福州市区房价上涨郊县下跌 喊涨更多是营销噱头

　　2015年，“折腾”的房价牵动着“盼涨盼跌”双方的神经。2015年12月21日，国家召开的中央经济工作会议中，提出要鼓励开发商适当降低房价。

　　可就在国家喊话开发商“适当降价”的同时，福州市场却呈现出另一番景象：东区板块的项目集中爆发，该区域多家开发商集体宣称，“年底最后机会，不买即涨”；南台十六府发布公告，2016年1月1日全面提价；三盛国际公园宣称全面涨价在即……市场看似涨声不断。

　　但从供需结构来看，目前福州楼市依旧处在供大于求的阶段，购买群体依旧是对价格敏感的刚需。

　　基于这样的背景，开发商所宣称的涨价究竟是“底气所在”还是“营销烟雾弹”？涨价后的楼盘市场接受度又如何？对此，记者走访各大售楼部以及业内人士，希望能够探清目前的市场动向，拨开“房价迷雾”。

　　市场

　　东区爆发金山平稳闽侯走低

　　按照国家统计局2015年11月发布的数据，我们可以看到，福州新建商品房住宅价格维系涨势，涨幅为0.9%。而2015年11月涨幅的0.9%为近6个月的单月环比最大涨幅。

　　此外，综合福州嘉论营销和立丹行机构的数据来看，2015年12月份第三周，福州市区成交均价为14394元/㎡，闽侯为9746元/㎡，而第四周，福州市区成交均价为15260元/㎡，闽侯为8782元/㎡。

　　这两组数据反映了当下福州楼市的房价情况。2015年11月份以来，新房市场确实出现了一定程度的微涨，并保持着延续性，但从区域来看，福州市区的成交价格在一路走高，而郊县区域的价格则不断下行。

　　福州中原地产资源中心总监张伟霖对目前福州各大区域的房价做了评析。

　　他认为，受土地拍卖火热以及区域认可度提高的影响，今年下半年，东区板块呈现了集中爆发之势，目前融侨悦城、中联东郡主力在售，保利香槟国际三期、泰禾金尊府二期、阳光城地块开启，东区的价格正在进入微涨时期。

　　相较之下，金山板块如今已经进入了开发尾期，各项目的周去化率明显下滑，目前销售依旧平稳，虽然新榕金城湾售楼部也有类似涨价的宣称，但价格目前并未有明显的调整。比起东区板块，该区域拍出的高地价并没有带来区域实质价格的变化。

　　此外，受政府开发方向“东拓南进”的影响，仓山板块以及闽侯板块近期所受到的政策福利较小，所以相对调价幅度较低。仓山板块价格无明显变化，而闽侯板块，2015年以来各项目的销售成绩不佳，为了保持较高的销售热度，所以价格不升反降。

　　分析

　　“提价”与“优惠”对冲“喊涨”更多是营销噱头

　　可以说，单从市场提供的数据来看，在福州的库存之战取得了一定的效果之后，市区的部分开发商确实开始了提价销售。

　　但对于福州房价连续上涨的统计数据，部分业内人士并不认同。

　　一位不愿意具名的业内人士坦言：“目前市场上一些机构的统计数据，比如排行榜、销售榜，这个数据部分来自各开发企业上报的价格，并不是实际的销售价格。”

　　他解释称，目前市场上，虽然表面看起来各家都在提价，但是实际上为了促销，就在实际销售中采取打折、送礼包等促销手段。有的免收物业费，有的送空调、彩电，有的甚至送装修费。还有部分是降低首付销售，把这些费用算进房价里，实际的房价就达不到向上报价的水平。可以说是“提价”与“优惠”对冲了，因此准确地说，目前的房价并没有发生实质的上涨。

