房地产业2012年投资策略：房价寻底中的投资机会
在房价拐点初现，第三轮调控政策初见成效之时，中央层面的政策全面放松概率不大。12年随着土地市场的景气度下降，房价实质性调整的到来，地方政府对政策微调的动力将逐步增强。
2012年商品房新增供应面积增速将进入下降通道，同时，预计调控方向不变将使得销售去化率进一步降低至78%。在潜在供应面积增速下降和销售去化率持续走低的双重影响下，我们预计2012年的商品房销售面积同比增速为-3%。
预计2012年上半年开发商的资金危机将更为严峻。当更多的小型开发商顶不住资金压力时，降价潮将从一二线城市向全国蔓延，我们判断2012年房价在开发商库存与资金的双重压力下房价仍有下行空间。随着房价的调整，并考虑到地方政府对土地出让金的依赖，调控力度可能将在三、四季度出现松动，从而带动销售回暖，价量达到新的平衡。
根据回归分析，新开工面积累计同比较商品房销售面积累计同比滞后8个月变化。我们预计2012年新开工面积增速将下滑9%。2012年新开工面积增速的负增长，将带动施工面积的增速下降，进而使得房地产开发投资的减速增长。因此在经济大环境和调控政策不出现“黑天鹅”事件的前提下，我们预测2012年房地产行业投资增速为17%，将创近10年以来的新低。
我们以平均年龄在30岁的群体作为主力购房人群，未来仍有庞大的刚性需求群体支撑房地产行业的中长期发展，预计高峰期将出现在2015-2020年。考虑到城市化率和人均居住面积的提高，预计未来4年中每年有11亿方的新增潜在需求。
虽然目前上市房企的存货压力高于08年，但是业绩锁定性明显好于08年，行业集中度进一步提高。11年三季度上市房企净资产负债率创历史新高，表明其长期偿债能力持续恶化。其中龙头公司由于负债结构更为合理，短期资金安全。
维持板块增持评级:后期对地产板块表现最为有利的情况是房价适度调整-政策出现拐点-销售回暖。目前来看，政策调控已接近底部，但拐点未现。房价出现实质性下跌，从而刺激销售回暖可能要在明年年中出现。板块估值已接近08年最低点，但上市房企相比08年具有更强的风险抵抗能力。行业存在阶段性的估值修复机会。若后期出现房价实质性下跌，销售回暖，以及M2见底回升，都将提升市场对政策面以及基本面见底的预期，从而带来行业的趋势性投资机会。
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