136家上市房企半年负债超10万亿 融资环境持续收紧

房企半年负债超10万亿

　　记者查询Wind数据粗略统计发现，上半年，136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。

房企半年负债超10万亿 融资环境持续收紧

　　2018年以来，随着楼市调控加码，房企各层面都面临着巨大的压力。其中最明显的表现是，多家房企先后被曝出裁员。近日，长江实业上海公司等被曝出部分地区的“瘦身”计划。长江商报记者梳理发现，半年之内，传出冻编或者裁员的大型房企包括绿地、长实、万科、富力、雅居乐等多家大型上市房企。

　　不过，多位房企负责人在接受长江商报记者采访时对裁员这一说法并不认同，纷纷表示是为了“提升人才建设，优化人才结构”。业内则认为，好多房企用“提升人才结构”代替了“裁员”，只不过是为了避免该消息影响公司的业绩。

　　而裁员现象的背后则是，融资渠道不断收紧，严重的现金流和债务问题使房企资金回笼承压，只能砍掉不盈利的项目和部门，行业进入周期性“阵痛期”。

　　8月是房企“中考”集中放榜的时节，不止祝九胜，伴随着楼市调控进入深水区，长效机制渐行渐近，金融去杠杆的推进让市场资金面收紧，在多场中期业绩会上，“压力”成为房企管理层口中的常用词。

规模增幅降速

　　尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现，但纵向对比来看，增速放缓的影像，正投射到多家上市房企身上。

　　房企TOP3中，上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，增幅与去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元，同比增长42.8%，这个增幅也远低于去年的131%。恒大累计合约销售金额为3041.8亿元，同比增长24.6%，增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。

　　TOP3之外，绿地上半年的销售金额同比增长22%，中海的同比增幅只有18.5%，龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅，相比2017年上半年，均出现不同程度的下降。

　　不仅是销售增幅，万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞涨态势。按照已经发布的中报，万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元，但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

　　绿地同期归母净利润61亿元，同比增长30%，但净利率却只有3.8%，几乎与去年同期持平。

　　尽管规模增长正在继续，但房企普遍意识到，单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上，郁亮曾经说过，这个市场有黄金时代、白银时代，未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段，为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化，从投资策略开始发生变化。

　　彼时，郁亮用“没有成功的企业，只有时代的企业”这句话，委婉表达了万科的危机意识。

　　向来追求高周转的碧桂园专门提到“提质控速”的目标，碧桂园总裁及执行董事莫斌解释，提质控速是保证碧桂园有质量的发展，宁可发展得慢一点，也要发展得稳一点。

　　恒大从今年年初开始启动“新恒大”战略，将此前“规模型”的发展模式转为“规模+效益型”。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧称，公司在实现5000亿之后，未来将保持10%-20%的增长目标，确保公司管理和效益都实现有质量地增长。

　　从对未来的规划来看，龙头房企不约而同选择了“降速”这一路径。

投资趋于谨慎

　　“降速”源于房企对后市的判断趋于保守，其中持续一年多的限贷、限价、限售等调控政策不断深化是影响判断的主要因素。

　　万科、中海、恒大等龙头房企的多位管理层提到这个问题，观点基本一致，“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往，表明了政府调控管理房地产市场的决心非常大。短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经有所显现；从中长期来看，长效机制建立对房地产市场健康平稳发展是有好处的。

　　国家统计局数据显示,2018年1-6月，全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,同比增长3.2%；销售金额为 5.66万亿元，同比增长14.8%，这两个增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。

　　上半年全国住宅新开工面积约7.06亿平方米，同比增长15%，增速与2017年同期基本持平。

　　万科中报指出，其长期重点观察的14个城市，上半年商品住宅批准预售面积同比下降8%，商品住宅成交面积同比下降20.4%。

　　同策研究院院长助理张宏伟告诉记者，上半年由于市场进入调整和下行态势，房地产销售开始出现变化。今年下半年至明年上半年，市场应该还会处于持续下行的状态，销售增速应该会继续下降。

　　龙头房企在“降速”上的第一个动作，是投资趋于谨慎，这从上半年多家房企的拿地策略可以反映出来。

　　中海在今年上半年累计新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益支出459.5亿港元。按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算，仅完成34%。

　　中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国多次表示要“高度审慎谨慎”，他说，宁可错失一些机会，也不想投错几块地。接下来还是会聚焦一二线城市，包括一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市，围绕传统的一二线作为主战场。

　　恒大2016年年度业绩发布会上，夏海钧还公开表示，恒大的成长性在于其拥有充分的土地储备。但今年中期业绩会，恒大已经提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间，每年大约下降5%”的目标。

　　夏海钧说，恒大接下来的土储要覆盖中国的一线城市、二线城市，以及经济发达的三线城市，但不打算去四线城市。

　　莫斌也给出碧桂园放缓发展速度的一个方向，就是投资上有策略地调整，会更加精准。“每一块土地更加慎重（对待），怎样才能做一个成一个，我们按照这一目标实施，并聚焦于现有项目的运营，聚焦现有和土地储备进行调整。”

　　中原地产研究中心的统计数据显示，今年1-7月，全国土地流拍合计796宗。其中一线城市即使是成交的土地，也基本底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。

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