地产界开启高峰对话 解构泉州今年地产新变化

　　闽南房产网讯 上半年，从全国到地方，各地楼市行情出现降温，成交量下降，这与去年出现的日光盘、热销等盛况，形成鲜明对比。而近两个月以来，一系列政策同样受到各方关注，比如定向降准，货币政策有所放松，个别城市甚至出台限购松绑等措施。

　　反观泉州，大泉州一些区域成交放缓，但房企扩张及拿地的热情不减，不仅有首次进入泉州的星光耀、中航里城，还有已进入泉州开发的泰禾集团、中骏置业、万达集团、连捷地产等房企，继续加速布局扩张。

　　如何看待2014年房地产出现的新变化？过去半年时间，市场行情调整到底又留给我们什么样的思考？

　　“2014年泉州地产半年报数据发布会”现场，本报邀请克而瑞（中国）集团副总裁于丹丹、泉州市房地产业协会常务副会长郑镇安、星浩资本副总经理陈铭磊等资深地产人士，现场开展对话。

　　对话1

　　如何看待2014年上半年的楼市现象？

　　精彩观点：“今年调控关键词是分化”、“供应和需求这两个指标是核心”

　　于丹丹说道：“我们都经历过房地产低潮期，经历过房子卖不出去或宏观调控后后期出现的窘境。究其原因，房地产是一个强政策导向性的产业，调控的时候每次都是组合拳，或者是组合政策，让整个市场发生变化。过往在政府一刀切政策下，实质性的市场没有得到解决。”

　　她表示，这轮房地产的政策跟过往有极大不同，这届政府对于房地产的态度是相当清晰的，因为有一个相当重要的核心词是分化，没有什么全国性的调控政策，而是允许各地根据自身的房地产成因、表现去做自己的调整。

　　陈铭磊结合自己多年的操盘经验谈到，2014年上半年，不论是购房者还是开发商都受到信贷问题的影响。开发商的资金链绷得很紧，高负债对房地产开发有比较大的影响。对购房者来说，由于贷款紧缩、首套利率上升等原因，导致购房成本上升。从全国楼市发展情况来看，今年上半年属于市场调整期。

　　对话2

　　今年上半年泉州市场最明显的变化是什么？

　　精彩观点：“上半年泉州楼市两降两升”、“有效需求与支付能力受影响”

　　郑镇安表示，从统计数据来看，上半年泉州楼市销量、投资额都在下降，有的企业下降幅度较大，受到关注。可以预见，下半年市场将会进入调整期。资金链问题将是下半年市场的关键。于丹丹认为，今年上半年，泉州楼市成交放缓，原因是整个经济在遇到大的经济高位盘整，传统产业以劳动密集型为主，整体经济后劲乏力，这种背景下，大家对于房子的需求欲望表现就没那么强。有效的需求一定是需求意愿和支付的能力支撑，如果这两点受到影响的话，市场就处于低位徘徊。

　　对话3

　　如何看待大房企占主导、小房企空间被挤压？

　　精彩观点：“强者恒强趋势已很明显”、“中小企业可三种方式抓住机遇”

　　于丹丹现场给出了一组数据，她说，全国50强企业中，到6月30日完成企业全年销售指标一半以上的有14家，还有6家超过40%。可以看到，销售状况比较好的还是大企业。大企业在追求规模增长，这说明行业集中度会越来越高。50强企业在全国一、二线城市中的市场份额已经超过33%。从福建的数据来看，福州前15强能占到70%，厦门比例会低一些。这说明强者恒强。当规模碰顶，大企业比例变高时，留给中小企业的空间就越来越小。

　　中小企业要如何抓住机遇？于丹丹给出了三条建议。首先，对于一些地方性龙头企业，虽然在全国比较小、排名不靠前，但是在自己深耕的区域有领先优势。建议这样的企业，不要做半径过长的投资，尽可能深耕和守住一个地方，把自己的优势发挥出来。

