专家:淄博开启三四线房地产新模式 如何看待向上的淄博楼市？

　　近期，淄博烧烤火了起来，对此网上有各种声音，借此引发了不少有关产业转型、营商环境、城市运营等探讨。

　　事实上，通过淄博烧烤的爆火，笔者从中看到了中国三四线城市房地产发展的一种新模式。即如何通过促消费，联动上下游供应链、本地旅游、消费和住宿，共同稳定居民就业预期后，带来的新住房消费可能。

　　淄博出圈是多元素带动

　　2022年，淄博居民平均可支配收入为4.49万元。以此平均数笔者推测，除极少数高收入居民外，预估淄博绝大数居民月薪在3000元左右。2022年，全国城镇居民年可支配收入中位数是45123元，月平均收入为3760元。扣除重点城市的高收入人群，绝大多数城市居民收入和淄博差不多。

　　而类似淄博这种三四线城市，全国有160多个，组成了中国城市发展主体，且此类城市总人口保持在10亿人左右，绝大多数居民月收入在3000元左右，年收入在3-5万元。而人均年收入能迈过5万元门槛的城市，主要为一线城市，以及长沙、武汉等热点二线城市。

　　刚刚结束的政治局会议就提出，“三重压力得到缓解，经济运行好转，但主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足”。此处所谓内生动力不强，指的就是这一类月收入在3000元左右，作为内需绝对主体的消费人群的热情并未真正得到释放。

　　本世纪前二十年，城市化速度发展很快，“十三五”规划提出建设19个城市群以后，人口纷纷涌入大城市(淄博也是人口超百万的大城市)。但疫情之后，对中低收入群体来说，城市化红利在减弱。

　　一方面，外部环境今非昔比，外贸导向的制造业受到较大冲击；另一方面，在实现环境友好型、科技主导型的高质量发展背景下，部分制造业面临转型、迁出或淘汰局面。在新旧产业交替的空档期，就业仍是一个困扰。

　　于是，近年来涌入大城市的人口开始向第三产业(生产生活服务业)转移，或不得不通过第三产业来消化。当然，人口大规模在热点城市集聚，也带来了休闲娱乐等生活服务业发展，反过来促进相关行业就业增长，而移动互联、高铁等基建快速发展则加速了这一进程。

　　可以说，没有移动互联和高铁基建，淄博烧烤不可能火遍全网，而这恰恰就是中国打造内循环为主的发展新格局希望看到的微观场景。近年来，中国在加速建设一张无形(互联网、统一市场体系)加有形的大网(高铁、充电桩)，将腹地广、潜力大、韧性足的消费市场优势发挥到极致。

　　每个人都可以很便利、低成本地分享到全国不同地域独特的旅游、文化、餐饮等，就像淄博烧烤一样。若各消费行业都能像淄博烧烤一样打造出本地的特色消费、服务行业，吸引外来人群，提供踏实真诚的产品和服务，城市居民就业就会最大程度得到保障，也能进一步释放本地城镇化潜力，内生动力就会得以修复。

　　如何看待向上的淄博楼市？

　　据报道，与淄博烧烤一齐火出圈的还有淄博的商品房市场。易居研究院对全国50个重点城市的1-4月新建商品房成交面积，进行了同比增速的高低排序，表现较好的5个城市分别为长春、杭州、南宁、淄博和惠州，同比增速均超过50%。三四线城市中，淄博楼市表现最好。

　　当然，淄博楼市的这种“热”与外来游客关系不大。笔者总结主要受两方面影响：

　　一是旅游和餐饮带动上下游服务消费，就业利好促进了居民收入预期好转；二是有收入、有就业，居民对城市未来发展有信心，其中就包括住房消费。

　　近期，笔者曾到不少地方城市调研楼市。业内普遍反映，楼市低迷的主要原因是信心不足。怎么提振信心？还像过去那样刺激楼市，带动房价上涨预期？绝对不是。老百姓一旦有稳定的就业和收入，对当下的生活感到满意，这就是最大的市场信心。

　　当前，楼市普遍存在一种“三分法”式的结构性分化现象：

　　其一，享受到发展红利的少数高收入人群，户均至少拥有2套房，这部分人群买房意愿不大。

　　其二，主要集中在机关、国企、事业单位普通员工等这一波群体基本都有房，且部分人群在上一波楼市火爆时实现了置换，余下人群在当前市场情形下存在较大置换压力。

　　其三，集中在中国三四线城市，且月均收入集中在3000元左右的这部分人群。他们或无力购房，或住在没有经济价值的破旧小区中。能否让这部分人群消费得起商品房、融入主流市场经济，分享城市化发展红利，成为房地产行业能否平稳发展的关键。•

　　近期，淄博楼市企稳，生动诠释了如何打造楼市内生动力，也诠释了什么是房地产发展的新模式——即城镇化、产业、就业和房地产多项协同发展。

　　以淄博为例，烧烤爆火背后是消费服务业的繁荣，广大普通百姓就业和收入实现稳定增长，居民消费就有可能升级，住房消费也会随之繁荣。这还会吸引更多居民进入城市，特别是下辖县乡镇村的居民、村民。因此，人口集聚创造需求、创造就业，也创造出房地产的持续动力。

　　这是淄博这座城市火出圈后带给我们的行业发展启示，而与之呼应的是，近期政策风向也很明显。近期的政治局会议表示，要把“质的有效提升”放在“量的合理增长”前面，显然就是要保持促进行业转型、“不刺激”楼市的定力。由此，在守住风险底线前提下，适配月均收入在3000元左右的庞大消费群体，房地产在长周期内实现“量价”的无痛软着陆，大概率将成为一个必然结局。(作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员)