楼市调控进入关键期 开发商阵营将出现大裂变

　　每轮楼市调控进行到关键时点，都会引发一场争论：到底是开发商先扛不住，还是地方政府先扛不住？有时，还会涉及银行、投资者等。当前，又现此况。近期参加一个电视节目，多数嘉宾讨论的结果是，这次开发商先坚持不住。

　　开发商群体的处境不妙，反映在三个层面：一、近日长沙又曝出一起开发商老板跑路事件，这已是去年以来长沙的第五起了；二、截至去年底，北京、武汉出现几百个开发商不再延续开发资质审核，数量较前年大幅增加，这意味着除了部分项目公司正常消失外，更有非项目公司非正常退出开发行业；三、企业收缩经营，减少拿地，裁员现象层出不穷。

　　2011年，全国商品房销售面积再创历史新高，同比2010年增长4.9%。然而，这一数据包含了部分产权式保障房的数据，若论纯市场化的商品住宅，则一二线城市成交量平均下跌超过二成。由此推算，多数开发商企业的销售业绩，将比2010年出现一二成的下滑。

　　大家比较关注开发商群体中的一线品牌。2011年中国房地产企业销售20强，门槛明显提升，分别达到180亿元和166万平米；上榜的龙头企业销售业绩上涨速度更超出了平均水平；全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点。若论销售金额，万科排第一，超过1200亿元；若论销售面积，恒大称老大，超过1200万平米。相较而言，以高端产品为主的绿城，业绩出现负增长。不过，绝大多数地产巨头，都没有完成年初制定的指标，作为唯一一家销售超过千亿的企业，万科也没达标。恒大、华润、中海等少数房企，业绩增长显著，完成了指标。

　　显而易见，与中小企业哀鸿遍野的惨状相比，大型企业的情况要好很多。2008年3月，潘石屹曾提出“百日剧变论”，被证明是虚惊一场。随着2009年房地产市场的快速、持续反弹，并无多少企业倒闭，反倒让很多“猪坚强”变得更加强壮了。而这一轮调整，情况比上一轮更加严峻。

　　关键在于，2008年四季度中央开始救市，同时也在大力度救经济，狂发货币，导致流动性泛滥，投资投机性购房需求在2009-2010年上蹿下跳，推高了房价。这次，官方至今仍在频频表示楼市调控不放松。即便是货币政策正出现局部放松，新增信贷总量将超过去年的7.5万亿，开发贷款也不会有明显增加，最多是自住性购房贷款(尤其是首套房贷)有所放松，总量些许增加。

　　在这样的政策背景下，今年楼市还将继续调整，房企不可能重演2009年的“胜利大逃亡”，最艰难的时点尚未到来，因此地产大佬们不约而同地调低了2012年的销售预期，恒大定为800亿元， 与去年实际销售额持平；绿城为400多亿元，远低于去年的目标(550亿元)，较去年实际业绩小幅增加；中海为800亿港元，与去年目标一致，但比去年实际销售额调低了约8%。

　　这一现象为近十年来所罕见。不过，也有可能到今年年底，很多地产巨头会发现，他们的预期偏悲观了。毕竟，现在是市场非常悲观的时点。但有一点勿庸置疑：2012年10强房企的市场份额还会继续上升。过去十几年，房地产开发行业的门槛过低，导致该行业良币不能驱逐劣币。去年以来，市场调整，企业临危，也是行业优胜劣汰加速的时段，有利于提高行业集中度，让优质企业占有更大的市场份额。按去年销售金额，老大万科约1200亿仅占全国商品房总销售金额(约5.9万亿)的2%，全国10强企业也只占10%。相比成熟市场，我国房地产业的市场集中度还需显著提高。当然，也许会有人担心形成寡头垄断怎么办？未来15年，都无须为此而担忧。

　　有人说，未来几年中国的开发商将消失九成！我想不会这么快。未来十年，全国的开发商数量预计将会减少一半左右(现在6万家左右)。主要是中小企业退出，大企业继续壮大，“国进民退”仍难以避免，21家合规央企扩张步伐不会太小，而保障房建设还需地方国企出力。

