房地产的利润从何而来?

来源:红网 2012-10-26 09:51 http://www.mnw.cn/

　　国务院发展研究中心最新出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》专门论述了房地产行业利润率偏高的问题。据统计，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相差无几。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。报告还列举了国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。（10月24日《南方都市报》）

　　房地产一直以来被认为是一种暴利行业。而房地产行业的利润率在不同时期是不一样的。每个时期正常的建安利润基本上变化不大，房地产行业的利润主要来自于地价与房价的变化。

　　开发商的毛利率十几年来经历了两次较大的变化。在2004年8月31日之前，也就是所谓的“831”大限之前协议转让所取得的土地，在“831”大限之前开发完毕，当时国内的房价还没有大幅上升。开发商的利润跟土地的协议转让价格息息相关，地价越低，利润自然就越高。这就为权力寻租提供了大量的温床。

　　开发商利润率最高的阶段在于“831”大限之后的几年内。由于土地实行了招拍挂，实行“价高者得”的竞地原则，地价在短时期内急速上涨，带动了地块周边房价的上涨。而在这段时间内，原来以协议转让价格取得的土地所开发出来的楼盘，就取得了超额收益，本应由土地所有者获得的土地收益转化成资本收益。这一块超额利润被称为“制度性土地红利”。

　　随着协议转让的土地开发完毕，在招拍挂拿地的背景下，土地的价格数年之间大幅上涨，有些地方短时间内地价暴涨6到8倍。房价和地价轮翻上涨，地价推高房价，房价同时也推高地价，房价与地价之间类似于一种鸡生蛋和蛋生鸡之间的关系。地价与房价之间形成了一种“良性循环”。由于土地成本的大幅上涨，如果房价没有上涨，开发商的利润空间有限。于是，在房价上涨的预期下，开发商习惯于将“捂地”进行到底。还有一种更为隐蔽的方法，开发商对于一块地，一般先开发一小块，号称一期，而后等一期成熟后开发二期和三期，这样后期开发的楼盘随着时间的推移，地块大幅升值，社区配套不断完善，楼价自然水涨船高。其实房地产相关法律早已有土地闲置两年在经过批准后可无偿收回使用权的规定，然而真正执行的少而又少，这也让开发商“捂地”有了更多的底气。这个阶段开发商利润率的大小取决于房价的上涨幅度。

　　近几年，在国家的调控下，房价的上涨幅度趋缓，局部地区由于过度炒作出现崩盘，招拍挂拿到的地皮，利润空间受到挤压。当然，毛利率并不是净利率，以“招宝万金”四家上市公司2011年的数据为例，净利润率分别为17.15%、13.89%、13.41%、12.61%。如果房价不出现暴涨，开发商的净利率将逐渐恢复常态。

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