地产行业大洗牌 房企奋起逆市求生

　　2011年，笼罩在楼市的阴霾仍未散去。在经历了前一年的“国十一条”、“新国五条”等一系列政策轮番打击之后，开发商并未得到丝毫喘息之机。为了巩固和扩大调控成果，2011年的中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，房地产行业的调控政策在继续升级和深化之后，已经步入稳步消化阶段。

　　■适时转型

　　抢占市场

　　每一次地产行业大洗牌的时候，品牌房企都走在了趋势的最前沿，通过对自身的积极调整，深刻影响着当下的市场格局。

　　以龙湖地产为例，凭借着对市场形势的理性判断和对城市未来生活模式的深刻思考，以别墅专家闻名的龙湖于2011年开始大步战略转型，侧重商业天街系开发，并以“地铁+住宅+商业”这一极具抗风险能力和价值成长空间的发展模式，改变了城市对于地块的价值认知。

　　2011年，在龙湖长楹天街与大兴时代天街两大项目“东进南拓”策略的撬动之下，龙湖地产带动了北京两大地块的价值突围。年底以低价入市的龙湖时代天街更是首次涉足刚需人群，以“时代旋风”式的火热销量，打破了区域价格僵局，带动了楼市的陡然升温。该项目自亮相以来即备受关注，总到访人数远超万人，11月开盘当日2小时热卖216套房源的销售业绩更是一度成为热点话题。

　　作为4号线上真正的地铁上盖项目，龙湖时代天街通过连廊、下沉庭院等多种方式，让地铁与商业、庭院、楼座直接相连，营造出风雨无阻的出行方式，打造3分钟出行模式，让地铁出行变成社区自有的一部分。41万平方米商业体让时代天街从普通刚需项目中脱颖而出，成为整个区域的标杆项目。龙湖地产未来还将凭借10年商业营运、管理经验，吸引国内、外诸多实力消费品牌，引导并带动京南300万人的消费力，为丰富区域现代商业业态做出有益尝试。

　　同时，定位为刚需项目的龙湖时代天街，完全秉承龙湖别墅的丰富经验与手法打造。在景观设计、户型设计等方面，均融入了龙湖别墅的特色元素。从85平米小复式到168平米平层官邸，均为70年产权纯居住产品，为刚需人群提供了别墅级人居享受。

　　在2011年中国楼市整体降价的浪潮中，龙湖地产以品牌责任和产品实力实现了自身的市场价值。

　　■标杆房企业绩稳涨

　　2011年在京开发商业绩普遍滑坡。根据链家地产市场研究部统计，今年前11月北京商品房销售排名前50的房企总销售额1597.8亿，同比减少5%，中小房企共16个上榜，较去年减少5个，总销售额237.9亿，同比下降41%。

　　然而与中小房企销售惨淡相比，多数标杆房企的销售业绩依然呈现稳定增长，两相对比，业绩分化程度再度加剧。据万科北京公司透露，算上唐山和秦皇岛的项目销售，今年万科在京的销售业绩已提前赶超去年，仅在北京市商品住宅的销售金额就达到63.4亿。除万科外，保利、中海等多家大型房企在京商品住宅销售业绩也提前实现同比跨越。龙湖北京公司则表示，截至10月底，北京龙湖的签约额已经突破91个亿，提前超额完成了年初集团拟定的销售任务。

　　根据链家地产市场研究部统计，万科、保利、中海三家房企今年前11月的销售业绩已超过去年全年，另外首开、远洋、北京城建、中国铁建等四家房企的业绩已与去年全年接近，预计实现全年业绩赶超无太大悬念，其中万科、首开前11月的销售额已再破百亿大关。从11月销售面积和金额来看，排名前三的分别是保利、远洋和万科，面积全部超过30万平米，收益也均跃过70亿元大关。

　　业内专家分析认为，多数大型房企全年销售额逆市上涨，得益于品牌房企在面对调控时迅速应变，及时调整了推盘节奏和项目定位，积极顺应市场价格走势。龙湖时代天街的低价尝试效果有目共睹；万科今年入市的项目则以中低端刚需盘为主，伴以价格逐期回落，万科长阳半岛、云湾家园、万科幸福汇等项目的签约率已过七成；其他房企项目如首开常青藤，远洋一方润园等，就市调价赢得热销，也为年度销售业绩增长形成了重要支撑。

　　■专家观点

　　链家地产首席分析师 张月

　　除去少数出售项目产权、股权谋求现金与合作的中小房企之外，明年多数中小房企的经营压力将会倍增。一方面，在售项目销售数量与结构较为单一，价格不具备太多的调整空间，市场份额会再度遭到大型房企的挤压；另一方面，根据链家地产市场研究部统计，中小房企北京商品房库存市值不少于3500亿，大量资金被套牢，在传统融资渠道来年难有放宽可能性的背景下，年底房企并购潮或将延续。

　　同时，大型房企可观的销售额背后也存在一些隐忧。库存积压、降价预期加深等可能对房企造成“反伤”，部分大型房企销售业绩对于豪宅、商业地产等普通住宅以外份额的依赖，可能随着该类型产品市场颓势的出现而受到影响。