厦门住宅库存仍偏紧市场供不应求住宅房价或难言下跌

来源:厦门日报 2014-03-27 10:52 http://www.mnw.cn/ 海峡都市报电子版

　　厦门日报讯春节过后，蓬勃发展的楼市遇上了一轮“倒春寒”，个别城市的个别楼盘降价“甩卖”，引发业内对于楼市未来走向的悲观之势。对于厦门楼市的未来发展，也出现“坚定看涨派”和“周期性看跌派”两种对立观点。

　　那么，厦门楼市究竟会怎么走？根据厦门土地房产研究中心的分析，目前厦门住宅库存仍偏紧，加上过去两年来住宅用地供应量仅为销售量的1/4左右，中短期内厦门住宅房价或难言下跌。

　　新增供应量少导致销售下滑

　　2014年1-2月，厦门全市新增供应商品房和商品住宅的面积，同比均减少62%；商品房和商品住宅的销售备案面积，同比仅减少23%。从市场成交数据可以看出三点市场现状:第一，今年厦门前两个月商品房和商品住宅新增供应量大幅低于去年同期；第二，销售备案面积依然大于新增供应量；第三，销售备案面积虽然同比减少，但减幅远低于新增供给。

　　这说明春节后厦门楼市出现销售量下滑最直接的原因是市场供应量偏少，厦门楼市目前依然供不应求。

　　市场供不应求房价平稳运行

　　2月厦门商品房成交均价为13697元/平方米，环比下降12.9%，同比上升5.6%，而国家统计局数据显示，2月份厦门新建商品住房价格环比上涨0.7%，同比上涨15.3%，同比涨幅居全国第五，环比涨幅连续排名全国第一。

　　由此可见，商品房的销售价格同比涨幅较小，环比却出现了下降；而商品住宅价格同比和环比均上涨，接近最近12个月的高点。

　　那么，造成厦门房价上涨的因素是什么？供应不足，或是旺盛的购房需求。如此看来，至少厦门最近两个月的楼市价格依然处于平稳运行状态。但是从商品房整体均价环比下跌的趋势判断，非住宅市场的风险比住宅市场要更大一些，也提醒投资者未来更要注意防范商业物业价格下降的风险。

　　可售库存有限住宅房价难言下跌

　　2014年初，全国多数城市成交量下跌，杭州、南京等城市部分住宅楼盘降价。从房价出现“下降”的城市来看，它们具有一些相同的规律:一是该城市去化时间长；二是该城市当年去化率偏低，开发商去化压力大。

　　不过，根据今年2月的销售数据，有接近一半的购房客户来自于外地，这说明厦门楼市对于外地客户的吸引力持续存在。而正大力推进的城镇化建设，也将为厦门带来更多的刚性需求。

　　另一方面，据统计，截至2月底，厦门可售商品住宅仅255.9万平方米，若以近两年来厦门月均40万平方米的去化速度，仅满足市场6-7个月需求。若加上待售存量729.33万平方米，商品住宅总库存为985.83万平方米，去化周期也不到2年时间。

　　因此整体来看，厦门住宅市场库存偏紧，加上过去两年来住宅性质的土地供应量仅为销售量的1/4左右，我们预期，厦门未来商品住宅供应仍然偏紧，中短期内住宅房价或难言下跌。

　　机构观点

　　房贷资金不足

　　隐忧现转机

　　按照往年惯例，住房贷款在年末会比较紧张，到了次年的第一季度会好转，然而今年的情况却发生了根本变化。传统的住房贷款已经悄然变成收益率较低的一般性贷款项目，厦门部分商业银行因此削减了住房贷款额度，有些甚至上浮基准利率5%-10%，同时也拉长了放款时间。另一方面，厦门公积金中心最近也表示房贷资金紧张。一时间，“钱荒”来袭似乎已经迫在眉睫。

　　但是应该看到，中央一直重申对于首套房贷的支持力度保持不变，厦门公积金中心也在3月1日发布了《厦门市利用商业银行信贷资金发放个人住房公积金贴息贷款办法》，表示将利用商业银行信贷资金，为缴存职工发放购房贷款，高效、快捷地满足职工贷款需求，同时享受到与公积金贷款同样的优惠政策。

　　信贷资金的紧张对于“摇摆中”的楼市确实略显隐忧，但“钱荒”的持续性程度目前无法考证，对于购房需求的影响也要在接下来的几个月才能更为明确体现。

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