全国楼市价格涨幅放缓 经济型别墅成主角

　　经济型别墅

　　7月份以来，犹如各地酷暑天气，全国多地商品房市场迎来成交高峰。传统的淡季不淡，在一线城市的高端物业市场体现尤其明显。

  根据《一线城市高端物业投资指数报告》，7月份，一线城市高端物业市场表现不俗，虽然由于供应不足以及需求在前两月已得到释放等因素，部分城市高端物业成交量有所下挫，但是价格持续保持坚挺状态。该报告涵盖别墅、公寓、写字楼、商铺等高端物业细分市场，旨在为所有高端物业关注者提供专业市场指数。

  业界公认的是，高端物业作为保值抗通胀的“硬通货”受到各路资本和财富阶层的追逐，尤其是在土地资源稀缺的京、沪、广、深四个一线城市，以别墅、公寓为代表的高端物业更受资金推崇。

全国楼市：价格涨幅放缓

  《一线城市高端物业投资指数报告》显示，7月份，全国商品房市场成交同比量价齐升，而环比成交量一改三个月以来的增长势头开始下挫。

  7月份，全国商品房成交面积9700万平方米，同比增长12.4%(6月增长10.8%)，环比下挫21.2%(6月增长31.6%)，可售项目不足，以及5月、6月需求集中释放是导致7月销售增速放缓的主要原因。其中，住宅成交面积8658万平方米，同比增长12%，环比下挫20.7%；一线城市7月成交量下挫较为明显，平均同比下降24.3%；商业办公成交面积789万平方米，同比小幅上涨8.2%，环比下挫27.4%。

  价格方面，成交价格虽然还在小幅上涨，但涨幅明显放缓，同比涨幅回落4.2个百分点。7月全国商品房成交均价6364元/平方米，同比小幅上涨2%(6月上涨6.2%)，环比小幅上涨4.3%；其中住宅成交均价5966元/平方米，同比微幅上涨1.5%；办公成交均价继续维持在万元以上，但涨幅明显缩小，为11103元/平方米，同比小幅上涨8.2%，环比小幅上涨7.7%。

  持续的成交升温使得待售面积增速明显减缓。全国商品房待售面积增加了543万平方米(6月末增加807万平方米)，达到44274万平方米，同比增长39.8%。其中，住宅待售面积增加423万平方米(6月末增加506万平方米)，办公及商业营业用房仅增加23万平方米(6月末增加116万平方米)，主要由于办公楼待售面积减少50万平方米。

一线城市高端物业：表现不俗

  7月，国务院以及央行等国家机关虽发布“意见”、“通知”等文件较为频繁，但整体政策基调仍然保持稳中微调，有保有压的原则。相关政策的发布，主要还是保护刚性住房需求，抑制投资投机性需求，促进市场需求结构合理回归，以及防止土地价格升温，房价过快、大幅上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

  高端物业市场虽然受到限购、配额管制等重重限制，但在通胀、资金避险需求、稀缺投资价值界定、一步到位等多种因素助推下，仍然处于上升态势。

  以北京高端住宅市场为例，7月成交量明显下挫。其中别墅环比量价齐跌，但从市场历史价格来看均价依旧处于高位；公寓受预售配额管控限制供应个数明显减少，直接影响成交量下挫两成，而均价继续升高，稀缺核心区公寓受青睐，支撑价格上涨。

  在上海，高端住宅市场随淡市降温，成交量增速继续减缓，价格逐渐趋于平稳；别墅、公寓成交均开始回落，性价比较高的联排别墅，以及城市核心区的高端公寓为成交主力。

  广州的高端住宅市场则开始升温，主要由于在供应稍显不足的前提下需求依旧旺盛，整体市场偏乐观；其中别墅成交量虽然开始下挫，但均价依旧稳步上涨，公寓为7月高端市场成交主力。

  同样，深圳高端住宅市场从5月开始回暖，虽然7月成交量价开始回落，但是依旧高于本年前4个月。其中别墅成交量价急转下挫，价格环比下挫三成，公寓亦是如此，环比下挫近六成，价格微幅波动。

