贵阳楼市拉响过剩警报 或成鄂尔多斯第二？

　　当一个城市的新建住宅供应量超过当地居民家庭户数，那意味着什么？中国西南省会城市贵阳，仿佛坐在了楼市崩盘的火药桶上。这个城乡常住人口和流动人口全部加起来还不到500万人的城市，将要面对户均好几套房的尴尬局面。

　　大盘扎堆

　　2005年前后，建筑面积达到20万平方米的楼盘，在贵阳这样一个三线城市，已经可以被视为大盘了。然而现在，总建筑面积超过100万平方米，占地几千亩的大盘比比皆是。其中一个名为花果园的超级大盘，总建筑规模更是达到了1830万平方米，堪称中国第一大盘。

　　根据公开资料显示，花果园是宏立城集团启动总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。在2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1830万平方米的贵阳国际中心。仅此一个楼盘，规划居住的人口就高达50万人，超过贵阳城乡总人口的10%。

　　贵阳的另一个超级大盘名为中天未来方舟，体量紧随其后。官方资料显示，该楼盘总占地9.53平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万平方米，规划居住人口约17万人。该项目由贵州地产龙头企业中天城投集团倾力打造，项目计划分5年开发。

　　《国际金融报》记者根据公开资料统计显示，在贵阳总共有花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等13个体量超过100万平方米的超级大盘。仅这13个楼盘，总建筑面积接近4500万平方米，其中规划居住人口预计总计约达110万人。

　　根据不完全统计，贵阳超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘，均不下30个，这些楼盘预计总建筑规模也不下3000万平方米，规划居住人口接近100万人。

　　而根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为2946323人，占68.13%；居住在乡村的人口为1378238人，占31.87%。

　　鄂尔多斯第二？

　　天量的市场供应偏偏遭遇了2010年以来的楼市调控。在限购等多方政策打压下，贵阳楼市也较为低迷，直至2012年上半年，多家楼盘上演价格“高台跳水”。据筑房网此前发布的数据显示，2012年上半年，贵阳楼市成交量同比大幅上升的同时，成交价却同比大幅下降。

　　据悉，上半年两城区因受花果园、中天未来方舟低价入市影响，商品住宅成交推高至历史新高的35561套，占据了总成交套数的78%，与去年该区同期销售24481套相比，上涨45%。而在两城区的35561套中，花果园、中天未来方舟两个超级大盘占据了九成的成交量。

　　开发商的大手笔项目也为其带来高收益。以中天未来方舟为例，在去年11年底，未来方舟积累的5000多认筹客户，到12月底签约不到1000。2012年3月，中天未来方舟以3580元/平方米起价、均价不到4000元/平方米的低价推盘，当日推出的房源全部售罄，此后销售火暴。据悉，有相关项目负责人介绍，今年上半年销售收入已达23亿元。

　　而花果园项目自2010年12月开盘以来，荣任贵阳楼市销售“二十连冠”，加之“2011年全国楼市单盘销售冠军”的头衔，花果园项目首创了贵州楼市的销售传奇。

　　据悉，花果园今年上半年的成交量是157万平方米，而整个上海的年均新建商品住宅成交量是800万平方米。

　　虽然经过上半年房企去库存化，但从绝对量来看库存仍处于高位。此前有数据显示，截至9月份，贵阳商品房住宅库存3490万平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月，还需要去化4年，存量已经达到了历史最高位。此外，据悉，目前贵阳在售楼盘中有现房或准现房销售的约有20家，近2万套房源。

　　着名财经评论人吴其伦对《国际金融报》记者表示，“上半年贵阳楼市的反弹是房企以量换价的结果，并没有反映贵阳楼市真实情况。但是这种反弹不会持续，金九不金，银十无望。贵阳目前的现状是供严重过于求。预计贵阳会成为继鄂尔多斯、温州之后第三个楼市崩盘市场。”

　　政府开始“托市”

　　就在国庆长假之前，贵阳市政府突然公布《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受贵阳市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。

　　这一规定简而言之，就是买房送户口。显然这与中央三令五申严格以限购为主要手段的宏观调控背道而驰。有业内人士指出，贵阳市政府之所以敢冒天下之大不韪行托市之举，正是因为楼市严重过剩，别无选择。

　　据悉，仅9、10月两个月期间，保利贵州、中铁置业、万科地产、恒大、中天城投、花果园项目、美的地产等房企有密集推盘计划，预期推出6000套左右的新房源，供应量达到70万平方米左右，相较6、7月共推盘不足4000套而言增长明显。

　　吴其伦指出，“这是政府典型救市。从招商引资方面来讲，近一两年有一批外地开发商进入贵阳市场，与政府合作得到土地税收销售等方面优惠，政府成为开发商的超级销售人员；另一方面，近几个月成交量不佳，土地不好卖，政府为了考虑土地等财政情况。”

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受记者采访时表示，“贵阳此次措施是给予外地购房者的‘大礼包’，对限购政策的冲击，变形模糊限购政策中涉及的户籍问题，决策层或许会干预，措施是否能持续还有待考察。”

　　他还表示，措施实施能够促进成交量，保持楼市热度，但是与当前国家楼市调控要求相违背。（卢元强）