住宅产业化成房企核心竞争力

　　作为房地产发展进程中重要的一环，住宅产业化正越来越被行业重视，甚至有专家预言，产业化是未来房产行业的核心竞争力。然而，已在中国有过15年发 展历程的住宅产业化，因遭遇高昂成本、产业链不成熟等多重阻力，目前还仅在发展初期。职能部门只能以保障房为契机，为住宅产业化寻求突破之路。

解析概念：

造房子犹如流水线上生产汽车

  何为住宅产业化？顾名思义，就是将住宅的部分或全部构件，如楼梯、墙板、阳台、浴室等，在工厂大规模生产后运到施工现场，将构件像“搭积木”一样拼组建成整体住宅。有人形容，这样的造房方式犹如流水线上生产汽车。

  住宅产业化又称建筑工业化，这种工业化生产，具有质量可控、成本可控、进度可控等优势，施工周期仅为传统方式的1/3，同时，用工量也大大减少，施工现场无粉尘、噪音、污水等污染。

  住宅产业化作为一项成熟的技术，早已在一些发达国家广泛实践。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，现在的日本，工人们使用电脑控制着设备将预制部件吊装到指定位置，准确、迅速、便捷，每天可以完成一层建筑的施工，这其中还包括装修。

历史进程：

推进15年仍处发展初期

  其实，中国对住宅工业化的探索已达15年，早在1998年，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心(简称住宅中心)便已成立，该中心的成立旨在统一管理、协调和指导全国有关住宅产业化方面的工作。

  然而，15年过去了，与日本的国家级别标准相比，中国的程度远未达到普及阶段。执行方面，15年间也只有万科、新城地产等少数企业在艰难摸索。

  资料可查，自2000年起，万科即成立了专门的研究中心研究住宅产业化。其在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。

  新城地产产业化以“长寿命高品质住宅”为核心，建立统一工业化标准化的企业联盟和产业链，通过研发园区的检验检测，逐步在项目实践中推广执行的新城地产产业化体系。通过这个产业化体系，以工业化为基础，有效的实现质量稳定和效率提升。

  除此之外，能够在产业化进程中寻找捷径并突破的开发商寥寥无几。

  江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心副主任徐盛发在接受记者采访时表示，我国住宅产业化依旧处在“转型的初期阶段”。

  徐盛发认为，住宅产业化的推进，也可以很好地推进节能减排工作。

  现在，建筑、工业、交通，被称为“三大能源消耗大户”，尤其是建筑耗能最为严重，数据统计，我国建筑能耗约占到社会总能耗的46.7%，截至2011年底，城市固体生活垃圾中建筑垃圾总量约占40%，建筑物所贡献的温室气体占总排放的15%。

  徐盛发表示，住宅产业化推进的好，建筑耗能便可降低，在节能减排上迈出一大步。

面临困境：

高昂成本、产业链不成熟

  15年推进产业化进程，发展至今不能说颗粒无收，但相比一些发达国家，我国所取得的成效确实并不明显。

  为何产业化进程如此之慢？

  据调查，当前，我国企业在成本核算和市场需求方面并没有工业化生产的利益驱动，这成为困扰我国实现住宅产业化的最大阻力。

  从会计成本上看，产业化在开始并不能带来直接的经济收益，前期投资较大，包括工厂的修建，一系列的调研和实验，都需要花费大量的资金，而且效益不会短期内见效。

  作为住宅产业化的领军者，万科曾在公开场合表示，住宅产业化成本造价太高。比如外墙反打施工工艺中固定面砖的橡胶网格和双面胶、保温材料、外墙接缝防水材料等，只得从日本以及其他国家进口。

  万科一语中的的同时，也有相关研究数据作支撑。据了解，开发商采用住宅产业化每平方米的造价比传统方式高出350元至500元，一家开发商按一年300万平方米的开发量计算，将会增加12亿元左右的开销。

