明年价格战将蔓延 未来3个月或是"淘房"良机

　　2011年，在限贷限购的调控基调下，厦门房地产市场演绎了一曲跌宕起伏、摄人心魄的变奏华章。据立丹行机构发布的年报显示，2011年厦门商品住宅供应量大增，达历史最高点，但市场需求却大幅萎缩，销售受阻，巨大的库存压力，导致供过于求局面将保持3-4年，2012年依然是负重前行。不过，对购房者来说，天平已经向买方倾斜，未来3个月将是淘房的好时机。

　　史上最给力调控

　　为楼市急速降温

　　2011年第一季，新国八条出台、加息、房产税试行、房价控制目标出台等一系列政策组合拳，将楼市调控力度推到历史顶峰，受此影响，一季度住宅销量迅速探底，3月份跌至今年最低点仅售9.5万平方米。

　　之后第二、第三季度，随着住宅供应量的加大，推动了市场交易量的攀升，尤其第三季度，全市商品住宅销售面积达84万平方米，同比增长75%。

　　但是第四季度，受限购令延续、首套贷款优惠终止、贷款额度减少等政策影响，住宅销售再度急转直下，瞬间结冻，环比第三季度骤减六成。

　　综观2011年厦门楼市，虽然商品住宅销售了约250万平方米，比2010年还多，但截至12月底，全市住宅库存量达21771套，约合289万平方米，存销比大幅度攀升至14.3，与2008年1月相当，并有上升趋势。这说明，市场的库存压力巨大，若开发商不能以价格实现“破冰”，那将面临严酷的市场现实。

　　首置首改是主力

　　岛外楼盘占优势

　　据立丹行机构统计，2011年厦门商品住宅供销中，首置产品（≤90㎡）供应比例占33%，销售比例为35%；改善产品（91-144㎡）供应比例占46%，销售比例为46%。
　　受限购限贷政策影响，首置和首改客群成为当前的购房主力，而再改及高端客户受政策压抑，需求量呈严重下滑趋势。

　　由于岛内住宅高端化趋势已经形成，因此岛外性价比产品因吻合市场需求而成为销售主场。

　　立丹行机构年报显示，2011年岛外住宅供应占全市69%，销售比例占全市68%，接近7成。在全市住宅销售面积前20的楼盘中，岛外项目就占了16席。

　　另外，值得一提的是，异地来厦置业需求依然强劲，在限购政策的阻碍下，仍有30%左右的省内客户今年在厦买房。厦门本地刚需客户则约占55%。

　　个盘降价已出现

　　全面降价未铺开

　　从10月份开始，厦门就陆续有楼盘打出促销信息，而到了12月份，个盘实质性的降价开始出现，楼市破冰之旅正式拉开帷幕。但从目前的销售形势来看，降价楼盘的去化效果未能达到预期的火爆，而跟进降价的楼盘数量也并未很多，因此整体住宅价格全面下行并未出现。

　　不过，由于明年调控政策依然从紧，且供应攀升，存量剧增，中长期供应过剩的局面，将导致“价格战”的出现，明年价格普降化趋势将蔓延。

　　因此，立丹行机构认为，明年上半年是供需价格博弈的关键时间，从市场大势及政策走向来综合分析，楼盘定价会相对理性，价格会适度下调，适合消费者“淘房”。有意向买房的消费者，尤其可关注未来3个月的市场情况。

　　立丹行机构

　　明年或是最佳淘房季

　　2011年宏观调控取得阶段性成果，追高的房价得到控制。政府作为本轮变奏曲指挥者对市场的把握应该说十分成功，但作为行政强制手段的限购政策依然受到市场的质疑，不可能长期存在。未来宏观调控结构化调整是必然，预计明年下半年财税政策有机会接力，房产税、物业持有税征收等财税政策将进一步试验而长期存在。

　　因此在这样的宏观背景下，市场价格必然随着交易量速冻而随之调整。明年上半年将是价格剧烈调整期，市场底部周期在3-5个月调整完毕，进入相对稳定供需平衡的下半年。

　　买方市场的形成，对购房者来说，有望介入博弈价格临界点。以近年厦门岛内楼面地价8149元/平方米计算，加上建安成本、税费等，岛内价格临界点在13000元/平方米，而岛外价格临界点在7500元/平方米。也就是说，明年岛外均价7500-8000元/平方米，岛内均价13000-15000元/平方米将构成新的价格博弈区间，消费者可考虑出手。

　　城市年轮（中国）机构

　　房价回归价值之年

　　2012年，楼市发展的环境可归结为“两稳一进”。第一“稳”即政策稳，维持高管控，坚持房地产调控政策不动摇；第二“稳”为市场稳，力求平稳运行，促进房地产市场健康发展。“进”则主要体现在楼市平稳发展的基础上，寻求持续性的长效进步，促进房价合理回归，如房产税扩大试点，继续推进保障房建设。

　　当前市场成交放缓，在售房源大量存在，大批在建项目等待入市，凡此种种，都使得房价的下行压力不断加大。岛内外均已出现大盘实质性降价，这一现象在2012年初还将不断再现。2012年注定将成为房价回归价值之年。

　　随着房价逐渐回调到位，厦门本地人群和新厦门人的购房需求也将逐渐释放。在市场力量和经济走强的双重支撑下，厦门楼市也会逐渐回暖。综合各方面因素，鹭岛楼市的复苏有望在2012年下半年出现。

　　如果说，2011年楼市是在秋风中步入冬天，那么2012年将是在冬天里等待春天的来临。