陕西住建厅官员出面辟谣楼市限利令 称是误读

　　引导

　　“也是看了报纸才知道的。”陕西省政府决策咨询委员、陕西省房地产学会会长王圣学说，政策出台前，并没有从相关部门了解到这方面的信息，“住建厅也没有找我们座谈、征询意见，对这个政策的背景，感觉有点莫名其妙”。

　　王圣学说，目前陕西的房价很稳，稳中有降，在这个时机出台这样的政策，“目的性、时机，都非常奇怪”。一位当地大型国有开发商高管则说，“很突兀，突然就出来了，现在还不太明白到底是什么政策意图”。

　　这位高管说，房管部门在预售环节，用发放预售证来“要挟”进行成本申报、价格管制，但大家都知道，房屋预售时，实际上成本只发生了很小一部分，根本没有办法进行决算。

　　许多质疑者也认为，这项政策将促使开发商可以在成本上报时增加名义成本，很难彻底执行，行政干预的调控只会导致市场的不真实性越来越大，同时，一些主管部门的寻租空间也会越来越大。

　　王圣学说，“强制执行将导致弄虚作假，就算是同一区域，有的项目拿地早地价便宜，有的项目拿地晚地价贵，这些也构成成本差异，而且，不同开发商的成本管理、产品定位都有所不同。政府对其进行干预，不符合市场规则，也于法无据”。

　　不过陕西省住建厅官员认为，一些质疑来自于对政策的误读。

　　他说，“我们只要求开发商备案销售价格，销售价格应该在确定的价格区间之内。并不要求开发商备案开发成本，对于具体单个项目，也不要求这个项目的利润率在10%”。“这可能是一个非常大的区间。”他说，“比如说，我们确定一个区域的开发成本区间大概是3000-5000元，那么它的商品房销售价格区间大体上应该是3300-5500元。开发商只需要在这个区间内进行销售价格备案，我们不强制要求它备案它的开发成本，也不要求控制它的利润率”。

　　据称，陕西省住建部门将按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。“刚开始肯定是试点，会选定某个区域，在此区域选定不同品质的典型性项目，将所有成本考虑进去，核算出一个合理成本，在此基础上再加上10%的利润，最后公布一个大致价格区间。”他说，而由于土地、建筑、资金等成本都会发生变动，“成本核算可能半年发生一次变动，以反映市场的真实价格”。

　　他说，政策将反映一个正常的开发过程，给开发商正常的利润，“你如果利用市场的心态，利用老百姓非常紧迫的心态，报一个非常离谱的价格，那么我们不允许”。

　　他反复强调说，这不是政府定价，不是核价，也不是政府指导价，中国的房地产市场从1998年开始有一个非常大的转变，目前还不是一个非常理性的市场，“所以我们要引导，慢慢引导”。

　　时机

　　“陕西是第一步，能这么做也是得到上级一些主管部门的认可。”一位接近住建部的人士表示，可能对全国房地产政策的预期是有一些影响的，这位人士认为其他城市未必也会推。

　　就目前为止，陕西省的楼市新政对房地产项目利润率的要求仍停留在《通知》的大框架上，尚未出台相关细则，但对房地产行业政策从严的意图已初露端倪，这也是第三季度以来全国各地楼市调控的大气候。

　　据中原地产统计显示，仅9、10两个月，各地及中央部委已经有超过15次释放政策再收紧的信号。

　　业内人士认为，近两个月内，各地纷纷出台调控新政，以偏紧政策为主，这些举措符合中央对楼市调控的意图，也是对前期调控效果的进一步落实，意在维稳市场。不过，在中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌看来，陕西的“限利令”一不合理，二不好操作，三是当前房价稳中有降，这么做没必要。

　　前述接近住建部人士称，如果限制利润，总体价格初始可能会有一些降低，但价格最后会反映到二级市场上，完全扭转价格体系可能要几年的时间，“房地产现在价格从来不是成本决定的”。