福州市修改物业管理若干规定 强化共有收益监督

福州市修改物业管理若干规定

强化共有收益监督 规范新旧物业交替

　　27日下午，省人大常委会会议经表决，批准《福州市人民代表大会常务委员会关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》。

　　物业管理是基层治理的重要组成部分，关系到广大群众的切身利益，对改善人居环境、促进社区和谐具有重要意义。福州市人大常委会的此次修改有效衔接上位法，聚焦福州市物业管理面临的突出难点问题，构建党建引领下的物业管理体系、推动物业管理融入基层治理、明确物业服务企业对共有部分收支负有公示和告知的义务等内容。

　　《决定》自福州市人大常委会公布之日起施行。

工业路一小区在公示栏贴出小区的收支情况。

发挥党建引领作用

　　物业管理是基层治理的重要内容，为充分发挥基层党组织的堡垒作用，构建党建引领下的物业管理体系，《决定》将党建引领作为物业管理的首要原则予以明确，以促进物业管理高质量发展：

　　物业管理实行党建引领、政府监管、业主自治、专业服务相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制，并纳入基层治理体系；

　　业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期三至五年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，业主委员会委员可以连选连任；

　　引导业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主代表和业主委员会委员，推动在业主委员会中建立党组织。

物业管理融入基层

　　为促使乡镇街道、村（居）委会依法履行物业管理中的属地职责，进一步加强物业管理，《决定》明确了乡镇街道在业主大会首次会议筹备召开、出具备案证明等方面的职责，并规定了村（居）委会在物业管理工作中依法予以协助、配合的职责。

　　《决定》规定：在一个物业服务区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付已满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。十个以上业主或者实施前期物业服务的物业服务企业，也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出书面申请筹备召开业主大会首次会议。乡（镇）人民政府或者街道办事处应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同所在地村（居）委会组织成立业主大会首次会议筹备组。

　　《决定》同时规定：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处、县（市、区）物业管理主管部门备案。乡（镇）人民政府或者街道办事处应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

强化共有收益监督

　　近年来，群众反映物业企业侵占业主公共收益、收入及分配不公开等问题比较强烈。

　　《决定》回应业主对共有部分收益收支的关切，保障业主权益：物业服务企业按照规定公示、告知共有部分公共收益收支情况；利用物业服务区域内业主共有部分获取的收益归全体业主所有，获取的收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）物业管理主管部门指定的银行专户储存，业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。

规范新旧物业交替

　　物业服务合同终止后，新旧物业交替引发纠纷、旧物业不退场的现象并不鲜见。《决定》就此修改多个条款进行规范。

　　“物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。但是，物业服务合同对通知期限另有约定的除外。”《决定》明确：“物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）物业管理主管部门、乡（镇）人民政府或者街道办事处指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务。”

　　《决定》明确：“原物业服务企业应当清理债权债务、移交物业服务用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后，原物业服务企业应当及时退出该物业服务区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”

调整法律责任条款

　　《决定》对照国务院《物业管理条例》《福建省物业管理条例》的规定，重新梳理了法律责任有关条款。

　　“违反本规定，物业服务企业未清理债权债务、未移交物业服务用房及有关资料、设施设备的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上三万元以下罚款。”《决定》规定：“违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由物业管理主管部门责令限期报送备案；逾期不报送备案的，处一万元以上五万元以下罚款。”

　　《决定》还规定：“违反本规定，建设单位未按要求提供业主大会首次会议成立所需的文件资料，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。”（记者 李晖/文 石美祥/摄）