厦门物业管理有了“指导手册” 为您详细解读

“买房一阵子，物业管理一辈子”，物业管理是城市管理的重要组成，对完善城市服务功能、提高城市服务水平具有重要意义。《厦门市物业管理若干规定实施细则》（以下简称“实施细则”）的正式出台意味着我市物业管理在《厦门市物业管理若干规定》颁布的基础上，又有了一部更详细、更接地气的“指导手册”。该实施细则有效期为5年。

业委会要怎么成立？装修管理协议应约定哪些事项？物业服务企业要向全体业主公示哪些内容？日前，记者走访厦门市建设局，对这些问题作了权威解读。

　　业主在小区内参加社区活动。

　　物业服务公司微笑服务。

【政策问答】

　　谁来负责筹建业委会?

　　可聘请第三方专业机构协助

　　“实施细则”规定，街道办事处（镇人民政府）在区民政部门、区建设部门的指导下，负责辖区内组织协调业主大会和业主委员会筹备、成立、换届等工作，同时指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作等。

　　在未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会未按规定组织召开业主大会且拒不执行限期组织召开业主大会决定的情形下，街道办(镇政府) 负责组织召开业主大会。业主委员会无法召开会议的，街道办(镇政府) 负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会。

　　此外，区建设主管部门、街道办（镇政府）可通过购买服务方式，聘请第三方专业机构协助开展物业活动的监督检查，业主大会和业主委员会的筹备、成立和换届，以及物业管理纠纷的调解等工作。

　　我市开展物业服务行业职工技能竞赛。

　　怎么成立业委会?

　　成立业主大会筹备组，召开业主大会选举

　　首先要建立业主大会筹备组。街道办事处在收到建设单位报告或业主请求后，应当制定组建筹备组的公告，明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等，在物业管理区域内显著位置进行公告。社区居委会应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐筹备组中的业主成员。

　　“实施细则”规定，首次业主大会筹备组成员为7人至11人的单数，其中业主代表不少于筹备组总人数的三分之二。筹备组成员名单确定后，街道办事处（镇人民政府）应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办（镇政府）应当进行复核。筹备组自公告之日起成立，并按相关规定组织召开首次业主大会。

　　“实施细则”鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域，建立业主代表制度，具体指业主可以以书面委托的形式，约定由业主代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权。业主代表资格及选举办法应当在业主大会议事规则中约定。

　　业委会换届交接要注意什么?

　　业委会印章应标明届数和任期，到期不移交业主可问责

　　“实施细则”规定，业委会印章要标明业主委员会的届数和任期。上一届业委会保管的印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，应移交给新一届业委会并办理好交接手续；如拒不移交，新一届业委会可以请求物业所在地的公安机关协助。如因拒绝移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。

　　业主大会或业委会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求街道办（镇政府）予以责令限期改正，也可以请求人民法院予以撤销。

　　物业服务合同到期后如何续聘?

　　届满前60日召开业主大会，决定续聘或另聘

　　许多业主不明白物业服务合同到期后如何续聘原物业服务企业或另聘其他物业服务企业。“实施细则”对此做了明确:物业服务合同期限届满前60日，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同届满60日前书面告知业主委员会、区建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）。

　　物业服务合同未到期，需要提前解除的，应当报告街道办（镇政府）和区建设主管部门，并提前30日告知全体业主。

　　业主装修如何管理?

　　业主要装修得先签协议，物业巡查时应配合

　　装修扰民的纠纷和投诉在市民的日常生活中并不少见，怎么解决和规范，实施细则提出了方法。

　　对于业主来说，业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，对装饰装修的时间、内容、垃圾的处理、噪音的控制以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定。

　　同时，物业服务企业可根据装饰装修管理服务协议向业主、物业使用人收取、返还装修保证金。业主、物业使用人未签订装饰装修管理服务协议或未履行协议约定的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。

　　若遇到业主、物业使用人在房屋装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位、违章搭建的，由业主、物业使用人负责修复、保洁、恢复原状。业主、物业使用人不修复、保洁、恢复原状的，由物业服务企业代为执行，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主、物业使用人承担。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当予以配合。　

　　如何续筹专项维修资金?

