2014年农村土地流转新政策 土地承包经营权管理办法解读

　　二、引导和规范农村集体经营性建设用地入市

　　在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。

　　三、完善农村宅基地管理制度

　　改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点工作，切实保证耕地数量不减少、质量有提高。加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。

　　四、加快推进征地制度改革

　　缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。抓紧修订有关法律法规，保障农民公平分享土地增值收益，改变对被征地农民的补偿办法，除补偿农民被征收的集体土地外，还必须对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障。因地制宜采取留地安置、补偿等多种方式，确保被征地农民长期受益。健全征地争议调处裁决机制，保障被征地农民的知情权、参与权、申诉权、监督权。

　　农村土地流转，党的十七届三中全会和09年中央1号文件专门出台了政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。目的是提高土地利用率，目前还在发展变化中，地方执行起来有许多漏洞可乘。

　　新规提出，建立租赁农户承包地资质准入制度、经营风险防控制度、土地流转规范管理制度、服务企业制度等四项制度，坚持规模化、高效化、集约化、产业化的现代农业发展方向，促进耕地资源集约、集聚、集群高效开发利用;保障工商企业投资农业的合法经营权益、维护农民流转土地的合法收益权益，加强经营风险防控。同时提出，农村土地流转要严格遵循明晰产权、信息发布、平等协商、订立合同、备案归档等相关步骤依法有序进行。

　　新规明确了租赁农户土地的工商企业准入资质、所需具备的条件等。在资质审核上，新规提出，农村土地承包经营权流转给农业经营实体，在流转合同签订前，出让方可申请所在地农村土地承包管理机构组织有关单位，对企业(受让方)的农业经营能力情况进行审查。乡镇农村土地承包行政管理机构自收到申请之日起5个工作日内完成审查，县(市)、区和市级土地承包行政管理机构自收到申请之日起7个工作日内完成审查。

　　为了防范经营风险，新规强化用途监管，实行租金预付，企业(受让方)自土地流转合同签订生效之日起10日内，预付全年土地流转租金;自第二年起，每年年初预付全年土地流转租金。土地流转面积超过500亩以上的企业(受让方)，按不低于一个年度的土地流转租金向乡镇三资委托代理中心缴纳风险保障金，实行缴纳企业专户存储管理，待流转合同到期后返还本息。

　　承包企业无法支付土地租金怎么办?新规提出，当企业(受让方)无法支付土地租金时，乡镇政府首先使用风险保障金兑现农户租金，不足部分依法追缴到位，以确保土地转出方利益。对确因经营困难而无力继续经营的企业(受让方)，在充分尊重流转土地农户意愿的前提下，由乡镇农村土地承包经营权管理机构，协调土地流转双方通过行政或司法途径解除流转合同，并按合同约定及时将土地退回农户耕种。

农村土地流转的试点

　　最新公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过) 中明确，要“建立城乡统一的建设用地市场”，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。

　　实际上，已经有一些农村土地流转的试点，它们方式虽然有所不同，但是目的一致：唤醒沉睡的资本，给农民更多的收益。

如何推动农村土地经营权有序流转？

　　土地经营权流转作为农村土地制度改革的重要内容，一直成为社会各方争论的焦点。近年来，与工业化、城镇化特别是与农村大量劳动力进城务工就业相适应，农村土地流转明显加快。截至2013年底，全国农民承包地流转面积3.4亿亩，流转比例达到26%。总体上是平稳健康的，但也存在一些问题，主要表现为：一些地方以吸引投资、建设重点工程为名，无视农民意愿与权利，依靠行政命令强迫农民流转土地；许多工商企业为获取最大利益，随意改变土地用途，加剧了土地“非农化”“非粮化”；土地流转市场不完善，农民的土地流转收益得不到有效保障；一些地方存在盲目求大、求快倾向，超越了当地农村劳动力转移的速度和农民的接受程度，等等。所有这些，显然都有碍于农村土地的有序流转。

　　推荐：农村土地流转模式介绍和特点分析