房地产市场调控三年后进入“真空期” 看涨预期渐浓

　　这个夏日，纪录被不断刷新的不仅只有天气的温度，房地产的温度同样也变得无比燥热。

　　不断涌现的地王，持续上涨的房价，连续出现的抢购，在火热的行业背景下，不论是开发商还是消费者都很难保持“克制”。

　　持续三年多的房地产调控似乎变得乏力起来，先前调控的冰冻期早已融化，随之而来的是热度的骤升。

　　显然，控制房价依然是个难题。国内知名经济学家易宪容8月4日表示，经济下行背景下，市场普遍预计宏观调控不会触及导致房价下跌的核心政策，也不会让房地产市场出现真正的调整，这是刺激楼市再次火爆的重要原因。

　　而在此前，山东大学房地产研究中心主任李铁岗则称，未来的调控需要“一揽子”制度性变革，房地产将分为高价商业房和低端保障性住房两部分，并由前者对后者进行补贴，这是未来发展的趋势，也是解决房价难题的关键。

五味杂陈的调控

　　始自2010年的本轮调控给了房地产开发商五味杂陈的感觉。

　　“国家先后出台了土地、税收、金融等多种调控措施。”青岛合众行房地产营销策划有限公司销售总监王汉超8月3日称，调控之初，不少开发商甚至产生了恐慌情绪。

　　2010年，包括购房首付、贷款利率等迅速变脸，比如二套房首付上调、利率上浮1.1倍、暂停第三套住房商业贷款。“随后，调控不断升级，包括限购、限贷以及房产税试点等政策出台。”回望3年调控，黄金国际项目经理张飞翔称，调控政策不断发力下，市场观望氛围浓重。

　　从一线城市开始并迅速向二线城市过渡的限购等政策着实让房地产市场冰冻起来。以北上广为例，限购之后，市场成交量迅速下滑，楼盘降价促销现象频发，“八折”甚至更低的折扣开始在这些城市出现，房子卖不动成为开发商无奈的共识。

　　更让开发商寒心的是“国五条”。今年2月份，国务院常务会议出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”，要求在房价上涨过快的地方进一步提高二套房首付比例和利率；二手房交易的所得税严格按转让所得20%计征等。有淄博地产界人士解读说，“国五条”新政，与2012年延续一整年的喊话调控已有根本性转变，这应当视作本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。

　　“政策出来的时候，心都寒了。”淄博一家房产中介的负责人说，许多市场人士和他一样，以为行业寒冬到了。

　　不断出台的调控政策也打乱了房地产开发商的思路。“原先营销一个楼盘只用一两套方案，调控之后，只好不停地换方案。”王汉超说，调控政策密集，只好针对不同的政策做不同的方案。国五条出台后，他们就曾紧急召开会议，商量对策。“调控也让房地产市场规律变得紊乱起来。”

真空期的猜测

　　频繁调控后，房地产市场却进入目前的真空期。

　　今年7月30日召开的中央政治局会议表示，积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。这其中，未涉及房地产调控内容。

　　“这很奇怪，没有提房价的合理回归。”一不愿具名的淄博房地产人士称，这是新一届政府在今年首次就房地产市场进行旗帜鲜明的表态，此次会议没有提后续的调控内容。

　　这种表态让市场开始揣测起来。7月31日，A股市场房地产板块大涨，包括大名城、顺发恒业等多股涨停，整个行业显示出兴奋的一面。

　　国内知名经济学家易宪容8月4日表示，当前市场最主流的看法是，政府为了GDP增长，为了土地财政，为了消耗过剩的产能，不愿意让房价大跌，这也许是出现政策真空期的真正原因，政策可能放松的另一体现便是房企再融资的开闸。当前包括新湖中宝等上市房企已经提出了再融资申请，业内预计监管层面放行的概率较大。

