房企“去库存化”关键是“去暴利”

　　不少业内人士都将今年称为“去库存年”，而维持在高位的待售面积，则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平米，超过去年底的2.7亿平米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。(12月2日华夏时报)

　　一个事实上持续增长的库存量，对于时下的房企而言不是一个美妙信号。一方面，由于库存时的持续增加，挤占了一些房企大量资金，一般来说，房企压在待售房上的资金比例为15%-25%比较合适，如果占企业资金的三分之一，资金就会面临比较大的压力，企业也就无力做其它的事情。而据恒大地产今年中期报告显示，公司处于开发中的项目价值高达1010亿元，较年初增加近百亿元，明年可供销售项目增至最多240个，较2012年增长逾30%。这种库存日益累积的现状不仅仅是恒大一家，已经带有普遍性。另一方面，库存下来的房产不能“当饭吃”，如果硬挺着扛一扛最终能获得远超积压的损失也罢，问题是在调控政策短期内不会松绑的情况下，这些库存的房产未必不会越积越“赔”。甚至因为“资不抵债”(对于银行债务大量房企压力日增)，“关门歇业”都有可能。可以肯定的是，目前日益增加的房产库存量对于部分房企而言已经成了一个“岌岌可危”的信号，想方设法改变现状应是多数房企的不二选择。

　　然而，导致今天这个“库存化”现象，究竟是谁造成的？根源在于长期扭曲的商品房价格以及极不合理的利润“暴利”。有两个数据或能基本解释开发商的利润和成本，2009年，广州市一家开发商向媒体坦诚：房价主要包括土地成本、建安成本、税费以及开发商利润等，其中，“土地成本和建安成本大概占六到七成，开发商最终利润也只是房价的12%左右。”（2009年6月18日广州日报）随后，又有一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商称：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下40%全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”纯利润究竟是12%还是40%，实际上已经揭露出开发商暴利事实，即使我们给这两家开发商揭示的“利润率”打个对折，也至少会维持在一个25%左右的利润水准，这或是全国平均性的开发商利润比率。农民或养殖户养一头肥猪的纯利润约“获利17元”(安徽合肥市物价局近期的一次调研显示)，而种一地白菜从菜地批发的价格约7分钱(还没人要)，不仅不赚钱还赔本；即使比较接近房地产的制造业利润，如汽车、电器行业利润为例，业内利润也不过7%-8%。如此分析，多年来横亘在公众头上的高房价，确实高的不像话，也令部分消费者“痛不欲生”。

　　在特殊时期，扭曲价值的房产也未必卖不出去，如前几年的暴涨时期，人们跟风买房，但扭曲的价格和扭曲的市场终归不会长久维系，时下房产市场低迷、观望者众，就是这样的反映。暴利现实之下，出现“滞销”“库存量增大”，也是一个必然的结果。真正能买得起和“炒得起”房子的人群，在政策压力之下已经撤资和“淡出”，而那些真正的刚需群体、缺少房子的人群，在眼睁睁看着高房价的房子的时候，却根本无力购买。一方面是炒者退出，一方面是“后续”不力，库存越积越多实是必然。

　　解决今后有可能日益累积的商品房库存，唯一的也是最理性的办法是“去暴利化”。将商品房真正建设成“商品房”，而不是“专向部分群体的‘专供房’”，是解决开发商燃眉之急和解决扭曲市场的根本之道。一些开发商试图在“寒冬”硬挺，在我看来反而更是不理性的表现，目前，一线城市部分回暖，只能说明压抑若干时段的“刚需群体”(如外地落户群体，年轻结婚群体)有部分释放需求的意愿，并不具有可复制性和具有保证市场全线回暖的动力；况且，刚需群体今后几年内有可能从保障性住房上解决需求。因此，在目前一些房企库存量高达10年的现状下，房企是应该做出一个理智的大幅度降价的选择了，从市场胶着状态分析，哪家房企率先“去暴利化”，哪家将先“受益”。毕晓哲