存量房贷利率“重新定价” 商业贷公积金贷款都需要转换吗转换后利率怎么变

　　距离3月1日存量房贷利率“重新定价”启动仅剩不到一周。届时，全国规模达25万亿、涉及上亿人的居民存量房贷的定价基准，将在6个月的切换时间内，从参考基准利率改为参考LPR（贷款市场报价利率）定价。对于2020年1月1日前签订商业贷款合同的购房人来说，最关心的莫过于“我的房贷利率究竟是升了还是降了”以及“只有一次选择机会，我该选浮动利率还是固定利率”。此外，大家还普遍关心：在疫情还未结束的情况下，重签合同是不是必须要去一趟银行呢？

什么贷款需要转换？

　　去年12月28日，中国人民银行正式出台存量浮动利率贷款的利率基准转换方案。根据央行公告，“存量浮动利率贷款”是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

　　因此，如果您原来的房贷是固定利率，无须切换。如果您的贷款是参考基准利率定价的浮动利率房贷，那么您有两种利率选择：一是转换为LPR+固定点数；二是转换为固定利率。

　　需要注意的是：您只有一次选择转换方式的机会。如果您已确定并完成转换，那么在贷款到期前就不可以再去更改了。

　　有人问，“我的房贷是商业贷款和公积金贷款的混合贷，这个要不要转换呢？”专家表示，如果是混合贷的话，这次只转商贷的部分，公积金贷款的部分仍按原合同执行。

转换后利率怎么变？

　　如果您曾经关注过房贷消息，肯定听过“基准利率上浮百分之多少”或者“基准利率基础上打几折”的说法。今后，这种提法将不复存在了。取而代之的是“LPR加减多少个基点”。

　　这个基点是如何算出来的呢？根据央行（2019）年第30号公告，商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值（可为负）。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

　　举例来说，如果您在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打八折，即4.9%×0.8=3.92%。那么您的加点值就是3.92%-4.8%=-0.88%，即负88个基点。

　　如果您2018年贷款买房，执行的合同利率是基准利率上浮20%，即4.9%×1.2=5.88%。那么您的加点值就是5.88%-4.8%=1.08%，即正108个基点。

　　加减基点确定之后，就不再变化了。您今后的房贷执行利率则变为：您和银行约定的重定价日最近一期5年期以上LPR+该点数。

LPR每月更新，我的房贷利率每月都变吗？

　　不是的。房贷利率重定价周期最短为1年，也就是每年最多只会调整一次。当然，您也可以约定每2年、3年或5年调整一次。

　　目前，最常见的房贷重定价日为每年1月1日。假设您的重定价周期为1年，那么您2021年的执行利率=2020年12月的5年期LPR+固定点数。

　　此次利率切换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间是从2021年开始。也就是说，2020年贷款人实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行。从2021年开始才按新合同执行。

浮动利率好还是固定利率好？

　　这个要根据您的意愿和判断。如果您认为未来大概率要进入降息周期、LPR总体趋势会下降，那么您就转换为以LPR为参考的浮动利率。如果您认为未来我国经济过热、贷款利率会不断上涨，那么您就转换为固定利率。

　　自从去年8月LPR改革实施以来，5年期LPR下调了两次，已经从4.85%降到了4.75%。市场普遍分析，在经济转型、房地产比较低迷的时期，LPR继续下调的可能性比较大。不过，经济周期起起伏伏，利率啥时候上涨、啥时候下调，咱普通人难以预测。选择浮动利率的话，房贷利率会跟随经济周期起伏，基本保持不亏不赚的状态。

是不是必须要去一趟银行？

　　目前各家商业银行尚未公布存量房贷利率转化的具体部署。部分全国性股份制商业银行的相关负责人对记者表示，最早在本周末、最迟在3月中旬，总行会陆续下发相关工作安排给各地分行。

　　根据央行的疫情防控精神，银行会通过官网、短信、电话、邮件、手机银行等多种方式通知您进行转换。同时，银行会在保护客户利益的前提下，尽量引导客户通过电子银行、手机银行等线上渠道完成转换，这样就不用客户去银行了。

　　事实上，存量贷款利率的转换期长达6个月，如果您实在不放心想去网点柜台亲自办理，可以与银行约定时间，错峰办理，切勿扎堆儿签合同。

　　最后需要提醒的是，如果您有共同借款人，则需要共同借款人和您达成一致意见，每个共同借款人都需要重新签订借贷款合同。