房企洗牌加剧：小房企割肉频频 大房企高举拿地

　　随着房企2012三季报公布落幕，房地产市场再度进入了多家欢喜多家忧的“扫尾”行情，在万科、招商等龙头房企三季报业绩大增的同时，部分中小房企却只能断臂求生。

　　名流置业(000667.SZ)公告称，公司拟将全资子公司的项目公司100%股权转让给保利地产(600048.SH)，同时约定由保利地产经项目公司向子公司偿还债务4.33亿元。这还只是近期房企卖项目保业绩的其中一例，随着各大房企完成2012年业绩目标进入尾声，各房企整合资源、筹集资金买地或是卖地保业绩等行动也纷至沓来，房企在2012年进入洗牌的深水区——继续融资发债买地抑或断臂求生卖地求存，房企在第四季度再次站在了选择的十字路口。

　　小房企割肉频频

　　名流置业拟向保利地产出让的项目位于西安曲江新区，该地块项目公司西安欣荣佳2012年前三季度净利润为-24.43万元。名流置业表示，本次股权出让，预计为公司增加约8300万元的净利润，有利于加快资产周转，提高资金回报，保障经营目标和发展规划的顺利实现。

　　名流置业并非是此轮割肉的唯一代表。

　　荣安地产(000517.SZ)10月8日公告称，分别以2.89亿元及0.32亿元出售其所持有的江苏荣安置业有限公司90%、10%股权给杭州富展投资有限公司，总共获得转让款3.21亿元。荣安地产2012年半年报显示，截至今年6月底该公司现金及现金等价物余额仅约3000万元，而一年内到期的流动负债达到15.33亿元，面临较大的偿债压力。

　　同样陷入偿债压力需“舍车保帅”的还有中华企业(600675.SH)，中华企业半年报显示，6月底公司现金为26.7亿元，短期借款和一年到期借款达到64.6亿元。中华企业10月10日也公告称，拟出售中华企业大厦相关物业，价格为7.9亿元，购买方为天津畅和股权投资基金管理有限公司。5月份中华企业还曾将所持有的上海华营置业有限公司100%股权及1.598亿元债权转让给上海华服投资有限公司，转让价格为8.17亿元。

　　《中国经营报》记者获得的信息显示，除了A股上市房企之外，近期多家在港上市的房企同样采取处理资产的方式来缓解资金困境。如沿海家园(01124.HK)与深圳控股订立资产交换协议，沿海家园以5.5亿元向深圳控股出售其苏州商业项目，同时沿海家园将以约2.15亿元的对价向深圳控股收购惠州项目的30%股权，这次资产交换使得沿海家园获得3.35亿元资金。

　　大房企高举拿地

　　调控以来，部分房企抹泪求存，部分房企掩笑前行的局面更显剧烈。

　　以万科、保利、金地等公布销售业绩的20家大型房企为例，9月份这20家房企单月合计销售额为658亿元，环比上涨了10%；前9个月，这些房企累计销售业绩达到了5284.5亿元，较2011年同期的4889亿元上涨了8.1%。

　　三季报显示，龙头房企几乎普遍提前完成了今年的销售目标。招商地产(000024.SZ)前9个月实现签约销售面积172.94万平方米，实现签约销售金额247.08亿元，提前完成了今年的销售目标。保利地产前三季度实现签约面积669.20万平方米，实现签约金额756.28亿元，完成年初800亿元销售目标的95%。万科(000002.SZ)前三季度累计实现销售金额963.2亿元，与去年同期基本持平。金地集团(600383.SH)前9个月实现签约金额223.2亿元，较去年同期增加13.1%。

　　销售回暖，让这些房企在土地市场更加发力“圈地”。仅10月8日一天，就有万科、金融街(000402.SZ)、保利、首开股份(600376.SH)四家公司公告拿地。保利地产及其联合体在4天内斥资超过140亿元进行拿地，其中包括上海徐汇滨江地王和长沙地王。

　　链家地产的数据显示，保利、碧桂园、富力、恒大、华润置地、金地、龙湖、世茂、万科、中海10家一线房企今年前三季度的拿地金额大约931亿元。仅第三季度这10家房企的拿地金额就达到了近572亿元，超过前三季度的一半。

　　融资能力成为房企分界线

　　几乎就在拟卖项目的同时，名流置业还通过全资子公司东莞名流置业有限公司、博罗名流实业有限公司与新华信托股份有限公司共同签订《新华信托华锦70号·名流置业股权投资集合资金信托计划合作协议》，进行股权信托融资，募集信托资金规模为3.8亿元到4亿元。

　　名流置业对此次融资的解释是，股权信托融资有利于东莞名流和博罗名流顺利筹措项目开发资金，推进东莞“名流印象”和博罗“名流幸福庄园”一期项目的开发建设，保障公司经营目标和发展规划的顺利实现。

　　就在名流置业忙于卖项目、融资以保障整体业务的同时，更多的房企却开始利用新一轮的融资计划攻城掠地。在怡盛地产顾问公司总经理赵林看来，尽管2012年前三季度大型房企把控了市场销售节奏，大多数实现了良好的销量，但其利润率同比出现了一定的下滑，“大多房企是通过以价换量进行的。”在这样的情况下，要想大规模拿地实现规模效应，大多数房企不得不依赖融资。

　　龙湖地产日前称，其优先票据的国际发售规模将达到31亿元，而在10月8日到11日3天的时间内，同样在香港上市的融创、越秀地产、华南城等几大地产企业也纷纷抛出新融资计划。

　　中原地产统计显示，10月以来，多家房企再推融资计划，数家房企意向融资额超过150亿元。

　　“在9月全国整体土地市场升温的背景下，房企融资拿地的积极性高涨，整体4季度做多的趋势将更加明显。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，这些开发商在2012年业绩眼看即将提前完成的情况下，判断市场出现转向，拿地积极性高涨，积极寻求做多行动。

　　一位不愿具名的知名房企高管表示，2012年房地产市场调整对于房企来说无疑是一个难得的整合机会，通过比对近三年房企10强占整个市场的份额可以发现，行业集中度已悄然提高，前十强市场份额从2009年的8.57%升至2011年的10.52%，但这与美国前10大房企占据27%的市场份额相比还有很大差距。“房地产的整合还有更为漫长的路要走，在这个时候谁能保证融资能力，继续扩大市场，谁就有了在未来整合市场的先机。”他表示。