保利地产45亿夺徐汇滨江地块 为今年上海总价地王

　　多家央企聚焦之下，昨日的上海土地市场分外热闹。

　　10月10日，上海市规划和国土资源管理局网站及网上房地产显示，经过100余轮的激烈竞拍，备受关注的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块以45亿元成交，折合楼板价27055元/平方米，溢价率为42.9%，竞得人是保利集团旗下的上海保利建锦房地产有限公司，以及信保(天津)股权投资基金管理有限公司。

　　45亿元的成交总价，也让徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块成为今年以来上海的总价地王。

　　对于此次拿地，保利方面昨日给出的回应非常简单——地块位置很好。

　　出让公告显示，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块南至瑞宁路，西至宛平南路，出让面积为66530.1平方米，容积率为2.5，系商住办用地。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，徐汇滨江区域出现“地王”，说明土地市场有热度，但并不算过热。这和大型企业资金相对宽裕有关，企业为了长期的发展，已经进入了正常的土地储备期。

　　四房企百余轮竞价

　　徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块甫一推出，便备受关注。

　　上海市规土局网站显示，共有35家开发商领取了该地块的标书，最终有4家房企参与了现场竞买。

　　据一知情人士介绍，这4家房企分别是中海[简介最新动态]、华润、保利以及绿地。在现场竞买环节前半局，叫价主要在保利和中海之间展开；在报价接近40亿元时，中海退出，绿地加入竞价。

　　网上房地产显示，现场竞价100余轮，费时超过1个半小时，其间主持人数度提醒竞买人“理性应价、谨慎思考”。

　　上述徐汇滨江地块遭到追捧，在业内人士的预期之内。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟称，保利、中海、绿地之间出现多轮竞价，和其前期采取高周转的市场策略、大幅回笼过资金有关。此外，作为央企、地方性国企，它们融资成本较低，也为其在下半年推地潮中争得了先机。

　　一不愿具名的开发商解释，该地块地理位置优越，而且滨江住宅一直是稀缺类产品。

　　21世纪不动产昨日提供的一份报告称，徐汇龙华板块内新建住宅高企的售价及未来发展规划的潜力，一定程度上支撑起了开发商较高的投资预期。今年前三季度，徐汇龙华板块内新建商品住宅成交均价约为6.04万元/平方米，较2009年同期提升了近90%。

　　该报告还称，近年来，龙华板块内新建商品住宅呈现供不应求的局面。今年前三季度，该区域新建商品住宅的供销比仅为0.67:1，部分项目推盘去化率接近100%。

　　出让公告显示，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块中，关于住宅建筑面积比例的描述是，“不大于地上建筑面积的45%”。

　　“土地成本不算高”

　　徐汇滨江区域颇受龙头房企器重。

　　在保利入驻之前，沪上大型房企绿地在该区域已经营数年。

　　21世纪不动产在一份报告中称，2009年至今，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块所处区域内，曾出让多达8幅经营性用地。其中，总价最高的是徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，该地块在2009年9月30日以72.5亿元被绿地摘得。该地块出让面积为90193.9平方米，同为商住办用地。

　　近年来，绿地在该区域屡屡拿地。21世纪不动产提供的一份监测报告称，在该区域，绿地旗下的海珀旭晖9月的成交均价为6.7万元/平方米。

　　不过，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块约2.7万元/平方米的成交楼板价，依然创下了该区域的新高。

　　有分析认为，保利的入驻，意味着未来该区域的竞争将加大。

　　但张宏伟认为，“地王”项目的入市一般都是拿地两年之后的事，短期内中高端市场需求的变化，不会影响中长期上海尤其是市中心中高端市场的活跃及稀缺性。

　　在张宏伟看来，相比徐汇滨江区域内中高端楼盘的当前售价，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块的土地成本并不算高。这为今后中高端楼盘的定价提供了空间。这同时也说明，从中长期角度来讲，龙头房企看好两年后的上海中高端市场。

　　保利近期频频拿地

　　被视作市场风向标的保利，近期多次联合其他房企，出手土地市场。

　　就在竞得上述徐汇滨江地块的同一天，保利还联手万科，以32.56亿元总价，拿下长沙滨江B7地块，该地块占地388亩。

　　在10月发布的9月业绩报告中，保利还提到，该公司还与北京首都开发股份有限公司(600376)联合竞得北京市大兴区生物医药基地地块，项目用地面积约110840平方米，成交总价为13.8亿元；此外，保利还联合融创中国(01918.HK)竞得北京市大兴区亦庄新城一地块，项目用地面积约136855平方米，成交总价为30.8亿元。

　　据上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏介绍，此番徐汇滨江地块的一个竞得方——信保基金，也是由保利房地产(集团)股份有限公司联合国内大型金融机构发起的，是专注于房地产业投资的基金管理机构。

　　一位业内人士称，龙头房企抱团出击土地市场，一方面可以竞拍体量较大的地块，另一方面也可以分散风险。在楼市前景不甚明朗的情况下，类似的操作会很多。

　　中国国土资源报昨日报道称，10月9日下午，国土资源部部长徐绍史主持召开第25次部长办公会，强调要继续加大处置闲置土地和打击囤地炒地力度，确保土地市场稳定。会议指出，国土资源需求大于供给的局面没有改变，房地产调控仍处于敏感期，土地市场总体仍然偏冷，但部分大型房企逆市投资商业地产、养老地产、旅游地产等项目的情况，需要密切关注。

　　陈晟表示，下半年土地供应的增加，会缓解土地供应不足的现象。从长远看，如果有替代限购政策出台，增加土地供应也可以有效增加住宅的供应。

　　三幅地块卖出62亿

　　除了上述徐汇滨江地块，昨日上海另有两幅经营性用地溢价成交。

　　其中，浦东新区唐镇新市镇A-5-3地块，被恒生置业以5.2亿元夺得，折合楼板价6063元/平方米，溢价率为59.8%。嘉定区纯宅地——宝翔路以东、芳林南路以北地块，则被三湘集团联合个人买家以11.58亿元摘得，折合楼板价8456元/平方米，溢价率为30%。

　　值得一提的是，上述嘉定地块去年曾一度挂牌出让，起始价为9.997亿元，但最终因无人竞拍选择中止出让。此次起始价格调[最新消息价格户型点评]整后再次出让，成交价格反而有所上升。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，这表明除了资金压力缓解，目前开发商对市场的预判至少也比去年更为乐观。

　　黄河滔称，土地市场供需两方面的集中释放，是近期成交逐步趋热的原因。其中，部分房企在资金压力缓和及可售房源消化的背景下，对优质地块的土地储备意愿明显提升。不过，土地市场供需虽已有复苏趋势，但整体土地价格重现2009-2010年般面粉贵于面包的非理性交易可能性不高。

　　算上这两幅地块，上海昨日集中成交的3幅地块合计出让金额达62亿元。