房企销售目标完成率不足六成 普遍增收不增利

　　上市房企陆续发布8月销售业绩，房企年度销售目标完成率随之浮出水面。机构数据显示，房企年度销售目标完成率普遍不足六成。

　　业内人士指出，“金九银十”，在销售目标压力下，预计房企将降价促销，其后果可能是房企普遍利润下滑，“增收不增利”。

　　8月成交回升

　　克而瑞研究中心指出，3月以来房地产市场热度持续回升。8月市场整体销售额继续维持高位，当月百强房企实现操盘金额9761.7亿元，相比7月增长4%。从累计操盘销售来看，百强房企1-8月整体销售额同比增长6.2%。

　　从各大房企销售数据看，8月TOP100房企中有近八成企业实现单月销售额同比提升。截至8月末，已有近七成房企销售额超过去年同期。保利、金地、世茂、绿城、金茂、招商等房企销售表现较突出，单月销售规模同比提升显著。

　　中国证券报记者梳理发现，头部房企8月销售金额普遍超过500亿元，同比增幅较大。碧桂园披露的8月未经审核运营数据显示，8月碧桂园合约销售金额约609.3亿元，同比增长30.1%；实现归属于公司股东权益的合约销售建筑面积约712万平方米，同比增长37.86%。

　　部分头部房企销售面积同比增幅高于销售额增速。以中国恒大为例，公司发布8月未经审核营运数据显示，集团物业8月实现合约销售金额约为514.8亿元，同比增长7.7%；实现合约销售面积约为532.4万平方米，同比增长约18.5%。1-8月，集团物业累计合约销售约4506.2亿元，同比增长约21.8%；累计合约销售面积4934.3万平方米，同比增长约42.9%。

　　前8个月，多地楼市成交面积同比出现大幅上涨。克而瑞研究中心指出，从区域市场来看，长三角地区市场复苏动能较强劲，杭州、宁波、南京、常州等地楼市成交面积同比涨幅超过50%。粤港澳大湾区市场热度惯性延续，广州、深圳、佛山、东莞等市场需求依旧坚挺，楼市成交面积同比均实现较大增长，广州更是创近年来新高。中西部地区市场明显分化，成都、西安成交稳步提升，同比涨幅升至50%左右。

　　冲刺年度目标

　　机构数据显示，2020年共有33家上市房企公布年度销售目标，目标增长率较2019年的16%进一步下降至12%，疫情下房企目标设置更为保守。截至前8个月，销售额平均目标达成率为59%。其中，远洋、佳源国际等房企年度销售目标完成率不足50%。但也有佳兆业、金茂等房企销售目标完成率超过70%。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，根据国家统计局数据，1-8月全国房地产开发投资为88454亿元，同比增长4.6%，同比增速比1-7月提高1.2个百分点，连续三个月增速上升，房企投资信心足。为冲刺全年业绩，预计9月房地产投资增速将进一步提升。传统销售旺季即将到来，房企加速推盘，部分房企降价跑量，如恒大率先出台一系列促销“组合拳”，预计9月商品房销售面积同比增速将会回正，销售额同比进一步增长。

　　在“三道红线”重压下，房企在大规模推盘销售的同时，销售端的回款策略或发生改变。王小嫱指出，8月20日重点房地产企业座谈会释放出房企融资环境发生改变，不再是之前的“拆东补西”，企业自身实现稳增长才是王道。“三道红线”也将限制企业的融资规模，预计四季度房企会加速去化库存降负债，个人按揭贷款、定金及预收款同比增速将扩大。

　　利润或受影响

　　从上市房企业绩看，“以价换量”会对利润产生一定影响，不少房企在半年报中就出现了“增收不增利”的现象。随着“金九银十”年度业绩冲刺窗口期来临，多位业内人士指出，房企利润或再度受到影响。

　　以中国恒大为例，上半年公司共实现营业收入2666.3亿元，同比增长17.5%，增长的主要原因为上半年积极复工，导致竣工交付面积同比大幅增长。上半年毛利为666.8亿元，毛利率为25%，同比出现较明显下滑。主要原因在于，公司年内在全国实施“七五折”促销活动，销售价格下降，直接导致利润水平受损。

　　也有业内人士认为，房企项目结转存在一定时间差，很多房企在售项目影响的是未来的利润，短期内业绩影响整体较有限。

　　针对上市房企的投资价值，兴业证券指出，房企销售持续恢复，二季度开始房企普遍加大推货力度，4月主流房企单月销售平均增速已转正，6月累计销售平均增速已转正，截至7月平均销售完成度达到50%。接下来，房企销售累计增速还将持续提升。房企半年业绩仍具备较强韧性，派息力度保持较高水平，当前平均股息收益率为6.2%。境外融资通道加速恢复，房企境外发债逐步恢复正常，融资成本亦伴随有所下降。从防御的角度看，优选财务实力雄厚、基本面稳健扎实、业绩确定性高的房地产公司；财务状况良好的大中型内房股的债券仍是很好选择。（董添）