江苏沭阳东南电子中专学校价值1亿土地被征收补偿800万

来源:法治周末 2014-06-11 10:49 http://www.mnw.cn/ 海峡都市报电子版

[摘要]们学校建筑面积近9000平方米，而县政府征收只给700多万元补偿。

房地产评估公司被指违法评估

记者从前述沭阳县政府办公室整理出的集体会办记录中还了解到，东南电子学校所在地块曾于2010年1月26日挂牌，有客商以4500万元摘牌，后摘牌人被取消竞得资格。当时，县拆管办提供该宗地拆迁安置补偿费用为2746.98万元。

一年多后，到了2011年6月份，该宗地块出让价升了1倍多，达到10010万元，为何补偿费用不见提高反而大大降低了呢？

县政府的征收补偿决定书显示，县政府决定补偿费用800多万元，根据的是江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司(以下简称博文评估公司)作出的房屋征收与补偿价值评估报告。

2012年4月27日，沭阳县住建局委托博文评估公司对东南电子学校的所有被征收房屋进行价值评估。

博文评估公司依据《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》的技术标准，参照2011年的《沭阳县国有土地上房屋征收评估技术细则(试行)》，采用成本法，在第二天作出的评估报告显示，东南电子学校被征收房屋的价值被评估为6947911元，土地使用权价值被评估为643323元，室内装饰、装修及其他附属设施价值被评估为738557元，三项合计为8329791元。

博文评估公司的评估报告出来半年后，县征收办于2012年11月6日送达岳增贵。

“我们拿到评估报告后，发现这个评估报告严重违法。”岳增贵对记者说。

首先，评估报告依据的是已经过期的技术标准。《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》中规定，拆迁估价依据的是《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则等，而2001年的《城市房屋拆迁管理条例》已经被2011年国务院制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所明文规定废止。所以，博文评估公司依据《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》作为技术标准显然违法。

其次，博文评估公司使用的评估方法存在错误。住建部法规司《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉释义》明确，对被征收房屋采用“货币补偿”方式的，“以市场评估价为标准”。东南电子学校的被征收房屋的补偿方式被县政府确定为货币补偿，而博文评估公司却采用成本法评估。

第三，每平方米800元的补偿标准，远低于市场价。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”住建部法规司对此的释义是，确立不低于类似房地产的市场价格的制度，可以使被征收人用所得补偿在市场上能够买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋，是条例针对被征收人的保护性条款。“把每平方米评估为800元，不要说市场价，与成本价也相差甚远。”

第四，博文评估公司超资质、超委托范围评估。博文评估公司除了对被征收房屋价值进行评估外，还对东南电子学校院内的树木、水井、机床、开水炉、广告牌等不在其评估资质范围内的资产进行了评估，同时，这些资产也不在沭阳县住建局的委托评估范围内。

带着岳增贵提出的博文评估公司评估中存在的诸多问题，记者赶到南京找到博文评估公司。公司的工作人员对记者说，公司负责人和评估师到外地出差去了，她无法与他们取得联系。