房企分化资源集中楼市调控将在博弈中寻找平衡

来源:上海证券报 2012-10-30 10:28 http://www.mnw.cn/

　　随着国家调控思路的日渐清晰，房地产业格局也渐趋明朗：房企开始分化，龙头企业手中的资源进一步集中，“万保招金”等“白马股”还将继续攻城略地，通过“薄利多销”方式实现业绩增长。

　　先看政策面的环境。房地产调控政策向来是左右市场的第一要素。而从近期地方政策微调的动作可以进一步印证一个判断，即房价与房地产市场都将稳定在一个波段内微幅摆动。

　　10月，一些地方政府在房地产方面屡有微妙动作。比如广州的“限售令”、西安的“限利令”和杭州的“限土地溢价令”。其中，广州的政策是：对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目，暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施，也就是说，高价房源限制成交。西安的具体做法是要求“全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右”，即公示销售价格，且利润空间不得高于10%。杭州则出台文件称，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。换句话说，土地价格不能涨得太离谱。

　　综观以上三个政策，我们可以看出明显的行政手段短期内控制价格的迹象。高价房只是控制过户，开发商可以照卖，购房者可以买房，不过是人为拖后了登记备案的时间。也就是说，通过行政手段把房价上涨时间点延后了。西安、杭州的政策均可以类推初衷和效果。这些短期政策并未改变真实的市场供需结构，拿地热情高、房企敢提价，均源自市场预期引导下的需求高涨。地方政府显然没有从本质上调节供需，仅仅以行政手段做出了调控措施。

　　从地方心态上来看，房地产调控可谓“压是虚，推是实”。比如贵阳新政，包括购房落户、买房送车号等。这一为消化楼市存量而做的政策努力，堪称用心良苦。相反，西安楼市限利新政到目前仍停留在《通知》的大框架上，尚未出台可执行的细则。

　　应该说，未来房地产调控还将在不断博弈中寻找平衡，其主要原因是地方政府对房地产业有极大的依赖。

　　房价平稳运行过程中，房地产市场格局却在悄然变化。龙头房企将越来越强大，这一点从万科、保利、招商等龙卷风似地拿地动作中可见端倪。未来龙头企业在融资能力上的绝对优势将成为抢占市场份额的最大筹码。相比之下，中小房企面临一定发展瓶颈。据了解，目前龙头国资房企最低融资成本在4%左右，最高不过10%左右，中小房企无论是银行贷款还是信托产品，融资成本多在15%至20%。另外，在市场利润率普遍下降的情况下，龙头房企大量采用合作开发方式，旨在大举拿地并占领未来市场资源，再通过薄利多销方式做大业绩。这一点，从近期保利等公司三季度报可以明显看出端倪。

　　相比之下，大量中小房企近期密集筹划转型，这一趋势或将长期持续。比如中茵股份、亿城股份等中小房地产企业纷纷尝试新的产业领域。“无论是涉矿、涉酒还是涉药，都是在融资和再融资一再受阻的情况下，企业为了长远生计，不得已而为之的体现。”上海证券一位房地产分析师称。

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