　　2012楼市5大悬疑房价全回落何时到

　　限价令还会持续吗？限购令会不会变相松动？房价到底什么时候才会全面回落？……相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。

　　2012年的楼市，注定不会平静。

　　基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形？

　　悬疑一：限价令何去何从？

　　广东中山市不再延续“限价令”的表态，让这项调控措施立于尴尬境地。

　　众所周知，当初在公布房价控制目标时，除北京明确“稳中有降”外，多数城市的房价控制目标皆是与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，以至于调控目标被戏称为“涨价目标”。但截止到2011年11月底，在已经对外公布房价调控目标的121个城市中，至少有30个城市没有完成目标。

　　考虑到中央政府提出的“房价回归合理水平”的要求，2012年的房价控制目标如果还与GDP、人均可支配收入增速挂钩，显然已经不合时宜。而中山市的表态，却让“限价令”的前景更加扑朔迷离。相对来说，“限价令”在调控“组合拳”中所起到的作用不如“限购令”明显，因此在强调限购不放松的前提下，“限价令”松绑的可能性极大。

　　悬疑二：限购令会如何变化？

　　“限购令”会不会松动？相信很多人都极为关心这个话题。

　　建设部在此前不久已要求限购令到期延续，但截止到2011年12月26日，在48个已执行“限购令”的城市中，只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策，其余的在观望等待。

　　限购政策的作用是显而易见的，它是一剂“猛药”，对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下，限购政策的持续执行是很有必要的。不过不得不面对的一个现实问题是，当地方政府并不想完全放弃“土地财政”的情况下，“限购令”的前景有了一丝不确定性。

　　应该说，在流动性收紧，融资渠道变窄的前提下，经过长达两年时间的观望之后，大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少，因此唯一能做的就是降价促销，以求自保。最有可能2012年4月份开发商可能会采取行动，这是因为其时“两会”已经结束，政策面趋于明朗，相信开发商不会错过这个时机。

　　悬念三：八五折优惠房贷能否回来？

　　首套房贷利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，这绝对让人意想不到！那么，在2012年，首套房贷优惠利率还会回来呢？

　　虽然“新国八条”中要求采取差别化住房信贷政策，但主要针对对象为第二套以及以上住房，对于合理的刚性需求而言，并不属于打击范围。但在2011年上半年，连续6次上调存款准备金率，银行也犯了“贫血症”，而贷款申请人数变化不大，因此在僧多粥少的情况下，银行自然会提高利率水平了，以获取更多的收益，这更多是市场选择的结果。

　　2011年12月5日，央行调低存款准备金率0.5个百分点，这是调控政策微调的信号。相信2012年还会数次调低存款准备金率，释放流动性，这对首套房贷有利，至少银行有钱可贷。虽然中央政府一再强调，要扶持合理的住房需求，但八五折优惠房贷会不会再现，这还得看流动性释放程度的大小。

　　悬念四：交易状况会否改善？

　　对于一线城市来说，交易量会不会在2012年反弹？

　　国家统计局数据显示，前11个月，全国商品房累计销售面积8.9亿平方米，较去年同期增加9%。从表面上来看，2011年楼市与2010年基本持平，但一线城市交易量继续下滑却是不争的事实。链家地产市场研究部统计，北京前11月新房成交7.54万套，比去年同期减少20.9%。根据“网上房地产”网站公布的数据，截止到12月26日，上海商品住宅累计成交量为626万平方米，较2010年的840万平方米还有不小的距离。

　　悬念五：土地价格还会回落吗？

　　房价与土地的关系，跟面包与面粉之间的关系相仿，因此相当于“面粉”的土地的价格走势，也颇受市场关注。

　　近日公布的数据表明，2011年1~11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1~11 月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

　　当然，北京、上海等一线城市楼面价的下滑，与土地供应有一定关系，比如市中心的土地供应大幅减少，因此均价回落。但值得庆幸的是，土地价格总体上还是保持回落态势，这有利于房价的整体回落。