房企再融资"结构性"放闸 融资预案抛出

　　随着国家针对城镇化发展的措施陆续出台，封闭近4年的A股房企再融资或将迎来重大突破。7月初，原本因筹划重大事项集中停牌的数家房企，在8月初陆续公布了再融资预案，如新湖中宝、宋都股份等房企拟融资额均在10亿元以上。

  昨日(8月7日)，金科股份也因筹划重大事项宣告停牌，这多少超出了重庆地产界的预料，因为在西部的上市房企中，像具有保障房、旧城改造特征的中天城投、云南城投等目前仍未发布重大停牌公告。重庆某地产资深人士则认为，金科股份符合当前国家扶持相关房企再融资的条件。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭向记者表示，“房企再融资确实是要放开了，但结构性很强，范围很小，多针对保障房、棚改房、旧城改造等项目，而且公司不能有违规记录，由国土部认定。”

多家房企抛融资预案

  据悉，从7月1日开始，一周内，包括金丰投资、宋都股份、迪马股份、新湖中宝、中弘股份与荣丰控股等6家上市房企因筹划重大事项宣布集中停牌。房地产人士认为，在国内地产发展史上，出现这种情况并不多见，猜测房企正酝酿重组或再融资。

  实际上，房企因楼市调控被压抑得太久了。今年初，面对全国房价普遍上涨的预期，国家再次重申房地产调控政策不放松。其实，去年11月底，包括旭辉控股、金轮天地等内地房企因A股暂停融资纷纷选择赴港上市，甚至万科、绿地等房企巨头也选择借道香港间接实现海外融资。

  8月1日，随着新湖中宝55亿元和海印股份8.34亿元再融资计划的集中出炉，这彻底打破了市场的不确定性。5天之后，宋都股份也公布了募资不超过15亿元的定增预案。同时，冠城大通也宣布不超过18亿元的可转债融资方案；招商地产也发布了“股份购买资产”的重大事项，金科股份昨日也因筹划重大事项而开始宣告停牌。

  亿翰智库研报认为，新湖中宝融资方案的提出，标志着房企再融资有条件放开是大概率事件。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，除了一直游离在政策调控之外的商业地产，新湖中宝此次募资是用于棚户区改造的保障性安居工程建设，符合国家产业支持方向，与用于传统商品房项目募资截然不同。

  7月4日，国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》(以下简称 《意见》)提出，2013年至2017年5年改造城市棚户区800万户，其中，在2013年改造232万户，并要求在资金筹措、用地供应、税费减免、安置补偿等方面加大政策支持力度。

  8月5日，国家发改委主任徐绍史针对保障和改善民生问题强调，坚持房地产调控各项政策，加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。

  针对房企集中再融资的现象，朱一鸣认为，这应属于房企再融资“结构性开闸”，短期内不会全面放开，只对符合国家政策导向的融资方案采取有条件的开放，包括旧城改造、保障房以及商业地产等非直接涉及住宅类的融资方案。

  同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，“当前，房企再融资还没有办法大张旗鼓开放，现在基本上以‘棚户区改造’、刚需自住项目有条件开闸。目前官方没有正式承认，所有房企都是拟再融资，都还没有成功。”

金科酝酿再融资？

  今年初，金科股份就宣布了“公司两年利润超过23亿元，已提前一年兑现上市承诺”的消息，但突然宣布自8月7日起因筹划重大事项而停牌的消息，这有点出乎重庆地产界的预料。

  记者了解到，目前在西部地区的上市房企中，中天城投、云南城投分别在贵州、云南承担了庞大的保障房、旧城改造以及一级土地整理项目。

  公开资料显示，2011年3月，中天城投与贵州省政府签署了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，计划在“十二五”期间，在省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

  云南城投在2008年就与昆明市政府签署了昆明市官渡区环湖东路高达4.18万亩的一级土地开发协议，其中一期4000余亩的开发合同已于今年5月底到期，云南城投已投入资金73亿元，目前仍有大量资金未能回笼。

  不过，截至目前，除了中天城投前不久因临时停牌引发业内猜想外，这两家公司暂未发布停牌公告。

  对于金科股份此次停牌是否是为了再融资，公司一内部人士在接受记者采访时并没有给予明确回复，仅表示，如果公司涉及到再融资，那也要符合国家的相关政策，具体事宜以公告为准。

  重庆一位不愿具名的地产资深人表示，金科股份目前所推行的战略计划基本符合中央关于城镇化发展的要求，也符合中央扶持相关房企再融资的条件。多位房地产专家也认为，金科股份酝酿再融资的可能性较大。

  据悉，金科股份2010年就启动了“1030”战略，即用10年时间进入重庆辖区的30个城市发展。据锐理数据统计，截至去年底，金科股份已进驻重庆17个区县，可建面积达到920万平方米。

  今年以来，金科股份原来的“1030”战略已升级到2.0版本，由大重庆区域上升至整个西部地区，即在未来10年之内，金科将进入到中国西部的30个重点城市。

  金科股份去年进入四川省内江市后，参与了当地太子路的棚户区改造项目。该项目净用地面积达105亩，是内江市近年来最大的棚户区改造工程，总投资约20亿元，包括约5.7万平方米的拆迁安置房建设。

  值得注意的是，截至去年底，金科股份的资产负债率已在高位运行，接近85%。然而，今年以来，金科股份仍频频拿地，土地支出逾40亿元。为了支撑快速扩张，金科股份自2012年以来频繁进行信托融资与银团贷款等。

  张宏伟表示，“这些如果开放了，将有利于房企平衡现在基金、信托、融资成本比较高的现象。”

  不过，杨红旭认为，虽然如此，但大部分房企仍难以从中受益，这对房地产行业发展影响有限。