楼市调控密不透风 购房不再有离婚福利

­　　（见习记者 武晓蒙）3月24日，北京楼市调控再次升级，房贷政策“认房认贷”还“认离”。据了解，本次调控主要针对“假离婚”问题。随着一线楼市成交持续火爆，一些购房夫妻为获得更多购房资格和首套房利率优惠，开始“买房式离婚”，还有部分卖房夫妻为免征税费进行“卖房式离婚”。

­　　此次北京楼市新政明确要求，对离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。央行发布的文件指出，部分购房家庭通过离婚来获得首套房贷款，既影响了调控政策，又容易产生财产纠纷、还款能力下降等信贷风险问题。

­　　上海，贷款审核已经悄悄收紧

­　　据财新记者对上海地区工行、建行、交行、浦发银行等数家商业银行的调查，上海地区对“购房离婚”的信贷发放亦有一定管控。银行信贷部门表示，目前上海地区尚未做出特殊规定，对名下无房无贷的申请人，在符合信贷条件时，可获得首套房贷款利率折扣。

­　　但是，有部分银行个贷经理表示对刚离婚的房贷申请人持谨慎态度。某大行个贷经理说：“目前上海虽然没有专门要求，但是银行批贷时会非常谨慎。我行不建议客户这样做，如果在审批过程中通过任何途径获知客户“假离婚”，我们都会谨慎批贷甚至直接拒绝。”

­　　此外，某房产中介对财新记者表示：“客户通过‘假离婚’来获得首套房贷款有很大风险，我们会在买卖前向客户提示风险。如果客户执意这样做，出现纠纷要自行承担。我们也遇到过一些假离婚变真离婚的客户。”

­　　北京，为了卖房也可以离婚

­　　近年来，房地产与婚姻的关系变得日益微妙。从前些年离婚涉及的房产分割纠纷，到近些年的离婚买房，再到现在部分北京业主为了免税不惜要离婚卖房。

­　　据了解，目前北京地区在买卖房屋时要缴纳三种税，分别是契税、增值税和个税。对普通住房来讲，符合“满五唯一”的条件可以免征增值税及个税。这意味着，名下有两套及以上房产的家庭，在出售房产时，比名下仅一套房产的卖房者多征个人所得税（一般按买卖房屋价差的20%征收）。

­　　“虽然个税要卖家承担，但‘羊毛出在羊身上’，税费会在房价中体现。高的时候光个税就要几十万。为了自己的房子好卖，他们可能会通过离婚分房子避征个税。”某中介说。

­　　“满五唯一”中的“满五”是指从房产证出证开始计算，时间大于等于五年；“唯一”是指业主在该地区仅登记有一套房子。通常，房子满足“满五唯一”的条件可免征增值税和个税。财政部于2015年3月公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将五年标准降为两年，但关于个税的方面并未调整。目前，“满二”只免增值税，“满五唯一”免增值税和个税。

­　　复婚？房子和婚姻都不再是原来的样子

­　　除了以上两种“假离婚”外，还存在另外一种“极端”方式：买卖双方先各自离婚，卖房者与买房者结婚，将卖房者一方房产转化成夫妻共同房产，再进行房产更名，私下完成房屋买卖再各自复婚，目的就是避税。但这种方式面临的不确定因素较多，任何一个环节出现问题都会对当事人造成个人或经济损失，是“假离婚”中比较极端的案例。

­　　因此，通过“假离婚”进行房屋买卖不仅考验夫妻感情，还要面临很大的财产分割问题和信用风险。“买卖房屋时，需要将家庭房产归到一方名下另一方净身出户，或者双方各持一套房产。但夫妻一旦离婚，之前分割的房产将变成夫妻2人的自有房产，即便再复婚，该部分房产也属于婚前财产，存在一定的风险。”前述房产中介对财新记者表示。

­　　据北京民政局数据，2015年北京市民政部门共办理离婚手续73178对（2016年数据尚未公布），同比增长29.91%。据上海民政局数据，2016年上海市民政部门共办理离婚手续73845对，同比增长27.53%。