福州商业地产库存高企楼市宠儿SOHO“身陷”窘境

来源:福州晚报 2015-12-15 10:46 http://www.mnw.cn/ 海峡都市报电子版

　　日前，国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(以下简称《意见》)，其中提到“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。近两年的福州楼市，以SOHO为代表的商业地产库存高企，成为楼市“阴影”之一。那么，新政若实施，福州的SOHO项目能摆脱困境吗？

近几年福州商业产权公寓项目供应骤增。

昔日楼市宠儿SOHO正“身陷”窘境

　　目前福州楼市中最扎堆、最难卖的是什么？很多人都会说：“是商业产权公寓，也就是SOHO项目”。的确，福州的商业产权公寓市场于2010年起步，几经发展，已成为众多综合体项目的标配，存量也不断上升，及至2014年，在需求饱和与政策优势丧失两大因素影响下，成交量锐减，成为很多人眼中的“楼市定时炸弹”。

　　福州的商业产权公寓兴起始于2010年。彼时，国内房地产调控史上最严厉的政策——限购令出台，全方位堵截炒房投机渠道。与此同时，商业地产逆势升温，成为填补住宅投资空白之后的新热点。其中高端写字楼项目购买成本高，一般投资者难以企及。而商业产权公寓不限购，亦商亦住，且面积小总价低，作为过渡性物业居住或投资均比较理想，更多的投资客热衷其中。而在2010年福州SOHO市场起步后一年，福州颁布了“住宅禁商令”，明令禁止将住宅改造成办公场所或者用于注册公司，在此影响下，福州商业产权公寓迎来春天。

　　在万达的带动下，商业产权公寓产品进入福州购房者的视野，此后供应量一路大增。据机构数据统计，2010年福州市区的商业产权公寓供应面积不到10万平方米，2011年，整体供应量推至51万平方米，环比上涨443%。这也催生了福州商业产权公寓市场的火热。

　　然而，暴增的供应量，使得福州商业产权公寓市场迅速出现了问题。“据我们统计，2010年至2013年，福州商业产权公寓总供应量为85万平方米，而接下来，新一轮的供应潮总体量将超过80万平方米，如此庞大的后续体量，在福州还是第一次。”CRIC克而瑞福州机构负责人表示，目前市中心商业产权公寓供应量已达到历史高峰，可预测潜在供应量约160万平方米，如果以2012年最好的成交量37.8万平方米来算，消化周期也要4.2年，销售压力巨大，未来竞争格局极为严峻。

　　在租金方面，以金融街万达的SOHO为例，2011年交房后，每月租金为每平方米30元至40元，2012年每月租金涨至每平方米80元，然而到了2013年又降至每平方米70元，目前则稳定在每平方米50元至60元。此外，随着近两年福州写字楼的大规模崛起，写字楼的竞争也更加激烈，租金也出现一定程度下滑，这样商业产权公寓的租金优势将会渐渐丧失。