　　政策导向给房地产市场带来了更多的想象空间。“现在业内就在猜测和琢磨下半年的政策，很多人认为会放松。”上述不愿具名的房地产开发商说，这让开发商嗅到机会可能要来了。

　　“的确有类似观点，乐观的开发商认为决策层会给地产业更多的放行。”上述不愿具名的淄博房地产市场人士判断，下半年调控政策应不会加码，开发商有望过上太平日子。

　　让开发商们兴奋的还有，“国五条”细则落空后，再度调控的声音变得单薄起来，非但调控没有加码，相反市场开始释放更多积极的信号。在被认为调控最严的北京，近日开始对一些高端楼盘预售价格放行；在江苏盐城，已经持续了三年之久的房价管控政策，干脆被取消。

再次繁荣

　　政策真空期下，开发商的行动变得大胆起来。持续多年的调控，让开发商经历了一个由恐慌到猜测再到兴奋的年代。

　　这个夏季是一个真实的“地王季”。7月3日，万科在上海以48.70亿元购地，楼板价21415元/平米，溢价率为88.6%，一举刷新上海年内总价地王纪录；7月26日，深圳开发商卓越豪掷123.6亿拿下前海首批两幅土地，刷新纪录成为新“地王”。就在几天前，上海向市场推出一底价超过175亿元的地块，这一当地史上总价最高的卖地计划，激起无数业内人惊呼。

　　“开发商的拿地热情很高，这凸显了市场趋热的一面。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗分析说，量价齐升表明了当前市场的疯狂，地产行业显示出复苏的一面。

　　“如果房地产再融资大量开闸，将会填补开发商的资金窟窿。”李铁岗说，这样一来，不排除房企再度大量拿地的可能。

　　数据显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，达到近年来新高。其中，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%。

　　不光是一线城市，就淄博而言，上半年推地总量超过去年全年，而一线房企包括恒大、碧桂园等纷纷进入淄博，拿下热门地块。

　　“现在的市场的确有些疯。”淄博一家房地产企业的项目经理说，自调控以来，今年是房地产企业日子最好过的一年。去年的时候，他们还在担忧行业继续变冷。

　　数据显示，2013年上半年，十大标杆房企销售额总计为3883亿元，同比上涨幅度为27%；总销售面积约3403万平方米，同比增21%。

　　拿地狂热，房价上行。在北京、深圳、广州、上海等地，房价持续上行。国内百城房价7月环比上涨0.87%，这是百城房价连续14个月环比上涨。国家统计局7月中旬公布的数据，6月份，国内70个大中城市69个房价同比上涨，北京涨幅居首达16.7%。

　　“眼前的景象很难想象是调控多年之后的结果。”8月3日，在一家楼盘的销售中心，一名购房者称，没想到调控三年多后，竟是市场繁荣再现，着实令人失望。

未来新趋势

　　任何事物都有其两面性，房地产市场也不例外。

　　一面是燥热繁荣，另一面则是部分二三线城市泡沫化显现。公开信息显示，鄂尔多斯、贵阳等地的房地产市场出现滞销，特别是贵阳，多个超级大盘的出现增添了“鬼城”的氛围。

　　接受采访时，有地产界人士表示，虽然眼前的景象令人乐观，但很难确定后续政策的走向以及未来的市场态势。

　　“在7月30日的中央政治局会议上，决策者虽然没有提房地产调控，但同样没有表明要放松调控。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，后续政策仍有待观察。比如上市房企的再融资，现在申请的主要是旧改房和保障性住房，属有条件放开，并未全部放开。

　　李铁岗说，本届政府始终强调的是“政府的归政府，市场的归市场”，在新一届政府的治理中，一个完全不同于过往的地产业发展模式可能要出现。

　　李铁岗说，当前政策面的信息显示，房产税有扩围的迹象，且主要针对存量房征收，这种思路也合乎上述模式的发展，这将是未来调控的一个重要方面。“如果这一判断成真，那么在户籍、土地制度等方面要进行配套。”

　　不可否认的是，在全国高涨的推地热情下，地方政府已开始为下一步城镇化和经济结构调整做准备，土地无疑是个重要手段。地方政府可以卖地，同时也要认真调结构。企业拿到地后的用途要符合经济转型，带动就业，把资源配置好，这样有利于城镇化的加速和转型工作的推进。

　　显然，房地产调控也是一盘很大的棋。而这将是未来房地产调控的重要方向。