别墅：经济型别墅唱主角

  《一线城市高端物业投资指数报告》显示，在别墅市场，四个一线城市成交量均有所回落；价格方面，除广州别墅市场价格继续平稳小幅上升外，其余三个一线城市的别墅均价均有不同程度下滑。

  7月别墅市场还有一个明显特点是：经济型别墅热销。尤其是北京、上海两地，此类别墅产品较受置业者青睐。经济型别墅的面积一般不超过300平方米，以低总价走俏市场。

  在北京别墅市场，由于政府对高价项目预售审批严控之下供应大幅减少，使得成交量价齐跌。7月，别墅成交套数232套，同、环比分别下挫36.4%、29.7%；成交均价29077元/平方米，同比涨幅缩小9.3个百分比至20.8%，环比已然开始微幅下挫1.3%。

  成交特征方面，经济型别墅成交占比扩大。从成交区域看，昌平成交套数最多，分别成交50套、46套，占比为23%、21%；从成交特征看，300~500平方米的别墅成交占比缩小一成，为43%，成交99套；相应的200~300平方米别墅成交占比增大至36%，成交84套，扩大9个百分点。

  这一特点在上海别墅市场亦有体现。7月，上海经济型别墅成交力度愈加强烈。从成交特征看，150~250平方米的别墅成交占比达到了70%，上升了5个百分点，成交293套。

  从上海总体别墅市场来看，7月，供需环比双双回落，供需接近平衡，供需比缩小为1.2。成交面积9.2万平方米，同比小幅上涨3.1%，而环比继续下挫9.3%；成交均价28780元/平方米，这是本年度第二次显现下挫，同比微幅下挫0.8%，环比也小幅下挫3.5%。7月别墅新增供应面积11万平方米，同比大幅上涨83.2%，环比则继续下挫14.5%。

  上述两个城市之外，广州别墅市场7月成交量明显下挫，而价格继续平稳小幅上升中。具体来看，别墅成交套数119套，同比下挫14.4%，环比更是下挫了三成；成交均价为17681元/平方米，同比上涨23.6%，环比也继续小幅上涨5.6%。

  深圳别墅市场成交量价则急转下挫，价格环比下挫三成，但依旧位于本年成交较高位置。7月，深圳别墅成交套数27套，同比大幅下挫66.6%，环比也大幅下挫41.3%，成交均价为38772元/平方米，同比虽然依旧处于历史高位，但环比以及显现回落迹象，大幅下挫31.5%。

高端公寓：千万级平层大宅走俏

  延续去年下半年以来的热度，一线城市高端公寓市场表现良好，位于城市中心的稀缺资源型项目尤其受到置业者关注。

  北京是房地产调控最为严厉的城市，预售配额的管控限制明显影响到高端公寓的供应，供应项目个数明显减少，由6月的3个缩减到1个，同时也使得各项目开始惜售，价格随之上升，而成交量有所下跌。产品方面则通过升级、扩大面积等措施不断提升公寓的高端感，以稀缺地段、尊贵体验来打动购房者。

  具体来看，7月，北京公寓成交套数164套，环比下挫25.8%，成交面积3.8万平方米，环比下挫22.4%；但是成交均价62292元/平方米，环比上升17.6%。本月成交套均面积有所扩大，为232平方米，套均总价1447万元，环比增长两成。

  从公寓成交区域看，朝阳区为成交主力区域，成交113套，占比为69%；从成交特征看，300平方米左右的平层大宅深受青睐，200~300平方米的公寓成交占比达到38%，成交63套，其次为300~500平方米，成交36套，占比22%。

  在北京7月公寓TOP榜单中，首创禧瑞都·天禧遥遥领先拔得头筹，成交48套，成交均价60244元/平方米，成交套均面积380平方米，套均总价2292万元。盘踞CBD(社区网论坛商铺)核心地理位置是该项目热销的主要因素。

