杨家坪地下商场租金十年未涨 重庆老商业真“老”了

­　　“曾经的商圈玫瑰，如今陨落”

­　　“女人街将成为永久的记忆”

­　　“传统老商圈都不热闹了，到处都是商圈”

­　　……

­　　自上游财经2月15日推出《未来5年租金已抵押，谁来拯救金鹰女人街？》独家报道以来，再度引发业界对重庆传统老商业的讨论。

­　　事实上，杨家坪金鹰女人街只是当前重庆传统老商业尴尬“遭遇”的一个缩影。如今重庆老商业很“伤”，正遭遇自身转型难和新商业综合体不断面市的双重压力，内忧外患。

­　　据数据显示，2017年，仅重庆预计亮相的购物中心（含各类综合体）数量就超过50个。

­　　重庆传统老商业，它见证了重庆城市的踽踽前行，烙印着几代人的记忆，如今它们该何去何从？

­　　网络图

­　　杨家坪地下商场租金十年未涨

­　　陈阿姨的店铺“人去楼空”

­　　距离杨家坪金鹰女人街直线距离大约150米处，是杨家坪地下商场。它建成于1991年，最早由人防工程演变而来。

­　　陈阿姨，杨家坪地下商场的“元老”级商户，从1991年地下商场开业以来，她在地下商场一坚守就是26年。

­　　对于她来说，地下商场就像她的另一个家。不过，2月底，她租约满了，就要离开她坚守26年的地方。

­　　“看嘛，都走完了。”2月18日下午，陈阿姨指了指她周围的开间，齐刷刷的“晾”了一排，打着招租字样，她成了这一排商户最后走的人。

­　　陈阿姨说，即使打着招租，逛的人都没有，哪个还敢来做生意？

­　　她回忆，“上世纪90年代，每天逛街的人都打挤，生意从早到晚都没有断过，日均营业额都上千元，那个时候我们每天早上凌晨4点过就要去朝天门‘抢货’，晚了畅销的货品都没有了。”

­　　2005年后，地下商场生意就开始走下坡路。“生意差了，商场租金十年都没有涨。”据她观察，由于租金很低（每平米租金约50元），一年大约有近10家商户撤离。

­　　为了“求生”，陈阿姨早在5年前就转战地摊市场。“每个月摆地摊有4000-5000元的收入，还不要租金，只要早点到抢占个好位置。”

­　　观音桥朗晴广场卖场门可罗雀

­　　周末朗晴广场人烟寥寥

­　　而另一个让重庆人耳熟能详的商业体——朗晴广场，位于江北观音桥步行街，从观音桥轻轨车站仅5分钟步行时间。它商业体量1.5万平方米，于2011年3月开业。

­　　2月18日下午3点，与旁边及对面熙熙攘攘的人流截然不同的是，朗晴广场卖场尽显冷清，门可罗雀。

­　　不少商铺张贴出转让信息，且都是以个人名义转让。据大致估计，整个商场空置率高达40%以上，犹如一座“空城”。

­　　周末朗晴广场人烟寥寥

­　　在楼层导航牌上，写着“1F 潮人休闲服饰馆”，但事实上，该楼层经营服饰的店铺只有一家“以纯”品牌店，再无其他品牌服饰。上百平米的“以纯”品牌店并没有顾客选购，剩下的就是，饰品、旅行社、彩票店，驾校等繁杂的店铺。

­　　而曾经宣称打造浪漫金街重要元素的“爱情天梯”、“旋转木马”、“地中海教堂”等设施呈现出一种荒废现状。目前，朗晴广场就仅依靠周大福旗舰店、民营口腔医院、金夫人儿童摄影来改善人气。不过，仍于事无补。

­　　朗晴广场麦当劳已撤场

­　　“原来麦当劳在的时候还有些人气，现在连麦当劳都搬走了。”一楼，某旅行社工作人员小杜感叹。

­　　原麦当劳店玻璃门紧闭，布满灰尘，门上贴着告知顾客的公告“餐厅于去年4月7日正式停业”，让顾客选择就近的嘉年华餐厅用餐。

­　　5大商圈已开业商业体量超400万平方米

­　　调查

­　　那些“嫁”出去的老商业

­　　据悉，杨家坪地下商场、观音桥朗晴广场、南坪流行前线等这些在重庆人记忆深刻的老商业，基本都已“销售变现”。

­　　观音桥朗晴广场

­　　2009年对外销售，销售时“一铺难求”，坊间传闻有商铺卖到25万/平方米的天价。

­　　当时的报纸、网络到处充斥着朗晴广场开盘后2小时热销商铺139个，揽金1.62亿的重庆商业地产神话。其二期商铺中央大道甚至还未开盘，已被500万以上大客户抢定一空，朗晴广场为此还专门致信其余等候已久意向客户道歉；

­　　杨家坪金鹰女人街

­　　2015年起开始售卖，如今所剩无几，仅3楼还有少许商铺仍在销售；另外，杨家坪地下商场部分商铺早于10多年前开始销售。

­　　沙坪坝地下商场

­　　建筑面积18平方米，使用面积9.7平方米；沙坪坝三峡广场步行街煌华新纪元（新世纪百货旁）正对的地下通道......目前打开百度，输入“沙坪坝商圈门面”，地下商场的销售信息便不断弹出，而卖方基本都是个人业主；而沙坪坝另一大型百货商业体——金城广场，也于1999年开业时候就已经销售，之后商户直接从商铺业主手中进行租赁。

