厦一女炒7套房获利几百万 “公证炒房”风险有多大？

来源:海峡导报 2012-09-01 09:47 http://www.mnw.cn/ 海峡都市报电子版

购房者遭遇2：卖方撤销公证购房者怎么办？　　

　　如果卖方撤销委托公证，那购房者该怎么办？市民颜小姐就遇到了这样的事。

　　2011年4月底的一天，颜小姐通过中介，欲购买刘女士一套面积约36.54平方米的住宅。在中介促成下，两人很快签了《房产买卖协议》，约定房屋成交价为43万元。

　　签协议当天，颜小姐向刘女士支付购房定金近9万元，很快又把剩余的购房款全补齐了。收到购房款后，刘女士就到厦门市鹭江公证处公证了一份《委托书》给颜小姐，授权颜小姐代为办理该房屋的出租、出售、房屋过户等手续。公证完之后，刘女士把房屋及产权证书交给了颜小姐。

　　两个月后，颜小姐将自己刚买到的房子以54万元的高价转手。刘女士听说后，怀疑自己遇到了炒房客，就到公证处办理了一份《终止委托声明》，要求终止颜小姐对该房屋的代理权。同时，刘女士还在公证处公证了一份《通知》，要求颜小姐8月17日前去办理过户手续。

　　但是，颜小姐本来只想转卖，并不愿意过户，于是双方因此发生争议，并闹到了法庭。

　　近日，法院判决解除了她们双方的《房产买卖协议》。法官认为，刘女士单方终止委托公证的行为属于违约，应返还双倍定金（168000元）和全部购房款（336000元）。不过，颜小姐也不能将房子转卖赚钱了，因为，法官判决要求她将住宅及室内装修等，原样返还给刘女士。

法官说法

公证交易房产两方都有风险　　

　　法官指出，一房两卖，是公证交易中最大的隐患。

　　“公证交易房产，两方都要承担巨大风险。”法官说，一方面，如果二手卖家违约，一手卖家作为“被代理人”要承担违约责任。

　　因为，根据相关法律规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，即一手卖家应对二手卖家的行为承担相应的法律后果。

　　而另一方面，二手卖家也要承担很大风险，因为，一手卖家也可能一房两卖。一旦一手卖家一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空，那么二手卖家就要承担“连带责任”。也就是说，二手卖家需要和一手卖家共同承担被骗者的损失。

律师说法

　　有空子可钻但风险很大　　

　　福建信海律师事务所林敏辉律师在接受导报记者采访时表示，这种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很大的风险。如果房价上涨，一手卖家在有利可图的情况下，可以要求单方撤销公证，要求按政策进行过户交易，致使投资者无法规避政策，并有可能导致第三方违约或者投资亏损。

　　而对于一手卖家而言，利用公证把房子卖出也有很大风险，一旦投资者公证后再次交易时对第三方违约，因为投资者是代理行为，由此而导致的违约责任将归责于一手卖家。

公证处提醒

　　别把公证当合同

　　鹭江公证处一位工作人员告诉导报记者，还没有取得产权证的房产，可以通过公证进行交易。

　　不过，她提醒购房人，在交易过程中，不能把公证《委托书》当合同用，因为委托是单方面的行为，存在一定风险，即一个卖房者可以通过《委托书》将同一房屋出售给不同的人。

　　“房产公证，只是房屋买卖过程中的程序之一，物权的最后取得还可能受到商业风险和道德风险的影响。”因此，她建议，为了减少纠纷，购房者办完公证之后，应尽快去办理房屋过户手续，如果长时间不过户，可能会遇到一房多卖，或者因其他因素而最终无法取得房屋使用权，从而产生纠纷。（记者陈捷通讯员黄培芬思法 /文邓若胥 /图）

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