签完买房合同没法贷款想终止合约被告上法庭

来源:厦门日报 2012-11-27 11:39 http://www.mnw.cn/ 海峡都市报电子版

　　买房人无法从银行取得贷款导致房屋买卖合同无法履行，买房人是否可以情势变更为由请求人民法院判令解除房屋买卖合同？本案即是因为此种情况引发的商品房预售合同纠纷，在当前“限购”的背景下有一定的典型意义。

　　退休职工老王与开发商有过一份商品房预售合同。合同约定:买房人如未能在合同签订后一定期限内取得银行贷款并支付给开发商，应向开发商一次性付清全部房款。当老王准备贷款时，才得知由于自己是外地人，政策规定第二套房屋不允许贷款。老王无法在短期内凑齐高额的房款，只得向开发商申请终止合约。由于协商不成，开发商将买房人老王告上法庭。

“限购令”让老王无法贷款

　　53岁的老王是外地退休职工，老伴是残疾人。退休后，他们夫妻到厦门安度晚年。

　　既然选择在厦门安度晚年，老王考虑买一套房屋。最终，他看中了岛外一套商品房，并与这套商品房所在的开发商签订了《商品房买卖合同》。这套房屋的总价款为101.4万余元，老王当初先支付了预售购房款20.3万余元，剩余81万余元准备采用贷款的方式缴齐。在买卖合同里，开发商与老王约定:如果老王没能在合同签订后25天内取得银行的按揭贷款并支付给开发商，老王应在七日内自行向开发商一次性付清全部房款，逾期付清的，按逾期付款处理。

　　但后来才得知:根据政策规定，老王购买的商品房是第二套房，且老王是外地人，因此不能办理按揭贷款。无奈的老王，不得不向开发商提出解除购房合同的要求。但开发商却认为，根据双方签订的合同内容，合同不能取消，并且老王还应该赔偿开发商违约金。

不符合情势变更原则

　　一审,法院经审理认为，本案的焦点在于，老王是否有权依法解除商品房买卖合同，开发商是否有权要求老王支付尚欠房款及违约金。

　　经审理，办案法官综合老王和开发商签订的《商品房买卖合同》、相关司法解释与情势变更原则的适用条件，认定老王与开发商约定是双方真实意思表示，且未违反法律强行性规定即合法有效，老王应承担违约责任。根据买卖合同的约定，老王应在规定期限内支付剩余房款，但调控政策的颁布时间是2010年4月17日，政策并非在老王和开发商约定采取银行按揭贷款方式支付剩余房款的付款期限内出台，所以适用情势变更原则解除合同缺乏事实和法律依据。

　　最终，法院判定确认老王要求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》的行为无效，故老王应支付开发商购房余款81万元及逾期付款违约金。

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