“侠客岛”解局：这是中央对楼市的最新政策

­　　每年的中央经济工作会议，都是一场重头戏。这场关于经济的最高规格会议，一向被认为是为来年中国经济“定调”，也是外界观察中国经济宏观管理思路趋势的最佳窗口。

­　　从下午如挤牙膏般一点点放出的新闻通稿开始，各路推送和转发中，最被热转的莫过于那句“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位”。的确，在今年的经济工作会上，楼市确是重点之一，“恰巧”，昨天的侠客岛已经深入地分析过这件事。

­　　但若要厘清本场会议的思路，大概还需要一个词：配套。

­　　链条

­　　之所以这么说，是因为没有任何一个经济现象是单独变量，而是与多种因素联系在一起，互相影响、互为因果。拿楼市来说，无疑就是一个非常典型的复杂因果链——

­　　从个人角度看，在一些地方，全面二孩政策带来的一波换房需求，是刚需；资金没有好的投资渠道，所以也流入楼市；信贷宽松，也给了资金支持；

­　　从供需关系看，尤其是一线城市为典型，土地供应的严重不足，无疑推高了地价，从而也推高了房价；

­　　从管理的角度看，一方面，各地对去年中央经济工作会上定下的“去库存”政策理解不一，没有认识到不同城市存在的差异性；另一方面，地方对于“土地财政”的过分乃至畸形依赖，也让这些政府有了“默许”地价走高的动力；同时，这种畸形的依赖，直接的原因是地方财政减少，而这种减少又与中央与地方财权事权改革不到位、“营改增”等更深层次的改革需求相联系；

­　　从整体社会看，楼市此前的“高烧”，还与实体经济低迷、货币超发、人民币持续贬值等多种因素有关；也跟租赁市场不完善、普遍想要买房而不是租房的社会心理有关。

­　　所以，看似单一的一个“房子涨价”，背后也总有各种变量。因此昨天的文章也好，这次中央经济工作会也好，就特别强调“基础性制度和长效机制的重要性。这个机制做什么用呢？“既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。

­　　如何做到这一点？就需要本文开头说的，“配套”。

­　　具体

­　　事实上，对于楼市，从去年以来，高层至少有四次重要的论述（两次经济工作会、一次权威人士文章、一次政治局会议），尤以今天会议通稿表达最为具体。应该说，2015年底至今的楼市动态和其中存在的问题，此次中央经济工作会议有了比较明确的回应。

­　　比如，相对于去年，今年“去库存”的重点放在了“三四线城市”，避免了误解。换句话说，一二线城市本就没有去库存的需求，就不能用去库存的理由去收紧土地供应，人为推高房价——“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”，“根据人口流动情况分配建设用地指标”；

­　　又如，从去年以来，在“去库存”的大旗之下，一度各地出现加杠杆去库存、甚至被调侃为“涨价去库存”的情况；在疯涨之后的限购政策中，许多地方政府的政策也显得地简单粗暴，看上去刹住了投机，却也限制了刚需（如一刀切地提高首套房首付比例）。对此，今年的会议指出，“微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房”。这一点，恐怕未来各地也将陆续出台新的政策。

­　　让岛叔感到兴味盎然的一个新表述是，在楼市的问题上，“要落实地方政府主体责任”。之前“主体责任”这个词，更多是用在从严治党上，比如反腐败不力的地方或者部门，主要领导就要被追究主体责任。毕竟楼市政策是“中央管宏观、各地因地制宜施策”，莫非接下来，调控房价不力的地方政府也会被追究主体责任？这一点倒是值得观察。

­　　可以看出，虽然前面几点都是在政府管理的层面谈楼市的调控，但已经涉及到配套的多方面。

­　　配套

­　　所谓“配套”，就是通盘考虑，而非头痛医头脚痛医脚。在做任何一个政策选择时，都要考虑到多方面的因素，毕竟楼市也好，整体经济也好，都是牵一发而动全身的系统工程。

­　　比如，要三四线城市去库存，就不能以“0首付”等简单加杠杆的方式搞刺激，而是要通过城镇化的配套工程，提高这些城市的吸引力，让人们自然用脚投票；要减少地方对土地财政的过度依赖，就要在中央和地方财权事权分配的分税制改革上做文章，“争取今年拿出整体方案”；

­　　同时，要让买房不是唯一的选择，就得“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同时，要让资金自然向其他地方流动，就必须提振实体经济，包括稳健的货币政策、国企改革、产权保护、重点领域防风险等。

­　　这当然不意味着所有的工作都是要围绕楼市展开。但以楼市为圆心，同样可以理解今年经济工作会的思路。一句话，这叫给社会以正确的“预期”。

­　　当一个社会预期房子要涨到天上去、什么都不用干只需要买房子坐等升值的时候，提升供给质量与结构、投身实体经济、培育工匠精神等就很容易成为空中楼阁。楼市的泡沫也好，大起大落也好，也必然会带来系统性风险。

­　　从这个意义上讲，楼市是一个风向标：它反映出社会资金的喜好，也体现出实体经济的温度与脉搏；它关乎普通民众对于经济和生活的希望和预期；更考验着各地经济管理政策的精细度、专业度。

­　　换言之，在整体经济中，它或许是一道“小考”；但小考总是不及格的话，“大考”的分数也一定不会理想。（原题为《这是中央对楼市的最新政策》）