政策调整致下半年楼市添变数 优质客户受热捧

　　上周，本报楼市周刊有关泉州住房公积金贷款收紧的报道，引发业界人士及购房者的广泛关注。其中，最为关心的莫过于购房者。不少购房者担心，自己的公积金贷款不知能不能顺利办下来。

  当下已经进入8月份，银行的“钱荒”及公积金贷款的收紧，是否对开发商造成影响？下半年泉州楼市的走势又将何去何从？

  对此，业内人士普遍认为，下半年的楼市不可能像上半年那样火热，政策的调整必将导致成交放缓，开发商的回款速度变慢，而影响最大的莫过于泉州县市区的楼盘，特别是一些刚需楼盘。

刚需楼盘影响最大

  “我现在最担心的，就是贷款批不下来。”在裕福康城购买了一套125平方米商品房的王小姐说，她用的就是公积金的贷款，而她和单位月缴存的公积金总共才1000元左右。

  晋江一项目负责人向记者坦诚，他们项目中用公积金贷款买房的不少客户，也碰到类似的问题。“目前，贷款的材料已经提交上去了，但是批不批得下来还是未知数。”

  应该说，一段时间以来，泉州银行的普遍“钱荒”对所有的项目都造成了影响，但公积金贷款收紧的政策，影响最大的无疑是一些刚需的楼盘。

  “这一政策对泉州市区的楼盘影响不大，影响较大的是泉州县市区的一些项目，例如晋江和石狮的项目。”厦门韬睿地产咨询有限公司副总经理叶晨认为，在这些县市区的项目中，刚需盘影响最大。

  众所周知，刚需盘的目标群体是刚需一族，而所谓的刚需，就是需要及时购房解决居住问题的人群，其中又以年轻人居多。在这部分的群体中，用公积金贷款买房的占据较大比重。

  “从成交的数据看，用公积金贷款买房的占到客户总数的五六成。”中威·中心城代理商万联咨询专案经理周贤正介绍，因为该项目才开盘，因此还未碰到贷款的问题。

下半年楼市成交放缓

  足球比赛有上下半场之分，如果泉州楼市上半年是“上半场”的话，那么，“上半场 ”的关键词是热销。

  据来自泉州市住房和城乡建设局的统计信息显示，上半年，泉州楼市供销两旺，放量增长，以8748套的高位成交量结束了“上半场”的比赛。

  “在银行‘钱荒’和公积金政策调整的双重影响下，下半年的楼市肯定没有上半年的辉煌了。”晋江某大盘的销售负责人预测，具体表现为成交速度放缓、开发商的资金回款速度慢。

  7月份泉州的网签数据，似乎也印证了行业人士的判断。据统计，7月，泉州住宅签约套数1105套，环比(对比上个月)减少476套，下跌30.11%。

  “下半年楼市再怎么不好，也不会出现像2011年下半年惨淡的情况。”周贤正认为，虽然政策出现了调整，但购房者并不会出现观望的情况。

  “对于刚需人群来说，买房的决定因素并不是房价，而是需求。同时，在闽南地区，买房的资金来源并不仅仅靠两个年轻人的资金和银行贷款，还有双方父母的支持。” 周贤正认为。

  也有业内人士持不同的观点，认为不排除新一轮的观望状态出现。“目前的市场主要以优质刚需和改善型住房需求占主导，在经济形势影响下，这波客户肯定会有所犹豫和观望。”

开发商争抢优质客户

  “银行没额度，每月的任务很难完成了。公司合作的几大银行都紧张。”这是不久前，一个项目负责人发出的抱怨。

  的确，在竞争越来越激烈的今天，各个开发商都使尽浑身解数，争抢客户，让资金尽快回笼。

  “下半年，泉州的开发商们将掀起一场争抢优质客户的营销战。”晋江某大盘的销售负责人认为，在贷款政策调整的背景之下，这是大多数开发商们必然做出的决策。

  “显然，优质客户的经济实力较为雄厚，抢到了这部分群体意味着就有可能成交。” 厦门韬睿地产咨询有限公司副总经理叶晨认为，但是，随着越来越多的品牌房企入驻，产品同质化，要想从中脱颖而出，获得优质客户的青睐，最核心的还是要从产品上下工夫。

  “从短期来看，房价的涨势可能趋缓，各项目促销措施及手法会变得更加有针对性，渠道和客户资源将会受到开发商争抢。”晋江某大盘的销售负责人认为。

延伸阅读

如何组合贷更省钱？

  根据调整后的公积金政策，个人想要贷款最高额度40万元，月缴公积金应在1500元以上；夫妻想要贷款到最高额度60万元，双方月缴总和应在2300元以上。

  在现实中，很多公积金月缴额度较低的购房者并不能贷款到最高额度。出现这样的情况，解决的办法有两种，一是提高首付比例，二是利用商业住房贷款和公积金住房贷款的组合贷款买房。

  “目前，碰到这样的客户，我们都尽量建议他们使用组合贷款的方式。”晋江某项目的负责人介绍。

  那么，在申请组合贷款中，如何才能更加优惠？银行业内人士表示，在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额；同时，最大限度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

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泉州等七市公积金短缺

  上半年全国多地及福建省部分城市房地产市场呈量价齐升的状态，公积金普遍出现资金短缺的情况。因此，多地推出包括“轮候制”在内的多种政策控制公积金贷款总量。其中，泉州公积金也出现了资金短缺的情况。

  8月13日，在接受省政府门户网专访时表示，福建省住建厅副厅长李尧披露了上述消息。

  李尧介绍，今年以来，严格的限购仍然难以抑制市场反弹，前期购房需求集中释放，上半年全国多地及我省部分城市房地产市场呈量价齐升的状态，公积金普遍出现资金短缺的情况。因此，多地推出包括“轮候制”在内的多种政策控制公积金贷款总量。

  据介绍，今年1~6月份，全省住房公积金约累计提取103亿元，累计发放住房公积金个人贷款4万户、150亿元，个贷使用率从2012年初的66.2%攀升到现在的83.6%。为保证提取及刚需购房贷款等业务的正常开展，我省对贷款政策做了相应调整。同时，由于贷款人数激增，加上部分地市资金紧张、已开始实行“轮候制”，这也导致放款速度有所减缓。

  记者从相关部门获悉，目前除了漳州、龙岩外，我省其他设区市都出现了公积金资金短缺的情况。主要是因为前段时间买房者多，加上商业银行资金紧张，提高贷款利率，所以许多购房者都选择公积金贷款，导致公积金放贷量增大。

  目前已有多市实行“轮候制”，这也意味着，市民在公积金贷款时需要排队等候“贷款指标”，贷款放款的时间将变长。