  与北京市场相似，上海的公寓市场成交量跌价升，成交套均面积继续增加。成交套数194套，环比小幅下挫8.9%，成交面积4.1万平方米，环比小幅下挫3.7%；而成交均价67938元/平方米，环比微幅上升1.7%。成交套均面积突破了200平方米，达到210平方米(6月为199平方米)，套均总价1432万元，环比增长7.6%。

  7月上海公寓成交TOP榜单中，露香园占据榜首，成交36套，成交面积8605平方米，成交套均面积239平方米，成交套均总价1475万元。该项目7月13日开盘，主推206~222平方米三居和243~275平方米四居，配有10000元/平方米的精装修，报价80000元/平方米，总价1400万元/套起。

  值得关注的是，7月深圳公寓市场成交量价均有下跌。其中成交量大幅下挫，7月成交套数194套，同比大幅上涨189.6%，环比则大幅下挫57.5%；成交价格53519元/平方米，是今年以来首次下跌，同比下跌10%，环比小幅上涨8.2%。成交套均面积为197平方米，成交套均总价则跨入千万级达到1052万元/套。

  广州公寓市场则成交量大幅增长，价格企稳前行。

商用物业：一线城市商用物业分化

  相比高端物业市场，刚刚过去的7月份，一线城市的商业物业市场呈现分化态势。调查显示，除北京商业地产市场呈现下挫外，上海、广州、深圳三个城市在供应、成交量价等方面均表现抢眼。

  在四个一线城市中，7月份，北京的写字楼和商铺市场成交均有所下挫，价格则在5%的幅度内小幅波动。

  具体来看，7月北京写字楼成交380套，同比大幅下挫61.8%，环比下降三成；成交面积7.6万平方米，同比降三成，环比则大幅下挫近六成；均价方面，环比小幅上涨5.5%至22746元/平方米，同比小幅下降3.2%。商铺方面，7月，商铺成交365套，同比小幅上升5.5%，环比下降18.7%；成交8.9万平方米，同比上升13%，环比则下挫16.9%；均价方面，商铺为21651元/平方米，同比上升一成，环比则小幅下挫5个百分点。

  相比北京，上海、广州、深圳三城商用物业市场表现均不错。

  7月份，上海写字楼市场迎来本年度成交高峰，商铺成交则量跌价升。其中，写字楼成交量结束了今年3月以来的连续下挫，反转大增，迎来本年第一次成交高峰。成交面积20.4万平方米，同比大幅上涨七成，环比大幅上涨五成；成交均价24062元/平方米，同比上涨20.5%，环比上涨14.9%。

  从成交项目看，综合体项目中的商住两用产品最受欢迎，在成交量排名前十项目中，有八成项目为商住两用的产品，这种类型产品在限购等调控限制下，已然成为投资佳品。

  商铺方面，7月共成交8.8万平方米，同比大幅下挫43%，环比下挫23%；但是价格却呈现上涨态势，商铺均价达25042元/平方米，同比大幅上涨近八成，环比小幅上涨5个百分点。

  广州方面，则是商铺成交量迎来今年峰值，写字楼成交量增速减缓，但价格继续攀升。7月，广州商铺市场显现同比量价齐升态势。其中，成交面积为12.2万平方米，同比是去年7月的两倍，环比大幅上涨四成；成交均价环比继续下挫，均价16250元/平方米，同比上升近两成，而环比则下挫18%。

  而在深圳，由于供应量大增，写字楼和商铺市场均表现量价齐升。7月，深圳写字楼成交面积0.73万平方米，同比上涨三成，环比大幅下挫56%；成交均价由于去年同期供应主要为高端项目价格较高，因此同比显示大幅下挫态势，而环比回升上涨三成，为35616元/平方米。商铺方面，成交面积5.2万平方米，是去年同期的五倍，是6月成交量的三倍；成交均价则同比上涨12.4%，环比则开始回落四成，为35784元/平方米。