房价处于“拉锯”状态 楼市“银十”或褪色

　　“这些花哨的优惠活动其实并没有多少实惠。”今年中秋、国庆长假期间，李玉(化名)在北京东郊看了几套新房，虽然优惠活动花样百出，但并没有多少实际优惠，因此她决定暂缓置业计划。

　　近期，购房者中类似的观望行为并不少见，这令中秋、国庆长假期间的楼市成交大幅缩水。据不完全统计，中秋、国庆长假期间，北京、上海、广州等多数热点城市的楼市成交缩水明显，开发商提价的动力也显得不足。业内人士分析，限购、限贷等调控措施持续实施，再加上房企对利润的追求，将使未来房价处于“拉锯”状态。受市场供需两端同时萎缩的影响，今年楼市“银十”的成交量可能继续缩水，“银十”难免褪色。

　　房价走势将趋稳

　　与往年类似，今年中秋、国庆长假期间，北京楼市的优惠活动花样繁多，包括直接降价、办卡优惠、全款折扣、现金抵扣等。李玉表示，通州区的某项目推出了5万元抵10万元的价格优惠措施，但她看中的户型总价达130多万元，且需办理会员卡才能享受这一优惠，因此该促销手段最终未能打动她。

　　除北京外，中秋、国庆长假期间，上海、深圳等地均举办了大型房展会，众多参展项目推出了价格优惠措施，但未能受到追捧。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，与今年二季度的“降价潮”相比，中秋、国庆长假期间的价格优惠幅度不大，而且不少项目已在长假前上调了价格，因此这些优惠不能给购房者带来太多实惠。

　　多位房企人士表示，中秋、国庆长假能给出优惠已属不易。北京大兴区某热销项目负责人对中国证券报记者表示，按照公司总部的要求，不管销售情况如何，长假一结束，现金抵扣的优惠活动就取消。也就是说，该项目的价格优惠仅持续了8天。在北京市场上，此类的短期优惠项目很普遍。

　　该负责人表示，截至9月中旬，该项目已完成全年销售目标，预计今年剩下的几个月不会有价格优惠措施出台。由于今年前三季度销售情况良好，部分热点城市的众多项目已提前完成销售目标。

　　尽管如此，房企上调价格的可能性也不大。上述负责人表示，经过近年的调控，房地产市场有效需求已大量消解，提价不仅不利于销售走量，而且容易引起舆论关注。

　　张大伟表示，房企“以价换量”的尝试已结束，目前库存压力有所消解，银行贷款有所松动，房企追求利润的动力远超回笼资金的压力，导致房企降价的动力不足。另一方面，限购、限贷等调控措施的效力仍存，不少城市对商品房备案价格进行限制，因此房企也不敢贸然提价。未来的房价走势将趋于平稳，大幅波动的可能性较小。

　　成交量或继续下滑

　　价格的居高不下使越来越多的购房者陷入观望状态。刚过去的“金九”成色不足，多地楼市成交量出现明显下滑，而“银十”可能继续褪色。据中原地产统计，中秋、国庆长假期间，全国54个城市的住宅签约量环比大幅下降70%，签约套数合计仅为1.6万套。其中，北京的下降幅度超过40%。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，受限购政策影响，首次置业的刚性购房需求量逐步萎缩，合理的改善型需求尚难入市，加之此前的恐慌性购房心态逐渐平复，造成市场有效需求逐渐萎缩，致使9月以来多地市场交易量下滑。

　　业内人士表示，尽管未来银行利率仍有下调空间，但限购、限贷等调控措施令市场的有效需求难以释放，并可能影响10月的交易量。

　　根据中国证券报记者的调研，今年中秋、国庆长假期间推出价格优惠的项目虽然不乏销售情况较好的，但单个项目的销售量仍然偏小。与上半年相比，项目的整体推盘节奏和推盘量明显放缓并影响到市场供应。

　　以北京大兴区为例，上半年旧宫和生物医药基地等区域的新房项目动辄一次性推出500套的房源，且推盘节奏较快，令大兴区一度成为北京楼市交易量最高的区域。但8月以来，该区域的一次性推盘量仅为100-200套左右，推盘速度明显放缓。

　　针对供应量下滑，张大伟表示，不少项目已完成或接近完成全年销售目标，导致四季度推盘动力明显不足。

　　值得注意的是，土地价格上升也影响了房企的预期。张大伟表示，在近期的土地交易中，北京不少区域的商品房楼面地价达历史高位，导致未来房价走高的预期。受此影响，房企放缓推盘节奏也在情理之中。

　　业内人士认为，受供需两端同时萎缩的影响，10月的市场成交量很可能继续下滑，今年房地产市场的“金九银十”势必褪色。