多家内地房企赴港上市 发行市盈率难复当年之勇

　　据报道，由于楼市调控已经形成打"持久战"的态势，内地的房地产企业在促销的同时也不得不开始积极拓展融资渠道。根据市场流传的信息，目前，有旭辉地产、江苏新城、南京金轮、当代集团等多家内地房企，正在等候11月中旬香港股市可能出现的IPO"窗口期"，寻求上市的机会。

　　假如这些企业成功登陆香港股市，这将是从2009年底龙湖、恒大等房企赴港上市之后，第一次出现内地房地产公司集体登陆香港的盛况。不过，有分析指出，与三年前龙湖、恒大声势庞大的IPO不同，这一轮房企上市，无论是融资规模，还是可能的发行价格，都很难重复三年前的盛况。

　　一些投资银行的人士认为，旭辉地产等企业的发行价格将被定在6倍市盈率以下。以目前港市投资者的氛围来看，这个定价应该是比较实际的，因为在香港股市中，按当前股价计算，房地产企业的市盈率在7倍左右，而且从2008年之后，内地房企已经很难在香港市场获得较高市盈率了。

　　有统计显示，2008年下半年至今，内地房企赴港上市的发行价平均市盈率只有5.8倍，多数偏低，恒大等企业上市的市盈率甚至低于5倍。只有在2009年底的龙湖地产是个例外，当年创下了内地房企赴香港IPO的市盈率纪录。

　　有香港市场分析人士认为，金融风暴对资本市场带来的负面影响至今依旧没有全部消散。而在过去几年里，大陆房地产市场持续的房地产调控，已经让投资者充分认识到大陆市场上的政策风险，因此投资比以往更加谨慎。

　　然而，投资者的谨慎并没有减少内地房企赴港上市的热情。据了解，由于楼市调控的原因，内地房企的融资渠道收窄，银行贷款审查严格，A股房企的IPO上市基本上暂停两年。已经在A股上市的房企，只有首开、金融街等保障房项目的再融资获得了证监会通过，其他房企想要在A股融资已经很难。

　　在这种情况下，不少房企将目光投向更为开放的港股市场。除这批打算IPO内的房企外，今年已经有万科、金地、招商等品牌房企，通过买壳曲线赴港上市，力图打通海外融资渠道。对于内地的房企而言，股票能够卖个好价钱也许并不重要，重要的是能够获得一个方便融资的渠道。

　　这两年，由于香港特区政府也在调控楼市，香港地产股的价格很便宜。值得注意的是，就在3天前，特区政府又推出了新一轮楼市调控措施。香港财政司司长曾俊华在宣布新政策的新闻发布会上说，这几年香港楼市需求旺盛，之前出台了一些调控措施之后，供求失衡的现象有所改善。

　　曾俊华：本地居民置业的需求很殷切，同时利率长期处于超低的水平，本地和外地投资者对本地楼市的需求大增，虽然我们近年恢复主动卖地，增加土地供应，但是住宅、楼宇的落成是需要时间的，这几年住宅楼宇出现了供不应求的情况。我们在过去几年推出了多轮调控措施，今年8月十项短中期措施进一步增加增加住宅楼宇的供应，一手楼花的供应也逐步的增加，住宅动工量大增，未来3、4年的落成量会达到65000个单位，金管局也先后五轮收紧按揭条款，减慢了信贷的增长，我们也在2010年12月推出了额外印花税，打击短期炒卖的活动，在推出额外印花税之后，短期炒卖的个案大幅的减少。这些措施在一定程度上改善了供求失衡的现象。

　　虽然调控初见成效，但是香港特区政府仍然推出了两项新的调控措施，而且是在完全没有预警的情况下突然推出的。这两项措施包括"调高额外印花税率"，以及新增加的"非香港永久居民的买家印花税"。曾俊华表示，出台这些措施的原因是香港楼市泡沫风险大增，可能会危及宏观经济和金融体系的稳定：

　　曾俊华：但是超低息环境会持续一段时间，今年9月美国联储局推出第三轮量化宽松措施到现在已经一个多月了，虽然没有大量资金流入香港，但是楼价上升的势头非常的明显，反映楼价向上的预期仍然主导市场的情绪。另一方面，本地受到欧债危机阴霾的影响，出口受挫，本地生产总值在第二季度已经出现了轻微按季的收缩，7、8月零售增长也明显的放缓，近日就业人数开始缩减，导致第三季的失业率掉头轻微的回升。由此可见楼市的亢奋情况已经和经济基调背道而驰，楼市泡沫风险大增，可能会危及宏观经济以及金融体系的稳定性，对社会、对民生的破坏力也相当大。

　　目前香港和内地都在大力调控楼市的局面下，很多业内人士并不看好内地房企赴港上市。他们首先认为，在股市中，房地产企业很难成为受追捧的对象。而且，目前国家对"境外热钱"流入监控十分严格，内地房企在香港融资后，多数情况下还是只能选择将资金留在香港。想让这些钱进入内地，为自己的在建项目"输血"，其实很困难。