　　第二，建议中小企业敞开怀抱。一定别像过往一样，觉得自己做个小项目，三年赚5亿，其中2亿是利润，这就赚钱了。因为周期变长，会出现变现能力变弱，收益变低。中小企业可以以开放的心态，与大企业进行合作、并购等。

　　第三，建议大家通过行业的发展获取收益。过去要达到这个目的，只有买地、开发、卖房子，而如今，市场留了许多空间让大家分享房地产发展的红利。建议可以转化为轻资产，例如去购买房地产企业的基金产品等。

　　陈铭磊则认为，整个房产开发的前十年已经过去，接下来，准入门槛会越来越高。例如，在一线城市，很多小开发商已经很难拿到好的土地。在未来十年，地产开发难度会越来越大，要分羹市场，需要更多更专业的人去降低地产开发的风险，获取更多市场红利。

　　对话4

　　下半年是否会以跑量为主？

　　精彩观点：“一二线城市出现筑底、三四线城市去化周期长”、“定价策略会贴着市场走”、

　　于丹丹认为，今年房地产市场普遍面临销售压力比较大的情况。在这种情况下，大家会在定价策略上考虑贴着市场走。

　　在市场中，一二三线城市表现不同。一线城市实际上是用折扣，从营销的角度，换来消费者的认同，开始出现交易量的回归。这种情况意味着需求的存在，在这种市场背景下，我们不担心这种市场会出问题。

　　但是三四线城市，核心的问题不是限购解不解开，而是看我们的库存量。三四线城市最大的问题是去化周期过长。

　　对话5

　　如何看待下半年楼市发展？

　　精彩观点：“对房地产不悲观”、“泉州房地产接下来是银十年”

　　于丹丹认为，这一轮中国经济进入缓慢增长时期。真正要让内部经济得到增长，只有扩大内需。房产是内需的最主要构成。但是经过前几轮的刺激后，已经不能再刺激它了，因为已经导致空置量增长爆发。所以从经济的角度来看，政府应加大内需。而城镇化则是有力的推动。“在这种情况下，我对房地产不悲观，是谨慎乐观的。今天的盘整，是因为前年和去年的库存量比较大，慢慢去化，随着中国经济复苏、内需拉动，人口红利慢慢恢复，房地产业会进入一个相对的微利时代，并稳定发展。”

　　从泉州市场来看，郑镇安认为，泉州房地产不是以政策为主导，而是以产品为主导。泉州是民间有钱，但是投资没有方向，资本没有去处。所以，房地产市场未来前景还是很好的。尽管上半年形势是不理想的，但从2009年到2013年的数据可以看出，泉州的GDP发展是靠全社会经济的全面发展带动，房地产的发展也是如此。去年泉州的GDP已经达到5218亿，这个数据已经连续第15年全省GDP第一。往后的十年，应该还是房地产发展的十年。之前是金十年，接下来是银十年，还是好行业。

　　迎接未来市场发展，陈铭磊认为，很多房企都在控制成本。针对如何降低成本，他提出的建议是，首先要接地气，了解当地市场的需求，企业在原有经验基础上能够给整个市场带来什么，不需要什么，把自己的综合成本控制好；第二，把产品尽快卖出去，如今，传播、营销方式多样，要把工作做足，多学习，尽快适应新变化，更好地拉近与客户的距离。

　　【嘉宾名片】

　　于丹丹：《第一财经》特约评论员、克而瑞（中国）集团副总裁。拥有13年房地产开发、房地产流通服务、不动产投资决策咨询、项目咨询及管理经验，专业角度宽泛，行业人脉资源丰富，是房地产全程咨询专家。

　　郑镇安：现任泉州市房地产业协会常务副会长，泉州市物业管理协会会长。上世纪90年代初开始从事房地产行业管理工作，是泉州房地产业发展的参与者和见证者。

　　陈铭磊：星浩地产副总经理。从事地产多年，在一线城市操盘多个项目，资深地产人士。