数百亿房屋“养老钱”沉睡 “公维”基金存哪儿？

　　“三四百亿元的维修基金，使用比例极低，这问题真该好好关注!”北京市政协委员、金隅集团董事长蒋卫平表示。

　　维修基金，也就是房屋的“养老钱”和“治病钱”，全名住宅专项维修资金或公共维修基金。当楼房顶层漏水、电梯年久失修时，想使用这笔钱却异常困难，甚至有物业公司派专人跑了三年也没闹明白“公维”基金存哪儿了……专项维修资金使用难，正成为困扰难题。

　　支付难：鉴定排半年，“一圈”走下来一年多

　　本是购房时居民上交的一笔钱，却在使用时困难重重。早在2011年初的年检中，北京泰华滨河苑小区的7部电梯因急需大修而被要求停梯，可是这些电梯又带病运行两年。

　　按照规定，对电梯的大修及更换可以使用专项维修资金，但需经“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，以及占总人数三分之二以上的业主”都签字同意，再经过有关部门审批才能拨付使用。

　　北京物业管理行业协会秘书长宋宝程说：“很多小区没有业委会，加上有些业主对物业公司不信任，想完成‘双三分之二’签字难!”

　　即便是成立了业委会，“公维”基金的使用依然遭遇“审批难”。

　　北京金港国际小区业委会提供的使用“公维”基金大修电梯的审批流程显示，在三分之二业主同意的基本条件后，还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等九个步骤，才能真正使用上这笔钱。

　　北京金港国际小区业委会主任于志红说，“光鉴定就要排队半年，一圈走下来就得一年多。之前做的预算到批下来时，物价、人工费都涨了，根本不够用。”

　　蒋卫平称，这个问题涉及千家万户，但由于前置条件过多导致基金简直无法使用，而且负责审批的人少根本顾不上。

　　北京大学行政管理系主任萧鸣政说，政府的出发点是为老百姓做件好事，但最终结果就好像大家印象中的保险公司，收保费时候特积极，可是要支付的时候就提各种条件，支付困难。

　　多头管理：基金使用比例仅为2.3%

　　据北京市住建委副主任程建华提供的数据，自从1998年实行“公维”基金制度以来，截至2013年底，北京市的这笔钱累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元。按此计算，基金使用比例仅为2.3%。

　　宋宝程透露，目前北京这笔资金的账目管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理归住建委相关部门，这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理，业主对资金的存取还要到银行，多头管理太突出。

　　程建华说，北京市住建部门去年曾专门出台文件，对房屋损坏造成渗漏、电梯故障等六大类维修使用基金的使用进行简化，但总体来说全国普遍存在使用难。

　　除了多头管理和运行效率低下，受访专家一致认为，目前“公维”基金还普遍存在着归集不到位、数据混乱、增值不高、续筹困难等问题亟待解决。

　　从1998年国务院发布相关文件起算，我国住房专项维修资金制度已有15年的历史。此后有关部门再次联合印发了《住宅专项维修资金管理办法》，但“公维”基金依然沉睡，百姓质疑和非议不绝于耳。

　　蒋卫平举例说，很多老旧小区在经过了二三十年后存在漏雨、漏水、墙壁破损等很多问题都得不到解决，再加上物业公司也收不上来钱，形成了恶性循环。

　　住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟等认为，为了最大限度地保证维修资金的安全，其使用规定了严密的审批程序，但缺乏细化的操作规程，造成维修资金使用程序复杂，并且在设计和执行中存在几大缺陷。

　　更重要的是，建设主管部门和财政部门作为维修资金代管机构的同时，又是维修资金的监管机构。这种双重性质的机构定位，使建设主管部门和财政部门集资金代管、监管职能于一体，集运动员、裁判员于一身。

　　由于共同财产理念缺失和公共权利意识淡漠，多地业主大会成立比例低，业主共同决策困难，业主大会议事规定形同虚设，社会基础薄弱。

　　是基金就要运作，不应贬值

　　萧鸣政认为，建设主管部门和财政部门拥有代管权的同时，并未明确其对维修资金保值增值的义务，导致大多数城市维修资金收益率低于一年期存款利率。

　　作为公共维修基金的所有人，百姓并不知道钱存哪了。萧鸣政说，既然是基金，就要去运作，不应让它贬值。“存在哪家银行就是个不小的利益，相当于白给银行赚息差。”

　　据北京市住建委提供的2009年到2012年的维修资金增幅和使用资金的增幅对比来看，该资金以每年10%的增幅在增长，而资金使用量却几乎达到每年100%的增幅。

　　随着住宅使用时间的增长，维修资金使用需求的快速增长与实际拨付困难的矛盾将日益尖锐。

　　一方面应将现有程序，利用创新手段突破现有管理障碍。北京市政协委员徐淑兰说，实践操作来看，可以让业主通过一些如短信、微信回复等手段，对基金的使用做表决，提高效率。

　　另一方面，专家建议，结合我国现实，可进一步理顺管理机制，由单一部门对专项维修资金管理制度统一管理，明确权责提高行政效率，降低管理成本，方便政策咨询和相关事务办理。

　　蒋卫平说，三中全会提出全面改革的思路，就是要在转变政府职能时把“审批”改为“监管”，变政府的监管为社会的监管。

　　此外，专家指出，我国还可以借鉴一些外国经验，比如在美国，维修准备金的保值增值由基金公司负责管理，在资金的闲置期，留足15%的资金后，以借支的方式得利息。建议我国改进资金托管方式，提高资金增值收益率，还利于民。

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