  除高额成本挡道，产业链不成熟也是住宅产业化的一大阻力。

  万科在住宅产业化向全国大规模推广的过程中，就遭遇到了重重困难，例如上下游配套不足、技术工人缺乏、产品成本造价过高等因素。

  业内专家表示：“住宅产业化适合于同时拥有水泥、建材、开发等业务，上下游产业链联系紧密的开发商，但目前大部分中国开发商只做开发，上下游打不通，开发商做住宅产业化会面临较大的风险。”

  我国住宅产业化的现状是，除了政府积极支持之外，大多数房企还是保持着观望的态度。

寻求突破：

保障房推动住宅产业化

  成本高昂，产业链不成熟，不足以成为进程缓慢的最终理由，如何突破阻力？职能部门也在为住宅产业化寻找新的突破口。

  今年4月27日，在2013中国(潍坊)房地产发展与生态文明建设高峰论坛上，与会代表给出了答案：政府示范，开发商、建筑商、设计院等建筑产业链积极参与，是破解建筑转型的重要途径。

  会上所提出的重要途径，聚焦点在政府主导的保障房建设。

  生产技术的提高和推广，最重要的是存在大量的产品需求。保障房一方面具备这个条件，另一方面，保障房有政府主导和投资支持，易率先融入产业化的理念和内容。

  从目前各地在住宅产业化的试点项目来看，也验正了这个现象，北京、深圳、上海、江苏的一些城市正在以保障房为载体，以建筑工业化推动住宅产业化的发展。

  以江苏为例，该省是全国推行住宅产业化较早的地区之一。早在1999年，江苏省就开始了住宅产业化方面的探索，随后还成立了江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心，以推动全省住宅产业化的发展。

  2004年开始江苏省优秀住宅示范工程500多个项目，成品房有四十几个，重点便是在保障房工程。

  徐盛发表示，其实很早之前，我国就已经尝试在保障房建设上寻求产业化的突破口。“我省提高了成品住房在市场供应结构中的比重，到2015年，苏南城市中心城区新建住房中成品住房的比例将达到60%以上，其他地区达40%以上。这为推动住宅产业化提供了最好契机。”

未来前景：

住宅产业化是房企的核心竞争力

  相较于发达国家，我国住宅产业化存有不少差距。我国住宅建设基本上仍是粗放型，传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技术及技术革新往往被建设中的短 期行为而排除在外。住宅部件标准化和通用化程度低、住宅部品尚未形成配套系列，据统计我国部品、材料以及配套产品品种不足2000种，而日本有10000 多种。

  但我国一直在不停地推动住宅产业化的发展，2002年以来各地建立了33个国家住宅产业化基地。

  徐盛发表示，目前，一些局部区域，已经能够实现产业化，如阳台的建造，就可以实现工厂化生产。

  社科院金融研究所研究员尹中立认为，现在的建筑都是人工建立起来，这就会因为工人素质等因素产生各种房屋质量问题，房屋品质难以得到控制。

  产业化的直观表现就是工厂化与标准化，每堵墙，每个装修细部都可以是一条生厂线制作出来的，意味着节能环保，省时省力，同时也可以避免多因素造成的质量问题。

  尹中立表示，如今产业化的概念已经铺开，但是短时间内还难以达成这样的预期。尹中立分析，产业化的最终目标就是机械化代替人工，只有人工成本高于机械化水平的时候，产业化的真正目标才能得以实现。虽然当前的人工成本较高，但是比起产业化的成本，还是相对较低。

  南京林业大学社会学系主任孟祥远表示，开发成本越来越高，地价越来越高，利润持续走低，最终房地产的走向是集约化发展，这就会导致小企业退出，大企业和品牌房企版图提升，形成更好的服务。

  产业化意味着规模化，集约化，不但有助于房屋质量和品质，也逐渐形成大浪淘沙的态势，这对未来房地产发展是很有利的。“住宅产业化是未来房产行业的核心竞争力，是最终的必然趋势。”孟祥远如是说。