楼市结构性反弹 “喊话式”调控减弱

　　11月刚刚结束，来自中介机构的统计数据就已经很“吓人”。

　　来自中原地产、中国指数研究院等多家民间统计监测机构的数据表明，11月份全国54个主要城市房屋成交量环比上涨30%左右，重点城市尤其大，如北京环比涨幅129.2%，深圳环比涨幅200.27%，哈尔滨环比涨幅777.22%。

　　在同一个时间段内，住建部部长姜伟新在部内一次学习十八大报告的会议上表示，必须坚持房地产调控不动摇。与此同时，北京开始公开表示：坚持房地产调控不动摇。

　　但是，这次却没有很多城市跟风开始“喊话式”调控，多数城市对房屋成交量环比上涨的问题采取了沉默。

　　“当前不具备加大楼市调控的条件，调控部门仍是坚持维持稳定为主。”一位接近住建部的人士如是说。

　　结构性反弹

　　中国指数研究院监测的39个城市11月成交同比均增长，其中哈尔滨增幅最大，为777.22%，重点城市中，10个城市本月周均成交同比全部上涨，其中深圳涨幅最大，达到200.27%。

　　北京住建委网站数据显示，11月上半月，北京新建住宅签约套数为9054套，二手住宅签约7328套，分别较上月增长100.1%和55.3%。合计总签约16292套，较2011年同期上涨了129.2%，创年内成交新高。

　　北京万科副总经理肖劲表示，从万科跟踪的数据来看，目前成交的9成仍是刚需购房需求，成交项目多是在郊区，性价比比较高的。例如，万科金域缇香项目，在房山长阳地区，地处五环外，但是由于9号线将在年底全线贯通，该项目被纳入城市核心交通网，加上是精装修，才卖16500元/平米，开盘100多套就卖光了。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，虽然11月份全国34个大中城市成交量都在反弹，但是从结构上看，仍是北上广深以及个别的二线城市为主，大部分城市有回暖，但是没那么明显。

　　国家发改委投资研究所所长罗云毅表示，北京等重点城市自二季度出现的持续性回暖，依然有三四线城市的楼市依然冷清，纵使放松调控也无济于事。一份研究报告显示，包括扬州、中山、芜湖等年初屡碰红线在内的三四线城市，商品房开发与实际消化速度形成巨大差距，最长或需消化十年。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，11月份楼市成交量放大的一个原因是开发商加推，扛过“冬天”的开发商开始顺势加推，这种加推属于顺销策略，项目前期房源经过一段时间消化之后，所剩房源不多且户型较为单一，因此项目会选择此时推出更丰富房源来增强客户黏性。

　　“前期产品的热销与后期品质的提升使得加推项目价格出现一定程度上调，如金域缇香报价由上期16000元/平方米涨至16500元/平方米。”任启鑫表示，据亚豪与开发商沟通的情况看，目前的行情应该是开发商认为“该出手”的行情。海淀九号为例，该项目10月1日入市之后，假期七天时间即实现认购8.5亿元，截至目前签约去化率已达到90%，华业东方玫瑰6月至9月销量为743套，这都大大鼓励了其他开发商效仿。

　　“北京等一线城市的自住型需求旺盛，调控只是短期抑制，一定会在一个时间点，集中爆发，”全联房地产商会名誉会长聂梅生在“全国工商联房地产商会第三届会员大会”上说。

　　“喊话式”调控减弱

　　上述接近住建部的人士称，住建部近期正在部分调研、了解楼市调控的现状以及各方对于现行的楼市调控的想法。“我们也把市场如实反映给住建部，并且引起了部里的注意。”

　　11月16日，住建部召开机关干部大会，住建部部长姜伟新表示，要切实做好房地产调控工作。

　　国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌也表示，房地产调控绝对不会放松，房地产市场绝对不会来个大反弹；住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，从各方调研情况来看，目前房价不会大反弹，购房者也很理性，不会再出现以前那种追涨的情绪。

　　北京市住建委甚至发出了一份声明，称市场上流传的“抢购、恐慌性购房”等说法不存在依据，北京市住建委将继续坚持房地产调控政策不动摇。

　　北京市房协秘书长陈志也在金域缇香的一次活动上正面回应北京“缺房”的话题。

　　陈志表示，9月份，北京开发企业希望通过“金九银十”拉动销售，集中推盘，当月新建商品住房上市15800套，10月份回落至5200套左右，11月份截至27日已上市5300多套，预计至月底将回升至近7000套，与今年前10个月月均上市规模基本持平。目前，北京还有9000余套商品住房正在预售审批之中，有望年底前形成实际供应。此外，北京全市开工未预售商品住房项目还有1200万平方米，其中很多项目预计明年上半年可以形成实际供应。现在，北京全市在售商品住房库存还有5.4万多套。

　　上海住建局办公室一位负责人在电话中也告诉记者，上海坚持房地产调控不动摇，会密切关注市场的变化。

　　不过，记者注意到，虽有地方政府跟进北京，对楼市成交问题作出“喊话”动作，不过数量和规模已不多。金永祥表示，因为各地成交量情况不一，大部分城市认为自己没有出现比较明显的回涨，同时是受地方政府发展经济的影响，都不愿意给楼市“再泼冷水”，这种心理比较多。

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，在现行的调控机制下，未来房价也将出现分化，核心城市、资金与人口导入的城市，房地产市场稳中有升；以往泡沫过高、目前仍未找到经济突破点的非核心城市房价下跌，人口与资金流出的城市，房价将大幅下降。