山东菏泽取消楼市限售意味着什么 地产政策是否会调整？

　　据澎湃新闻12月19日报道，2017年3月以来，抑制楼市投机的“限售”调控政策出现首个松绑迹象。

　　12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

　　通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　此次调整距离政策出台仅有一年多时间。

　　2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号），其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

　　这也是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

　　回顾楼市调控政策可以发现，2016年9月底以来，从中央到地方都陆续出台以“打压、收紧”为基调的调控政策，自此“调控补丁”频出。

　　具体而言，2016年9月30日各地开启限购政策被认为是打响楼市调控的第一轮。2017年3月17日，以北京为调控范本，各地开启楼市调控升级，各地开启限售模式。第三轮调控政策则从2017年7月开始，租赁成为政策的主要内容，2017年9月开始，第四轮调控开启，三四线城市不断加入楼市调控行列。

　　而从2018年3月份，特别是两会前后开启的房地产调控政策被业内认为是2016年“930”后的第五轮楼市调控。其主要特征是热点城市购房出现刚需优先摇号以及出现限价房。

　　据澎湃新闻不完全统计，截至今年1月，全国已至少近85城实施“限售”，包括北京、厦门、杭州、福州、广州、海南省全省，上海、重庆、珠海、惠州、东莞、佛山、南昌、贵阳、长沙、南宁、桂林、北海、闽侯县、长乐、福清、石家庄、承德、保定、张家口、西安、沈阳、成都、济南、青岛、威海、东营、聊城、菏泽、滨州、德州、郑州、开封、襄阳、鄂州、南京、常州、扬州、无锡、启动、徐州、张家港、昆山、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、芜湖、六安、太原、昆明、长春等。

　　随后，又有大连、沈阳、青岛、海南、长春、哈尔滨、丹东、成都、三明、宁波等10个城市先后发布了不同年限的限售政策。

　　其中，保定、佛山的限售年限长达十年，海口、石家庄的限售年限为5年，厦门、杭州、福州等则普遍在2~3年。

　　如果不是这条通知，菏泽，山东西南部一个市区常住人口150万左右的三四线城市，可能很少有机会一下子成为全国关注的焦点。

地产政策会否随之调整？

　　12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示，其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　券商中国记者注意到，《通知》第六条明确表示，取消新购住房限制转让措施。取消2017年11月6日出台限售政策：

　　“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　从下图来看，新房和二手房的价格是相对平稳或是上行的。

　　土地转让情况如何呢？从上半年情况来看，无论从土地成交面积，还是成交金额，菏泽都堪称后来者居上，跻身前30。

　　同时，《通知》还降低市区商品房预售资金监管额度。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区，是有两年的限售期的，但现在此类政策取消了，某种程度上购房的压力开始变小。

　　严跃进表示，预计在因城施策的政策框架下，后续类似政策放松的城市会陆续增多，尤其是会从限售政策松绑。预计未来各地可以根据具体情况进行调整政策。政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

　　菏泽打响取消限售第一枪

　　12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

　　此次调整距离政策出台仅有一年多时间。

　　2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中第14条规定：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理，督促相关部门逐一整改，确保各项措施落地生效。

　　昨天的通知还称，降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。

　　严跃进认为，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

　　值得注意的是，今年1月5日，兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，是首个在部分区域解除限购的城市。

　　此类政策取消，对于后续市场的影响，严跃进看来，将是很大的。此前包括兰州也有过各类政策的调整，当时也引起关注，但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的，尤其是会减少一些看空情绪，对于当前下行的楼市来说是有托底效应的，至少楼市看空的情绪会进一步减少。

　　地产政策明年有望迎调整

　　12月13日，今年最后一次中央政治局会议召开，分析研究2019年经济工作。相比于10月底召开的会议，本次会议也同样未提及房地产领域的相关政策表态，今年以来第二次不谈“房地产”。

　　7月31日的会议上，对楼市态度最为坚决严厉：“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

　　近期公布的经济和金融数据均显示出，当前经济下行压力进一步加大。因此，为保障明年经济稳增长，不少分析认为，明年财政和地产政策有望迎调整，财政政策将持续发力托底经济，地产调控或将迎来边际放松。

　　国泰君安证券宏观团队表示，10月的政治局会议未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。

　　中金公司首席经济学家梁红也认为，当前财政和地产相关政策亟需调整，以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。考虑到名义增长和企业盈利面临进一步下行的压力，如果政策面不果断调整，不能排除2019年上半年M1增速转负的可能，而这意味着通胀预期和货币流通速度可能有下行压力。11月货币信贷数据凸显政策协调有待进一步改善，以有效地提振信贷周期。

　　“考虑到企业盈利增速下降会继续抑制贷款需求，当前时点亟需加快政府债券的发行，同时更为重要的是，亟需尽快调整过紧的地产需求及开发商融资相关政策。”梁红说。

　　中信证券研究所副所长明明称，本次政治局会议释放出对明年更强的忧患意识和稳经济的信号，未来宽松政策的托底意愿将延续。稳增长的路径也非常重要，具体来看分为三种，一是放松地产，二是加大基建，三是减税。事实上，这三种路径是存在一定的矛盾的，比如减税必然导致财政收入减税抑制基建，比如松地产是否要配合房产税推出，那么又会一定程度上对冲减税的效果。我们认为从政策的紧迫性来看，稳基建是最好的选择，而稳基建需要解决政府债务，那么就要求货币宽松加码，那么市场利率仍有下行的空间，但是短期来看债市交易拥挤，预期过于一致，存在调整的可能；同时基建改善的预期也会对股票市场形成支撑。

　　值得注意的是，银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日，融360发布的报告显示，11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，同比则上升6.53%。这是2017年以来，全国首套房贷利率在连涨了22个月后，首次出现“零涨幅”。