楼市进入资本为王时代房企差距正加大

来源:上海证券报 2012-10-17 10:13 http://www.mnw.cn/

　　8月以来，在全国住宅市场有所降温的同时，土地市场却逆势而起，在土地供求两旺的现象背后，频繁闪现着大型房企的身影。比如，近日保利地产在上海和长沙，连抢两个地块，堪称土地市场的“犀利哥”。

　　土地市场，由于其一头连着政府，一头连着企业，而成为房地产市场最有价值的风向标。从一二线主要城市土地成交情况看，自2012年5月开始，土地成交已连续5个月环比增长，预示着土地市场已经回暖。而5月份以来，在土地市场上表现活跃的，基本上是大型地产商，比如万科、保利、中海、金地、龙湖、招商、华润等。

　　正如业内人士所言，本轮房地产调控和市场调整，犹如“温水煮青蛙”。2009年底开始调控，2010年两次升级，2011年再度加码。从去年下半年开始，越来越多的中小开发商出现经营困难，甚至申请破产或老板跑路，连传统的大型优质开发商绿城也动摇了根基，无奈之下割让了部分股权和项目予九龙仓、融创。与此同时，万科、保利、招商等大型房企、央企、国企却早早领会了政策意图，深知此时“硬扛”绝不是好办法，在适当的出货窗口降价促销、回笼资金，良好的财务状况让这些龙头房企的日子远好于中小民企，且有能力在整个行业处在低谷期时为企业未来的发展谋得先机。

　　这个机会就出现在土地市场。本轮市场调整的过程中，一个鲜明特点是：开发企业加速分化，而在土地市场的表现无疑将加速这种分化。在土地招拍挂市场，以万科、保利、龙湖为代表的高周转房企，在此轮市场调控下，已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市场的时机，提前出手，大量补仓。而在土地一级市场，大名城、华夏幸福等民营企业瞅准机会、积极介入，以较低的成本获得大量土地储备，或许有机会实现弯道超车。

　　强者恒强，房企之间的分化差距正在加大。一方面，龙头房企的市场集中度正在提高，目前积极出手拿地的，基本都是现金流相对宽裕的高周转房企和央企，获得的高性价比土地储备为企业发展奠定基础；另一方面，则是更多房企还不具备出手土地市场的条件，中小企业举步维艰，预计越来越多的房企将退出这个行业。错过此轮时点的中小型房企将面临行业洗牌的命运，全国地产开发企业数量逐渐减少将是大势所趋，在此轮市场调整见底时期踏准时点的能力和表现将决定房企未来。

　　业内人士认为，眼下中国房地产开发行业，正在步入资本为王、资源集中的时代。目前，国家政策依然严格限制开发贷款，同时土地管理越来越严格，囤地越来越难，优质土地越来越少，资金不足的房企根本不敢拿地，否则很容易被套。其结果是，主流土地市场中，只剩下财力雄厚、融资方便的大型地产商。

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