　　业主大会决定续筹方式、金额，业主委员会组织实施

　　《厦门市物业管理若干规定》明确专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。

　　“实施细则”则进一步规定，续筹的方式、金额等具体事项由业主大会决定，并由业主委员会负责组织实施。如果尚未成立业主大会的，由街道办（镇政府）指导监督物业服务企业组织实施。未按时足额续筹的，业主委员会或物业服务企业应当以书面方式督促限期续筹；逾期仍未足额续筹的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内采取公布欠缴业主名单等方式催缴。

【特别提醒】

　　具备11种条件

　　才能成为业主委员会委员

　　1.具有业主身份，住宅小区的业主应在本住宅区实际居住

　　2.具有完全民事行为能力

　　3.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力

　　4.遵守管理规约和业主大会议事规则，履行法律、法规、规章规定的义务

　　5.未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为

　　6.本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职

　　7.本人、配偶以及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系

　　8.具备履行职责的健康条件和文化水平

　　9.具有履行职责的工作时间

　　10.无欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为

　　11.法律、法规、规章以及管理规约规定的其他条件

　　物业服务公司对员工进行培训。

　　9种情况和资料

　　业委会应向全体业主公布

　　1.业主委员会名称和成员名单

　　2.管理规约、业主大会议事规则

　　3.物业服务合同

　　4.首期、日常专项维修资金的收支情况

　　5.物业共有部分的使用和经营收益的收支情况

　　6.业主大会和业主委员工作经费的收支情况

　　7.业主大会和业主委员会的决定

　　8.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的处分情况

　　9.其他应当向业主公布的情况和资料

　　注意:以上第1项至第3项应当长期公示，如有变化要及时更新。第4项至第6项至少每半年公示一次，公示期7日以上，第4项和第5项应当同步在“厦门市物业专项维修资金管理网”公示。第7项和第8项，业主委员会应当在业主大会或业主委员会作出决定之日起5日内予以公示，公示期不少于7日。

　　存在6种不良行为

　　业委会委员资格可被终止

　　1.不履行业主法定义务的

　　2.无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的

　　3.不履行业主委员会委员职责的

　　4.利用业主委员会委员身份谋取私利的

　　5.侵害物业管理区域内其他业主合法权益的

　　6.其他原因不宜担任业主委员会委员的

　　注意:业主委员会委员有上述情形之一的，经业主委员会半数以上委员或者专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议终止其委员资格，街道办事处（镇人民政府）在收到申请之后的10日之内，应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会作出表决决定。出现上述情形的，业主委员会委员资格自业主大会会议作出决定之日起终止。

　　6种情况可启动紧急维修程序使用专项维修资金

　　1.屋顶、外墙出现严重渗漏的

　　2.电梯出现故障，特种设备管理部门要求对电梯进行维修、更新、改造的

　　3.高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水的

　　4.建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险的

　　5.共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂、脱落等，不能正常使用的

　　6.消防设施出现故障，消防部门下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的

　　注意:存在以上可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照紧急维修程序使用专项维修资金。已成立业委会且在有效期内的，业委会应当对本物业区域内专项维修资金使用的方案、使用金额、业主的书面签名等事项进行审核确认。未成立业委会或业委会不在有效期内的，由物业所在地社区居民委员会代为确认。

　　6种情况

　　不能作为拒交物业费的理由

　　1.尚未入住或房屋空置

　　2.个人未与物业服务企业签订合同

　　3.房屋质量存在问题或对社区大环境不满意

　　4.其他部分业主不交费

　　5.其他物业使用人对本人造成生活影响或相关损失

　　6.对物业服务质量不满

　　4项内容

　　物业服务企业应向业主公示

　　1.物业服务内容与质量标准

　　2.物业服务收费标准

　　3.日常专项维修资金缴交标准

　　4.人员名单及监督电话等重要信息

　　注意:以上信息应在物业区域显著位置设置标牌长期公示

　（文/记者 袁舒琪 通讯员 吴育平 图/市建设局提供 制图/张平原）