泉州综合体“群起” 引发城市格局之变

　　闽南房产网讯5月31日，位于泉州城市新区的首个商业综合体——中骏·世界城正式开业，引发全城关注。开业当天，来自泉州四面八方的消费者涌现世界城，人山人海，蔚为壮观。

　　世界城的开业，成为泉州向东城市扩张“城熟”最好的注脚。同样，位于东海板块的东海湾太古广场，正为开业做最后的冲刺。据悉，太古广场一期将于第三季度开业。

　　这只是序幕的拉开，以此为起点，在未来两到三年里，城东、东海、桥南等泉州各大新城主力商业项目将陆续开业运营。一场综合体“群起”背后的城市格局之变正在发生。

综合体“群起”背后泉州城市迎来裂变期

　　一座城市综合体开发生长记，是见证一座城市快速生长变化最直观的感受。

　　如果把新华都百货作为泉州大商业时代的开篇。在十多年快速的城市化发展过程中，一站式购物中心开始进入泉州市民的视野。直至2011年，浦西万达广场的出现，其以代言城市繁荣的雄心，“进化”泉州商业综合体，如今，万达广场已经成为泉州城市繁荣的标志。

　　时间往前倒回至2008年，一场浩大的泉州新城开发进行曲正式拉开。随着泉州环湾都市核心区建设号角的吹响，泉州各大新城高起点规划建设，城东—洛江板块、东海板块、桥南、滨江商务区、江南板块、北峰—丰州板块、台商投资区引发实力房企争逐，商业巨头纷纷布局，泉州大城骨架由此得以展开。

　　经过多年开发，如今多个新城不断吸引购房者安家落户，一些商业综合体开始进入实质投入使用阶段。这其中，尤以中骏·世界城正式开业，正式宣告了城东板块进入“城熟”阶段。而接下来的7月份，备受瞩目的东海湾广场也将正式登台亮相，其着力打造的泉州首个美式儿童职业体验乐园——成长湾也将同期开放。

　　这仅仅是综合体四面开花的序曲。在城东，华大泰禾广场、润柏大都会、星光耀广场陆续动工建设；在桥南，百捷中央公园即将落成；在江南新天城市广场、中骏商城陆续跟进开发；在东海，东海湾·太古广场、东海泰禾广场等迅速推进……众多综合体开发建设，正成为推动泉州新城快速繁荣的重要力量，泉州城市正从一城中心迈向多城中心的商业新格局。

综合体之争下的拷问更考验房企实力和耐力

　　如果说前十年泉州综合体开发还处于起步阶段，现如今泉州综合体四面开花，不由让人心生疑问：究竟泉州能容纳多少个综合体？综合体之争胜者靠的是什么？

　　东海开发商业运营负责人徐建竹为记者算了一笔账，按照通常人均零售商业面积标准来算，0.8~1.5平方米为区间，辐射范围在3公里以内范围。按照这个标准来看，当下泉州城市综合体开发面积，显然已经超出很多。除此之外，一个综合体的成功，至少需要三年的沉淀期，这需要大量自有资金的不断投入，显然综合体开发不是谁都能做得了的。

　　徐建竹表示，做城市综合体，开发商需要相当强的资金实力及操盘智慧，未来泉州城市综合体的竞争，比拼的是实力和耐力。

　　“城市化进程加快为城市综合体开发带来新机，但我不赞同房企蜂拥进入。”宝德地产总经理林平凡说道，反观当前的泉州综合体开发，显然有点过热，从蜂拥而上到洗牌变化，城市综合体本身的发展，也会经历“强”淘汰“弱”的阶段。

　　多综合体开发下的模式之辩遵循“因需而生，因地制宜”

　　众多综合体不断涌现，我们不禁有一个问题需要问：我们的商业设施为谁服务？如何走出“饱和论”下的竞争困局？

　　林平凡表示，不管是商业综合体还是专业市场，都应遵循“因需而生，因地制宜”。首先商业综合体地产开发不应照搬复制，要根据区域特性进行开发；其次，综合体开发一定要满足区域总体消费水平和消费需求；另外，成功的综合体需要长期的运营，这就不能有操之过急的心态，在运营方面就要先去“泡沫化”，不要一开始就把价格定得过高，租户没钱赚，后续经营就会出现问题。

　　“越是扎堆，越要考虑差异和特色。”泉州市勘察设计与科技协会秘书长王启生表示，商业地产并不是坐拥核心地段就能一劳永逸，在商业地产运营过程中，即便拥有最优质的地段也有10%的失败率，而在地段较差的区域，若规划得当，也还有成功的可能性。这其中，如何找准自身的定位做项目显得非常重要。

　　徐建竹举例说道，东海湾商业项目，首先引进的是“中国首家美式儿童社会体验公园”成长湾，3万多平方米的“福建儿童主题第一MALL”东海湾“家”年华广场预计7月开业。东海湾商业项目规划了6万多平方米的新华都东海湾生活广场，预计2014年9月开业。此外，东海开发很早就预见到商业有序布局的重要性，并以整个东海大街+商业广场的立体商业体系去规划，“通过自持沿街商业合理规划业态，与商业广场形成商业业态互补，做到业态分布合理又架构齐全，真正实现区域的一站式购物消费体验中心。”徐建竹说道。