三四线城市面临供应过量危机 降价成最佳策略

　　此前，众多开发商因一线城市遭遇严厉的楼市调控，蜂拥转战三四线城市。一时间，三四线城市成为开发商保持销量的重要支点。如今，正遭遇结构性供求关系矛盾的三四线城市，有可能在今年年底和明年初成为房企的“毒药”。

　　今年以来，被媒体称为“鬼城”的鄂尔多斯因市场需求不足，房价一落千丈；在民间高利贷泡沫破灭之后，温州楼市房价也纷纷出现大幅下滑；在贵阳，天量楼盘供应的出现，也让当地市场风险暴露出来。

　　美国摩根大通银行首席中国经济学家、大中华区经济研究主管朱海斌11月30日表示，相对于销售来说，中国三四线城市现在的供应量比例明显比一线城市要高，消化压力很大。

　　这一说法得到其他研究机构的论证。中国房地产信息集团近期发布的 《中国城市房地产风险榜》显示，目前房地产风险最大的50座城市，全部是三线和四线城市。

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所主任蔡为民认为，那些消费力不足、过去几年又完全是因为资金流入导致房价上涨的地区面临较大的风险。在这一背景下，地产商最明智的选择，也许是降价并撤离。

　　三四线城市的供应过量危机

　　易居中国执行总裁丁祖昱曾在“城市 发展 未来——2012松江国际生态商务区区域发展论坛”上讲诉了一个三四线城市供应过量的故事。

　　他说东北的一个城市先后有四家全国性的大地产商进入。最近几年，这个城市的可开发的住宅用地已经超过了6000万平方米。该市常住人口总量不过60万人，以平均每套房100平方米计算，潜在可供应的房屋超过60万套，平均每人一套房。在这样的情况下，先期进入的地产商已经坐不住了，其中一家地产商以亏损的方式离场。

　　丁祖昱说，全国存在大量类似的城市，比如此前已经显现出供应过量危机的鄂尔多斯和贵阳。在供应量远远大于需求量的背景下，这些城市所存在的供应过量危机会慢慢地爆发出来。他的话音刚落，就传出国内一家地产巨头将开发战略重点从三四线转向二线城市的消息。

　　中国指数研究院的统计数据也显示，三四线城市目前供应过量明显。以东北的营口为例，城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年全国城镇人均29.2平方米住房面积的水平。

　　和营口类似，南通、中山、佛山、惠州等三线城市由于人口基数低、需求有限，过去几年随着制造业和第三产业的快速发展，劳动力大量引入，房地产市场快速扩张。但这种快速膨胀毕竟是暂时的，随着劳动力优势的逐渐消失，以及工业化规模达到或超过城市的承受能力，住房市场发展必然放缓甚至萎缩，导致过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化，这些城市的供应压力或将长期存在。

　　高风险城市集中在华北和西北

　　中房信集团关于中国城市发展前景与风险排行的报告指出，由于三四线城市，尤其是一些资源型城市，如鄂尔多斯、营口、泰安、保定等，房地产市场过度开发导致供大于求，存在较大的市场风险。报告引用的数据显示，鄂尔多斯常住人口不到200万，当地房地产市场存在巨大的投资泡沫，土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。

　　中国房地产信息集团用市场供求关系和城市经济环境角度分析各地的新房潜在供应和消化能力发现，市场风险最高的城市主要位于华北和西北，两个地区的高风险城市总量达到29个，占50个高风险城市的58%。50个高风险城市中，绝大多数是四线城市，总量达到41个；除了营口、保定、沧州、河池、防城港位于沿海省区之外，共有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。

　　中国房地产信息集团研究认为，从指标上看，相当一部分城市存在土地供应过量的问题，虽然短期内住宅市场供求危机并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避；另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，且不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。

　　此外，泰安、保定、沧州等三线城市，被列入名单的原因主要是城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求。

　　降价撤退或成最佳选择

　　在三四线城市供应过量的风险正在暴露或者即将暴露的情况下，地产商将怎样应对？

　　《每日经济新闻》记者采访了北京、上海等地多位房地产业内人士，得到的回答几乎惊人一致：大幅降价，进而快速撤出。

　　蔡为民说，最先降价的开发商绝对是最聪明的开发商。他认为，和一线城市不一样，那些人口流出量大于人口流入量的三四线城市几乎等不到市场重新回暖。在这样的情况下，最早降价撤退，会让企业的损失降低至最少。

　　中原地产高级研究经理刘渊同意上述观点。他表示，三四线城市此前少有降价，在这样的背景下，降价能够增加项目的吸引力，加速库存去化。业内人士薛迥文说，除降价外，抛售股权也是可行的方法。

　　但也有开发商表示不会降价卖房。一位在山东临沂同时负责两家楼盘营销的王真（化名）向《每日经济新闻》记者表示，虽然当地存在供应过量的问题，但他们不会降价去库存，因为三四线城市传统的楼盘营销手法还比较落后，开发商有机会将一线二线城市的营销手法引入过来吸引消费者购买，他们在今年还进行了5%~8%的涨价。