北上广深全部“认房不认贷”，楼市将迎“金九银十”？

　　9月1日，距离广州、深圳官宣“认房不认贷”仅过去两天，北京、上海也在同日宣布执行这一政策措施。

　　至此，四大一线城市全部加入“认房不认贷”行列。业内分析认为，这意味着全国房地产市场的底部或已确立。

　　四大一线城市全部官宣

　　9月1日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

　　通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该通知自2023年9月1日起施行。

　　同日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，自通知印发次日起执行。

　　继8月30日广州、深圳相继出台相关政策后，四大一线城市已全部加入“认房不认贷”队伍。

　　“认房不认贷”政策好在哪？

　　“认房不认贷政策，通俗来说就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。”易居研究院研究总监严跃进解释称，“换句话说，后续界定首套和二套房的标准，就只看你所在城市是否有房子。”

　　这一政策是如何降低首付比例和房贷利率的？严跃进举例称，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房首付最高比例(认购非普通住宅)为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。

　　同样，纳入到首套房标准，其房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“认房不认贷”的新政，支持了居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的家庭，将带来切实的作用。而从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。

　　四大城市各有何特点？

　　——北京

　　“北京市场一直以来都比较稳定，今年以来在面临诸多外部挑战的情况下，体现出了较强的韧性。”贝壳研究院认为，北京的稳定性是由稳定的供需关系、较高的自有资金水平、合理的供给规模、稳定的政策环境共同决定的。此次政策调优是针对新市民和买一卖一群体的购房条件优化，北京信贷条件与政策环境仍然总体稳定。

　　“相比较而言，北京今年市场的降温幅度稍少些，2023年上半年，北京二手房成交量同比上涨21%。”58安居客研究院院长张波指出，但从4月份开始，成交量持续下降，6月份成交量价下行最为明显，从安居客线上数据来看，9月二手房挂价格环比微跌0.17%，并且看房热度在今年也有一定程度下滑。

　　“对于北京市场来说，肯定会出现‘金九银十’，二手房成交量有望快速上涨到1.5万套-2万套，部分区域短期出现价格上行也成为必然。”张大伟认为。

　　——上海

　　58安居客研究院院长张波指出，上海今年市场的降温在二季度开始表现明显，主要体现在二手房成交量下行并伴随价格下行，一手房外围去化速度变慢，从安居客线上数据来看，新房价格同比去年微跌0.76%，并且看房热度在今年也有一定程度下滑。

　　据中指监测数据，上海新建商品住宅(不含保障房)已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。

　　“当前正值传统‘金九银十’阶段，上海房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰。”严跃进认为，9月份上海楼市交易会有积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。购房者购房心态也会更加理性健康，房价将有保持稳定的基础和良好态势。

　　——广州、深圳

　　两天之前，“认房不认贷”在广州、深圳先一步官宣落地。

　　对于政策在广州、深圳“打头阵”的原因，广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：广州、深圳外来人口集中，新市民占常住人口的一半左右，需求潜力大；其次，广州、深圳是大湾区核心城市，因大湾区互联互通和工作变动导致的人口流动频繁。

　　“广州、深圳近期二手房价格回调明显，7月份广州环比下跌1%，深圳下跌0.9%，明显高于京沪以及其他热点城市，且二手房挂牌量还在增加，价格下跌幅度还在加大。”李宇嘉表示。

　　他同时指出，北京、上海商品房回调幅度没有广州、深圳那么大，二手房价格跌幅开始收窄。此次北京、上海也跟进，且政策表述与广州、深圳一致，意味着此次房地产政策调整是自上而下的举动。从本质上讲，过去过热时期的一些政策需要退出，这也是政策调整和回归正常。

　　全国房地产市场底部或已确立

　　“8月份市场下行超出了市场预期，迫切需要在‘金九银十’、年底销售旺季来临之际，通过北上广深等一线城市政策调整，带动预期稳定。”李宇嘉指出，包含北上广深带动的三大都市圈，都市圈楼市占据了全国楼市新房市场销售金额70%的份额，这是楼市的基本盘，也是稳定楼市的抓手。

　　“一线城市的政策过往都是处于收紧状态，即使是去年下半年开始市场整体出现降温，一线也都保持岿然不动。”张波认为，目前政策的放松也代表着全国市场底部已经确立，通过政策释放出一批自住需求，无疑将有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。

　　他同时指出，“认房不认贷”政策的落地，预计在一线中短期效果会较为明显，一方面由于置换需求抬头，会带动二手房挂牌量提升，同步拉升二手房成交量；另一方面，市场上中高端住宅的需求量也会近一步增大，置换需求入市会更为积极，市场的观望情绪会大大消减。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措。政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。

　　“核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。”陈文静说。(左宇坤)