　　该业内人士还透露，有些楼盘在销售时“打折”幅度很大，特别是一些位置离市区较远的楼盘，虽然在广告上标价每平方米11000元，但卖出时的价格多在10000元左右。

　　近日，记者随机走访了市区的几家售楼部，发现各家的优惠政策其实依然十分给力。

　　比如，宣称目前价格已经普涨的东二环区域，香开新城元旦期间打出了购房盛“惠”活动，优惠幅度高达存2万元抵25万元。

　　闽侯区域的博仕后官邸迎新特惠，最高优惠16万元。政策利好，买房最高享3万元补贴，万科又一城目前打出商业贷款8.8折的优惠。

　　郊县区域也同样价格优惠明显，罗源湾滨海新城的年终狂欢盛会，购房最高直降9888元。

　　这样总的算下来，福州市区房价依然是平稳状态，而闽侯以及郊县区域仍然是呈现向下的态势。市场上频频传出的提价信息，通常多以“小道消息”、“内幕”的形式出现，造势的成分更大。

　　对此，观点营销总经理王锋认为，客观来看，目前福州市中心的楼盘，库存已经不多，所以市中心的一些楼盘确实是涨了500元/平方米以上，但是其他区域并不具备涨价基础，开发商说的全面提价，这多是一种营销术。

　　他称，目前的市场，开发商不敢一下子提价，因为当前各家都有年度业绩压力，一下子提价太多，客户会有心理落差，造成短期之内难以下定，继而影响到开发商冲量。

　　涨价者“不被捧场”优惠策略依旧最“灵光”

　　王锋表示，福州市区老盘由于存量不大，所以有上涨的底气，但是从目前购房者对房价的接受程度来看，如果一味涨价，只怕会造成“有价无市”的现象。

　　此外，不少业内人士也对近期的涨价表现出担忧，所谓“涨潮容易，退潮难”，在当前以刚需为主的市场，不应盲目提价。

　　而记者从2015年11月份的市区成交数据可以看出，福州五区商品住宅成交22.8万平方米，环比已经下行了8%，这也多少受部分楼盘涨价产生的观望情绪影响。说明开发商依靠涨价“投石问路”并不被捧场。

　　而记者查阅了2015年12月份销售成绩较好的楼盘，发现认购较好的楼盘，如闽江世纪城、融侨悦城、万科又一城、禹州天悦湾，这些项目的共性是价格较为平稳亲民。

　　在记者的采访中，不少购房者表示，目前市场投资需求少，相信房价不可能出现大涨，所以对于房子都有心理的价位，并不太会受“地王”影响、置业顾问鼓吹的影响，只有认为是合适的价位才会出手。而且目前市场上产品供应充足，买不买房还是看开发商的诚意如何，优惠政策是否符合自己的心理预期。

　　后市

　　市场不会出现大涨断崖式下跌也没可能

　　从目前福州市场来看，虽然目前有些开发商有意提价，但是，在目前经济环境不景气的时期，究竟会有多少购买力？

　　记者在走访过程中也发现，碰到涨价的楼盘，大部分购房者都拒绝为此类楼盘买单，转为观望。所以，即使是当下出现短暂的涨价现象，从长远来看，高价地周边的房价普涨仍然不具备实现基础。

　　王锋告诉记者，“福州楼市要想恢复像2009年和2010年那样的销售火爆场面，短期内不可能，依旧是平稳为主，但房价也不会出现大跌。因为决定房价的根本因素是市场。现在国家建设部对住宅建设的要求越来越高，不仅要求使用节能、环保的材料，并对小区的环境建设提出了更高标准，加之地价仍在上涨，因此建房成本会不断上升。房价如果只跌不涨，没有利润空间，也是不健康的。”

　　不过在当下，各家都有年度业绩压力，大部分的购买力依然是刚需购房者，供大于求的局面下，房价提高无疑会造成购买人群的观望。

　　“现在有部分房企开始提价销售，这是比较危险的，目前大部分的刚需购房者都是年轻人，他们的资金不足，房企提价会让他们更加犹豫，市场向好的局面也有可能会被打破，所以保持价格平稳无论是对开发商降库存还是坚定购房者购买信心都是好的做法。”张伟霖如是说。