买二手房付了一半房款 房子却被法院查封冻结

　　闽南网11月13日讯房款付了一半，眼看着就过户了，但阿强却突然发现，自己所购买的这套二手房，竟因房主欠债，被法院查封冻结了。这样的情况下，这套二手房的买卖合同，还有效吗？

　　连日来，海都互助会微信平台上，类似二手房买卖纠纷，让不少厝边头痛。为规避二手房买卖的雷区，海都律师团成员——福建尚民律师事务所罗平律师，在此专门给大伙整理了一份二手房买卖攻略，有需要的厝边们记得收藏哦。

【厝边说】 房款付了一半，所购二手房被查封

　　今年年初，阿强（化名）和老婆为方便孩子上学，在丰泽某小区买了套二手房。

　　房主是朋友介绍认识的，双方谈妥后签了合同，约定先付一半房款。产权过户后，再付清尾款。

　　阿强按约转了账，但接下来的过户过程中却遇到了麻烦。“房东开始很拖拉，后来态度就很冷淡了，甚至有时打电话都不接。”阿强觉得蹊跷，便请了律师，将房东告上法庭，要求协助过户。

　　令他始料未及的是，法院在审理过程中，发现诉争的这套房产，已经被法院查封冻结了。原因是，房东身背巨额外债，无力偿还，法院查封后准备启动拍卖抵债。

　　“难道房屋买卖合同，就因为他欠债不还搅黄了？”阿强为此焦头烂额。往前一步，房产不能过户。退一步，房东又没能力还款。

　　目前，法院尚未宣判此案。但阿强忐忑不安，他担心的是，一旦法院启动了拍卖程序，之前交付的那笔钱不就打水漂了吗？

【律师说】 涉债房产买卖有风险，法院判法不一

　　对阿强的遭遇，福建尚民律师事务所罗平律师深表同情，从业以来，罗平律师也先后承办了不少类似的二手房买卖纠纷。因该类案件情节较复杂，所以法院判法也不尽相同。

　　早在2011年，阿福在泉州市区丰盛假日城堡小区，购买了一套二手房，付的是全款，之后很快入住。卖方拿到产权后，迟迟不肯协助过户，阿福告上法庭，并得到了法院的支持。

　　2012年，阿杰夫妇在丰泽福新花园城小区，购买了一套二手房，预付了70万元的房款。就像阿强一样，他们在房屋买卖过程中，也发现房产被法院查封。

　　于是，阿杰夫妇向法院申请执行异议，但阿杰夫妇因不能举证证明，这交付的70万就是购房款，所以最终未得到法院支持，以败诉告终。

　　在代理过的众多案件中，以上两个案件一输一赢，让罗平律师印象十分深刻。罗律师解释，虽然自己在代理该类案件过程中，在法庭上输过官司，但由于案件情节差异较大，所以法院作出完全不同的判决，也是有法律依据的。

【律师支招】 为厝边整理买二手房攻略

　　那么，二手房买卖，究竟要注意哪些问题，一旦陷入纠纷，该如何处理呢？对此，罗律师为报纸前的厝边们，整理了相应攻略：

一、涉债房产怎么维权

　　买房时，如果不清楚原产权人的债务和经济纠纷，甚至房屋在过户之前被法院查封冻结，常使购买人陷入两难境地。但别着急，您有以下几种方式维权：

　　首先，如果该房屋已经进入执行阶段，那么买房人可以以案外人的身份，向法院申请执行异议，提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。执行异议被驳回的，您还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。

　　但罗律师介绍，这两种情形的诉讼，都是有风险的，根据相应的司法解释，买房人要求确权的，应满足三个条件。1.涉案房屋已经交付使用。2.买房人支付了全款。3.排除恶意串通，房屋买卖价格是合理的。

　　由于买房过程中，常是先预付一部分款项，过户后才付清尾款，所以第二个条件，通常较难满足，诉讼风险也就较大。为防患于未然，买房之前一定要弄清房主的债务情况。

　　其次，您也可以直接起诉原产权人，要求确权并配合过户。

二、确认房屋有无产权

　　罗律师介绍，很多房东在产权未办妥的情况下，就将房子转让了，这就会为二手房产权过户带来潜在的危险。比如，开发商因税费等问题，办不下产权，或者房主拿到产权后，又想涨价，不肯配合过户。

　　所以，罗律师建议，您在购买二手房时，为避免不必要的麻烦，最好先确认该房产有无产权。没产权或产权存在纠纷的房子，最好不要草率购买。