­　　南坪流行前线

­　　同样，它在开业时就已卖给个人，再由业主个人出租给商铺。

­　　原因

­　　全盘销售、布局不合理成“硬伤”

­　　据不完全统计，近五年重庆主城区有13个大型商业“洗牌”，其中包括3个购物中心和10家百货商场。而这10家百货商场，有7家转型为购物中心，另有3家关门停业。

­　　知名房地产专家陈宝存：

­　　老商业遭遇瓶颈有两大共性

­　　1.统一经营管理权缺失，传统老商业几乎有一大半商铺都出售给了小业主。小业主为了追求租金收益，自行招商，使商户在业态品种、经营模式等方面各自为政，商场难以形成统一的经营管理。导致招商业态混乱、商家品质参差不齐，缺乏统一的推广、统一的营运、没有清晰的主题。

­　　2.铺位分割、通道设计、业态组合问题繁多。当初开发商为了销售回款价值最大化，几乎把每一寸土地在商铺分割时用到了极致，导致通道狭窄、铺位密集、公共休闲区域缺失，使消费者容易产生消费疲劳感。

­　　建议

­　　传统老商业，转型，究竟路在何方？

­　　调：从“分散”再到“集中”

­　　重庆正合嘉地产顾问有限公司董事长张建军：

­　　首先必须从‘分散’走向‘集中’，业主需要找到一个专业的营销公司，进行合理调整、统一规划和招商。

­　　以河北某商场为例，业主成立招商委员会是全体时代广场业主招商的全权代表，负责规划时代广场商业布局，整合业主房屋资源，划分商业区域，负责面对社会进行招商，让业主获取更大的收益，摈弃以前大家各自为政，商业散户凌乱，无力与各大商场竞争的局面，彻底改变过去一盘散沙状态。

­　　仲量联行重庆分公司董事总经理苏仲礼：

­　　针对散售的老商场改造，最主要的问题就是产权问题。为了日后商场规划和经营，政府或企业出面回购商铺的产权或使用权是主要方法。主要通过两种方式：

­　　1.回购该商场中位置最佳、人流量较大的铺面，通过对重点商铺的改造、招商、管理，带动周边小商铺衔接整个商场定位及主题，从而达到经营状况改善的目的。

­　　2.根据老商场的业权结构，回购占比最大的产权方，以此达到统一管理商场。如较场口30度街吧，政企合作回购该街铺的产权，由此对其统一招商管理，成功打造了一条以老字号餐饮为主题的饮食一条街。

­　　改：合理规划人流动线

­　　仲量联行重庆分公司董事总经理苏仲礼：

­　　解决商场内部问题的同时，还需通过提升交通便利程度引入人流，以提升商场人气；同时，对周边环境重新打造也是改造商场的重要环节。

­　　可以选择性的关掉一些出入口。商场的门，应该放在人们经常走的方向。人从东边来，门就不能放在西面，要顺势而为。

­　　重庆博建建筑设计公司副总经理尹端：

­　　而合理规划人流动线是老商业内部调整的另一重要问题。让消费者只走一趟。根据经验，人流动线要么“一”字型，要么“口”字型。如果设计成平行两条线，必定有一条比较冷清。

­　　变：改变业态

­　　重庆新中地产总经理何伟坚：

­　　传统老商业求生，首先必须要学会‘牺牲’在重庆新中地产总经理何伟坚看来，以大都会为例，20年前大都会广场进入重庆时，就“慷慨”给了一部分区域给远东百货经营，而远东百货的中高端消费群就能给大都会带来“人流”，吸引人气。

­　　中国商业地产联盟副会长王永平：

­　　整体业态重新定位必须“大众化”，强调消费式体验，大于所有业态的50%。根据万达对顾客购买行为做过调查：目的性消费只占20%-30%，三分之二以上都是随机性消费。

­　　传统商业可以“划”一块区域作为发展体验式经济，老商业要有未来，必须往体验化、生活美学化和市场更细分等方面发展，如此，商场更容易达到聚合效应，消费者停留时间越久，消费的可能性就越大。

­　　链接

­　　沈阳万达拆迁：用重建终结产权分散

­　　2003年，在沈阳太原街，建了一个300多个店铺的万达广场。当时没有摸清商业地产的核心，以为就是卖店铺。300多个店铺，一共卖了6.1个亿。

­　　但是开业后，生意惨淡，尤其冬天的时候，整个广场冷冷清清。这里前后5次开业，更换过19个总经理。可见当时情况是多么惨烈。

­　　就这样折腾了几年，做了一个痛苦的决定：给老百姓退铺。回收重建，一共花了15个亿。

­　　沈阳万达商业广场中的产权式商铺拆迁，对于沈阳商业地产来说都是一个信号：将产权、经营权、管理权三者分散，是最不利于商业经营的方式。因此，即便是在一些比较负责的商业地产项目中，返租、包租或者成为销售中的“技巧”，或者称为暂时稳定市场的“稻草”，却不能弥补产权分散无法经营管理的根本缺陷。

­　　（上游财经-重庆商报记者 邓依依）

­　　原标题：杨家坪地下商场租金十年未涨 重庆老商业真“老”了