海都说法：老赖房产被查封 案外人称产权已转让

　　闽南网7月8日讯 债务人房产被查封拍卖，案外人王某夫妇却提出了异议，称诉争房产被封之前，他们就已出钱买下这栋房产。但最终，因为证据不足，他们的案外执行异议，被丰泽法院驳回。

　　二手房买卖期间，类似的债权纠纷很常见，丰泽法院今年以来就审理了近10起，但由于证据等原因，多数案外人的房屋产权主张都被法院驳回了。二手房买卖过程中，买受人该如何保护自己的合法利益，此类诉争有法可依吗？

　　本期海都说法，邀请丰泽法院审监庭林锦明法官以案释法。

　　【案情回顾】

　　老赖房产被查封

　　案外人称产权已转让

　　前些年，家住泉州丰泽区的陈大姐，向鲤城张大哥借款50万元，写下欠条后，一直没还款。去年5月，张大哥将她告上法庭，要求还款。丰泽法院判令陈大姐偿还本金及相应利息。

　　但判决书下达后，陈大姐还是没还款，案件进入执行程序后，法院把位于丰泽某小区陈大姐名下一处房产查封了，准备拍卖抵债。

　　节外生枝的是，案件执行过程中，案外人王某夫妇，向法院提出了执行异议。这对夫妇称，早在2011年8月，他们就向陈大姐买下了被法院查封的房产，总价款共65万元。王某夫妇称，当时买卖双方约定了房屋交付方式，并于交付当天付了全部购房款，“但由于开发商原因，迟迟没办理过户登记而已”。

　　王某夫妇认为，他们支付了全部价款，其在房屋转让行为中没有过错，请求法院裁定解除对该房产的查封保全措施，不予拍卖变卖处置。

　　法庭上，王某夫妇为证明自己主张，还向法院提供了收条和一份《房屋买卖合同》。但丰泽法院审理认为，这张收条所载明的已付款项，并没有相应的银行转账记录佐证，且无法证实双方买卖合同真实合法，现有的证据不足以证明其已实际支付全部购房款，法院对二人的执行异议予以驳回。

　　丰泽法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房产并未登记在案外人王某夫妇名下，不具有物权效力，因此，法院有权依法对诉争房产予以执行。

　　【法官释法】

　　房产买卖期间被查封

　　该如何判定产权归属？

　　二手房买卖已成为当前社会普遍存在的一种交易方式，但买受人由于缺乏法律意识，未能及时办理产权变更登记，当涉案房产变更登记前，作为执行标的被法院依法查封、冻结后，买受人对诉争房产就存在诉讼风险。

　　今年以来，丰泽法院就审查了近10起二手房买受人（案外人）提出执行异议的案件，其中，大部分案件因房屋买受人未能及时办理登记过户手续、未按规定时间支付房款、未按规定时间接管房屋等原因，被法院裁定驳回执行异议。

　　本案经办法官介绍，此前，此类案件审理一直存在争议，但今年5月5日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》开始实施，对此类情形有了明确规定，对案外人提出的房屋产权异议，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，法院应予以支持：一、在法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；二、在法院查封前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记的。

　　注意保留四类证据

　　避免二手房买卖纠纷

　　本案经办法官提示，善意的房屋买受人在购买二手房的时候，应注意如下问题，防止房屋陷入不必要的纠纷致使合法权益无法得到法律保护：

　　1.签买卖协议前，应查清房屋的权属情况，确认卖方系房屋的所有权人，且该房产没有其他纠纷、未被冻结查封；

　　2.按协议的约定支付购房款，购房款的支付应通过银行转账的方式支付，且通过买受人自己的账号向卖方账户转账，保留银行转账凭证，大笔的购房款法官建议不要使用现金支付；

　　3.支付购房款之前，要先办理房屋买卖、过户备案登记，在房款支付后要及时办理房屋过户手续，防止因时间延误及房屋出卖人的原因，产生无法过户的后果；

　　4.及时占有、使用、管理二手房，报关相关凭证、凭据。（海都记者 韩影 通讯员 林锦明）