一众物业股。据第一财经报道，国泰君安分析师刘斐凡认为雅生活估值高的原因有几个，一个是当前H股市况表现好，另一个是公司属于高端物业，有一定估值溢价，还有就是绿地物业的注入带来较高的增长预期。

　　不过或受到美股港股大跌的影响，2月9日首日挂牌后，雅生活股价大幅跳水，相比上市定价12.3港元，跌幅一度超过25%，首日雅生活股价收跌23.09%，报9.46港元。截至4月13日，雅生活的股价只有3月19日收于发行价12.30港元的上方。

　　背靠雅居乐、绿地 雅生活衣食无忧？

　　雅生活脱胎于雅居乐集团，成立于1997年，是一家主打高端物业服务的物业管理平台。雅居乐将大部分香港及广东地区的物业服务都承接给了雅生活，其中还包括集团开发的旅游地产，雅生活因此获得大量的客户和业务积累，综合实力处于行业领先地位。

　　2017年6月，雅生活10亿元收购了绿地控股旗下物业公司上海绿地物业服务有限公司。

　　依据双方签订的《投资合作协议》里约定，自2018年起，5年内绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权。

　　2018年开始，绿地物业所带来的贡献也将体现在雅生活的报表上。据中国银行国际研究报告，假设绿地每年交付1000 万平方米的面积给雅生活，绿地物业将于2018~2020 年能为雅生活服务提供人民币6.33 亿元、14.47亿元、23.11亿元的收入，2019 年雅生活的收入可能会比2016年（12.45 亿元人民币）增加一倍多。

　　除了绿地的扶持，雅生活目前的主业——物业管理服务更极其依赖母公司。

　　《招股书》显示，2014年至2017年9月，雅生活物业管理服务收入分别占总营收的72.0%、73.9%、78.6% 及76.8%。而在这部分收入中，雅居乐贡献比例分别达100%、99.9%、81.7%、81.9%以及80.1%。

　　雅生活难舍的A股情怀

　　雅生活刚刚叩开港股市场大门，执行董事兼首席执行官刘德明近日又表达了对A股的向往。1月28日雅生活就赴港上市一事在香港召开发布会，刘德明在谈及“为何如此青睐A股”时表示，目前国内的物业市场非常大，在A股上市以后，在一些政府采购项目上会更具优势，登陆A股将有利于获得更多政府项目。

　　事实上，由于在A股上市难度较大，部分房地产以及相关类公司纷纷转战港股市场。彩生活之后，包括中海物业、绿城服务、中奥到家和祈福生活等物业公司纷纷叩开了港股市场的大门，谋求资本力量的支持。

　　据《每日经济新闻》报道，香港中原金融集团首席分析师严高乐认为，现在A股上市监管趋严，雅生活选择在港股市场先上市可能也是受该因素的影响。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，现在港股市场很多上市公司陷入一个怪圈，估值做得很高，但是没有流通性。有些物业公司参考上市的估值意义不大，很多股票被边缘化，股票被边缘化而推高估值的结果是缺乏流动性。

　　来物业公司要想在资本市场获得高估值和好的流通性，最重要的还是要回归到自身的发展。严高乐认为，雅生活作为物业上市的领头羊，上市初期应该会比较顺利。但是如果后续物业盈利模式没有从传统实质性走出新模式，没有找到不同于以往的新盈利增长点，这种预期落差一定会体现在股价上。

　　严高乐指出，如果雅生活能探索出一条物业管理全新、成熟的盈利模式，那么未来A股和港股双平台上市可期。否则，尽管蛋糕被画得很大，规模可以做得很大，但对于A股严苛的利润等要求，雅生活能否满足还是未知。

　　净利润同比增77.6% 加速并购步伐

　　3月20日，雅生活发布了2017年全年业绩。报告显示，2017年公司实现营业收入17.6亿元，同比增长41.5%，净利润3.002亿元，同比增长77.6%。

　　数据显示，雅生活近些年的规模得到快速扩张。2014年、2015年、2016年以及2017年截至9月30日，公司在管物业建筑面积分别为24400万平方米、35000万平方米、50100万平方米及76200万平方米。其中2017年有76200万平方米在管物业，包括2017年6月收购的绿地物业所管理的200万平方米物业，比上年增长近6成。

　　H股上市后，雅生活也加快了并购扩张的步伐。4月9日，雅生活宣布拟向张胜、刘娟、吴极、紫竹资产管理、谷仓农业发展及张泽宇收购标的南京紫竹物业合共51%股权，对价约为人民币2.05亿元。

　　南京紫竹物业由张胜、刘娟、吴极、紫竹资产管理、谷仓农业发展及瑞达信渢分别拥有52.7%、8.5%、15.3%、4.25%、4.25%及10%权益。而张泽宇已与瑞达信渢签订了一份股份收购协议，以向瑞达信渢收购其于目标公司的10%持股。

　　公告显示，南京紫竹物业主要在中国长江三角洲地区从事住宅物业、商业物业及其他机构，如银行、纪念馆等专业物业管理服务，与公司现有业务形成互补。于2016年度及2017年度，分别实现除税后溢利约人民币2384.97万元及人民币3374.82万元。

　　收购事项完成后，南京紫竹物业将成为雅生活的直接非全资附属公司，其业绩将合并至集团的业绩中。